معرفی

بنیان های اقتصادی قوی دوحه بزرگ، همراه با محیطی مناسب برای کسب و کار، اصلاحات اقتصادی و قطب های صنعتی، به عنوان کاتالیزورهایی برای حمایت از بازار مسکن پر جنب و جوش عمل کرده اند [1] .

دوحه بزرگ دارای چندین نوع خانه است که در مراحل مختلف دوره شهرنشینی خود در دهه 1950 توسعه یافته است [6] . عوامل متعددی بر رشد شهری در شهر تأثیر گذاشته است. اساساً با کشف نفت در اوایل دهه 1940 آغاز شد و به دنبال آن توسعه دوحه بزرگ در طول دوره شهرنشینی که در دهه 1950 شکوفا شد. این شهر بر اساس تسلط خودرو در دهه 1960 توسعه و برنامه ریزی شد که بیشترین تأثیر را بر توسعه محیط شهری آن داشت [16] . توسعه شهری عمدتاً در جهت شمالی در دوحه بزرگ رخ داده است، جایی که ساخت و سازهای بلند در سال 2004 آغاز شد [11] . عوامل گوناگونی نیز بر توسعه شهری دوحه بزرگ تأثیر گذاشته است، از جمله واکنش های اقتصادی، اجتماعی، زیست محیطی و دولتی به محیط به سرعت در حال تغییر.

این شهر خود را به عنوان یک قطب اقتصادی و فرهنگی به سرعت در حال رشد در میان شهرهای منطقه خلیج فارس تثبیت کرد. به گفته ابراهیم [7] ، قبل از کشف نفت، دوحه بزرگ به عنوان یک شهر ماهیگیری کوچک توصیف می شد که در آن مردم محلی خانه هایی را با استفاده از دانش سنتی و مصالح ساختمانی محلی می ساختند . Scharfenort [17] و Rizzo [13] اشاره می‌کنند که این خانه‌ها معمولاً به صورت متصل ساخته می‌شدند و روابط اجتماعی نزدیک و تعاملات بین خانواده‌ها را برجسته می‌کردند. کشف نفت در قطر تحولی عمیق ایجاد کرد، این کشور را به سوی رفاه سوق داد و رشد قابل توجهی در صنعت ساختمان و جریان نیروی کار را تحریک کرد. Jaidah و Bourennane [9] خاطرنشان می کنند که این امر منجر به گسترش قابل توجه تعداد ساختمان ها، امکانات اداری و شبکه های جاده ای شد . توسعه‌های مسکن موجود که در این دوره شکل گرفت، برای تحقق اهداف اقتصادی و تجاری بسیار متفاوت بود. به گفته سلامه و همکاران. [15] ، گسترش مسکن در منطقه دوحه بزرگ به دلیل شهرنشینی سریع شتاب گرفت و ظهور یک چشم انداز مسکونی جدید را نشان داد که گونه های مختلف مسکن را با هم ترکیب می کند. در حال حاضر، جامعه مسکونی تفکیک شده به عنوان نوع جدیدی از واحدهای مسکونی پدید آمده است که برای پاسخگویی به نیازهای مهاجران متمرکز در حاشیه غربی دوحه بزرگ تأسیس شده است [1] ، [5] . گونه‌شناسی مسکن در شهر بر اساس موقعیت مکانی آن‌ها تعریف شده است و در دهه اخیر توسعه یافته است و به‌عنوان واحدهای مسکونی مرکز شهر، حومه شهر و کنار آب طبقه‌بندی می‌شود.

این مقاله بر تجزیه و تحلیل پویایی مسکن در دوحه بزرگ و تأثیر آن بر توسعه کلی شهری شهر متمرکز است. به طور خاص، دسترسی به مسکن مقرون به صرفه را بررسی می کند و تفاوت قابل توجه بین تقاضا و عرضه مسکن را برجسته می کند. این مطالعه تشدید تلاش‌های ساخت‌وساز و توسعه را با هدف برآوردن نیازهای روزافزون مسکن جمعیت در حال گسترش تحلیل می‌کند. این بر اهمیت استراتژی های برنامه ریزی شهری جامع که عواملی مانند زیرساخت های حمل و نقل، امکانات عمومی و پایداری محیطی را در نظر می گیرد، تاکید می کند. علاوه بر این، این مقاله به بررسی فوریت اجرای طرح های مسکن اجتماعی برای رسیدگی به نیازهای مسکن خاص جوامع آسیب پذیر و کم درآمد می پردازد.

رویکرد روش شناختی

بررسی توسعه مسکن در دوحه بزرگ شامل مطالعه عوامل محرک رشد کاربری زمین مسکونی و تحلیل ساختار جمعیتی منطقه مورد مطالعه است. روش تحقیق که در زیر به آن اشاره شده است، رویکرد روشنی برای دستیابی به یافته های مورد انتظار ارائه می دهد.

تعریف منطقه و دوره مورد مطالعه

در سال 2003، مرزهای شهری دوحه بزرگ در ابتدا در منطقه مرکز شهر متمرکز شد. با این حال، گسترش تدریجی به سمت غرب، از جمله بخش‌هایی از شهرداری الریان، نشان‌دهنده نیازها و جمعیت روزافزون شهر بود. این مرحله اولیه توسعه، زمینه را برای تغییرات بعدی فراهم کرد و بافت شهری دوحه بزرگ را شکل داد. سال 2006 نقطه عطف مهمی در مسیر شهرنشینی دوحه بزرگ بود. رویدادهای مهمی مانند بازی‌های آسیایی باعث تسریع توسعه شهری شد که منجر به تغییر قابل توجه تمرکز به سمت مناطق غربی شد. این رشد سریع با ظهور تحولات جدید مسکن همراه بود که نشان دهنده افزایش تقاضا برای مسکن در منطقه است. تا سال 2007، مرزهای دوحه بزرگ بیشتر گسترش یافت و بخش‌های بزرگ‌تری از شهرداری الدائین را در بر گرفت. این گسترش پروژه های مسکن قابل توجهی را به همراه داشت که نشان دهنده نیاز به پذیرش جمعیت رو به رشد است. روند مستمر شهرنشینی سریع در سال‌های بعدی، با گسترش به سمت غرب و شمال، بر اهمیت درک پویایی مسکن در دوحه بزرگ تأکید کرد. قابل ذکر است، مناطق کلیدی ساحلی در بخش شمالی شهرداری الدائین شاهد پروژه های عمرانی قابل توجهی بود. این امر اهمیت در نظر گرفتن ویژگی‌ها و فرصت‌های جغرافیایی متنوع برای مسکن در دوحه بزرگ را برجسته می‌کند.

منطقه مورد مطالعه، به نام دوحه بزرگ، شکل 1 ، شهر دوحه را به همراه بخش‌هایی از شهرداری‌های الریان و الدائین در بر می‌گیرد. این نامگذاری محدودیت‌های رو به گسترش توسعه‌های شهری اخیر را تأیید می‌کند و تضمین می‌کند که این تحقیق شامل مناطق مربوطه می‌شود که در آن پویایی مسکن قابل توجهی در حال وقوع است. با بررسی پویایی مسکن در زمینه توسعه پایدار شهری در دوحه بزرگ، هدف این تحقیق ارائه بینش های ارزشمندی در مورد چالش ها و فرصت های مرتبط با مسکن در یک شهر به سرعت در حال رشد است. درک این پویایی‌ها می‌تواند به سیاست‌گذاران، برنامه‌ریزان شهری و ذینفعان در توسعه استراتژی‌ها و سیاست‌های مؤثری که راه‌حل‌های مسکن پایدار و فراگیر را ترویج می‌کنند، آگاه کند.

 

عکس. 1 . منطقه مورد مطالعه ( [10] ؛ توسعه یافته توسط نویسندگان).

بررسی الگوهای آماری گونه‌شناسی مسکن و رشد جمعیت در دوحه بزرگ

کسلز و میلر [3] تحلیلی جامع از مهاجرت انجام دادند و پیامدهای اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و سیاسی آن را بررسی کردند. نویسندگان اذعان داشتند که تأثیرات مهاجرت متنوع است و بسته به زمینه ها و دوره های زمانی مختلف می تواند متفاوت باشد. آنها بر نقش مهم مهاجران در محرک رشد اقتصادی از طریق پر کردن شکاف های بازار کار، آغاز سرمایه گذاری های کارآفرینی و کمک به نوآوری تاکید کردند. علاوه بر این، آنها غنی‌سازی فرهنگی توسط مهاجران، پرورش تنوع، گفت‌وگوی بین‌فرهنگی و تبادل ایده‌ها و دیدگاه‌ها را برجسته کردند. رابرتز [14] رابطه پیچیده بین شهرنشینی، مهاجرت و توسعه را بررسی کرد. نویسنده استدلال می کند که مهاجرت روستا به شهر نقشی محوری در پیشبرد رشد و تحول شهری ایفا می کند. این مقاله نشان می‌دهد که چگونه شهرنشینی می‌تواند با ایجاد اقتصادهای انبوه، ترویج نوآوری و سرریز دانش و جذب سرمایه‌گذاری به توسعه اقتصادی کمک کند. با این حال، برنامه ریزی شهری و حکمرانی موثر به عنوان ضروری برای مدیریت تعاملات پیچیده بین شهرنشینی و مهاجرت مورد تاکید قرار گرفت.

در دوحه بزرگ، نرخ رشد جمعیت به شدت تحت تأثیر جریان عظیم نیروی کار خارجی است که برای استفاده از منابع کشور و اجرای پروژه های توسعه بلندپروازانه بسیار مهم است [2] . رونق ساخت و ساز در دوحه بزرگ در سال 2004، به دلیل تدارک بازی های آسیایی 2006، تأثیر قابل توجهی بر ساختار جمعیتی و بازار مسکن داشت. درصد مهاجران به طور پیوسته در طول سال ها افزایش یافته است و به بیش از 86 درصد از کل جمعیت در سال 2010 رسیده است. طبق گزارش Snoj [18] ، اتباع قطر 11 درصد از کل جمعیت را در سال 2017 تشکیل می دهند، در حالی که مهاجران 89 درصد را تشکیل می دهند. در شکل 2 نشان داده شده است .

 

شکل 2 . رشد جمعیت در دوحه بزرگ در طول سال های 1970: 2017 ( [18] ، [2] ؛ توسعه یافته توسط نویسندگان).

تنوع چنین جمعیت چندفرهنگی طیف گسترده ای از گروه های درآمدی را ایجاد کرده است که در درجه اول بر روند انتخاب واحدهای مسکونی تأثیر می گذارد. جمعیت در دوحه بزرگ به سه سطح درآمد بر اساس درآمد ماهانه آنها (pm) طبقه بندی شده است که توسط Colliers International [4] طبقه بندی شده است . از آنجایی که بازار کنونی مسکن عمدتاً گروه‌های با درآمد متوسط ​​تا بالا را هدف قرار می‌دهد، گروه کم درآمد و کارگران مهاجر مجرد در یافتن واحدهای مسکونی مناسب که نیازهایشان را برآورده می‌کند با مشکل مواجه هستند [4] . همانطور که در شکل 3 نشان داده شده است ، این نشان دهنده تقاضای بالا برای مسکن مقرون به صرفه در دوحه بزرگ برای تامین گروه های درآمدی غالب است .

 

شکل 3 . گروه های درآمدی غالب جمعیت دوحه بزرگ ( [4] ؛ توسعه یافته توسط نویسندگان).

با گذشت زمان، بازار مسکن در دوحه بزرگ، تغییراتی را که در مناطق شهری رخ می‌دهد، منعکس کرده است. جمعیت به طور مداوم از مناطق پرجمعیت مرکز شهر به مناطق اطراف جاده های کمربندی منتقل شده و به شهرداری های همسایه مانند الریان و الداین گسترش یافته است. طبق گزارش Colliers International [5] ، اکثر اتباع در ویلاهای حومه شهر زندگی می کنند، در حالی که بخش قابل توجهی از مهاجران مجتمع های آپارتمانی متمرکز در مناطق مرکزی شهر را ترجیح می دهند، که به مقرون به صرفه بودن مسکن در مرکز شهر کمک می کند ( شکل 4 a). این امر پویایی نوع شناسی مسکن در دوحه بزرگ را شکل داده است، به طوری که آپارتمان ها در حال حاضر موقعیت غالب در بازار دارند [8] . به نظر می رسد ترجیح برای گونه شناسی مسکن با ملیت در ارتباط است که نشان دهنده تأثیر عوامل فرهنگی و اجتماعی بر تقاضای مسکن است. در سال 2010، آپارتمان ها با طیف گسترده ای از آپارتمان ها در مناطق مختلف توسعه یافته، به دومین گونه شناسی اصلی مسکن در دوحه بزرگ تبدیل شدند. قابل ذکر است که تعداد آپارتمان ها در دوحه از آپارتمان های الریان و الداین بیشتر است. تا سال 2015، درصد ویلاها در دوحه از آپارتمان ها پیشی گرفت، با تمرکز بالاتر در شهرداری الریان ( شکل 4 ب).

 

شکل 4 . تعداد و توزیع واحدهای مسکونی (تدوین شده توسط نویسندگان).

تجزیه و تحلیل ادراک کارشناسان در مورد روند بازار مسکن در دوحه بزرگ

پویایی مسکن آینده در دوحه بزرگ

در این بخش، پیش‌بینی‌هایی برای جمعیت و واحدهای مسکونی آینده بر اساس داده‌های آماری تحلیل‌شده و ادراک کارشناسان تحلیل‌شده ارائه می‌شود.

نتیجه گیری می شود که رشد گسترده ای در تعداد جمعیت و واحدهای مسکونی در دوحه بزرگ پیش بینی می شود. این موضوع با افزایش قابل توجه درصد مهاجران نسبت به اتباع، توسط کارشناسان نیز تایید شده است.

• –

  داده های ثبت شده برای جمعیت طی دوره 2000 تا 2017، جمعیت 744029 نفر را در سال 2004 نشان می دهد که به 2،446،328 در سال 2017 افزایش یافته است، شکل 5 الف.

  

  شکل 5 . تعداد ثبت شده و پیش بینی شده جمعیت و واحدهای مسکونی 2000: 2022 (توسعه یافته توسط نویسندگان).

• –

  داده های ثبت شده برای واحدهای مسکونی در سال 2004 و 2015 برای ویلاها و آپارتمان ها از 54000 واحد در سال 2004 شروع شده و به 242237 واحد در سال 2015 رسیده است . ب

• –

  یک رگرسیون خطی از داده های ثبت شده به یک معادله برای پیش بینی تعداد جمعیت های آینده در شکل 5 a و واحدهای مسکونی در شکل 5 b از سال 2018 تا 2022 تفسیر می شود.

• –

  تعداد کل جمعیت ها افزایش واضحی در تعداد مهاجران خواهند داشت که به 2641814 نفر می رسد در حالی که اتباع 330668 نفر از کل جمعیت را تشکیل می دهند. افزایش سریع جمعیت عمدتاً توسط مهاجران نسبت داده می شود. تنوع فرهنگی در جمعیت باعث ایجاد تنوع در گروه های درآمدی شده است. جریان عظیم مهاجران، پویایی مسکن را کنترل می کند و به طور قابل توجهی بر بازار تأثیر می گذارد، شکل 6 .

  

  شکل 6 . تعداد جمعیت اتباع و مهاجران در دوحه بزرگ ثبت و پیش بینی شده است ( [10] ، [18] ؛ توسعه یافته توسط نویسندگان).

• –

  کارشناسان به این نتیجه رسیدند که عرضه مسکن بر اساس سطوح درآمدی هدایت می شود که به شدت بر نوع شناسی مسکن و مکان آن تأثیر می گذارد. این را می توان در تامین آپارتمان های مناطق مرکزی شهر در دوحه بزرگ با نیازهای جمعیت مهاجر مشاهده کرد، در حالی که شهروندان تمایل دارند در ویلاهایی به سمت منطقه حومه شهر مستقر شوند.

• –

  از نظر تعداد ویلاها و آپارتمان های ساخته شده در دوحه بزرگ، تعداد داده های واقعی توسط اداره آمار قطر (QSA) در سال های 2004 تا 2010 افزایش یافته است. تعداد هر دو نوع شناسی همچنان در سال 2015 افزایش می یابد و شامل 124014 می شود. ویلا و 118223 آپارتمان. مقادیر پیش بینی شده برای واحدهای مسکونی به وضوح افزایش یافته و به 354486 واحد در سال 2022 رسیده است که شامل 162119 ویلا و 192367 آپارتمان می شود، شکل 7 .

  

  شکل 7 . تعداد واحدهای مسکونی ثبت شده و پیش بینی شده در دوحه بزرگ (ویلاها و آپارتمان ها) ( [12] ؛ توسعه یافته توسط نویسندگان).

• –

  آپارتمان ها عمدتاً توسط توسعه دهندگان در مقیاس کوچک عرضه می شوند. از آنجایی که توسعه دهندگان در مقیاس بزرگ صرفاً توسعه مسکن مجلل در مکان های ساحلی مانند Pearl Qatar را هدف قرار می دهند، جایی که آنها فقط 5٪ از جمعیت را برآورده می کنند.

• –منطقه بندی و مقررات ساختمانی به عنوان ابزار نظارتی برای حاکمیت مسکن تایید شده است. این امر تمرکز نوع شناسی خاص مسکن در مناطق خاص را به شرح زیر توجیه می کند:
  • •

    آپارتمان‌ها در مناطق مرکزی شهر متمرکز شده‌اند که مقررات کاربری زمین را برآورده می‌کنند، جایی که مسکن چند خانواری برنامه‌ریزی شده است.

  • •

    ویلاها در مناطق حومه شهر که کاربری زمین تک خانواری منطقه بندی شده است متمرکز شده اند. این بدان معناست که گونه‌شناسی مسکن در دوحه بزرگ بر اساس مکان آنها تعریف می‌شود.

  • •

    ظهور جوامع مسکونی تفکیک شده نیازهای مسکن جمعیت مهاجر را برآورده می کند.

• –

  از آنجایی که اکثر جمعیت محلی مهاجران و به ویژه افراد کم درآمد هستند، مسکن مقرون به صرفه یکی از تصمیمات مهمی است که دولت باید در نظر بگیرد.

توصیه ها و بحث

الگوی کنونی توسعه مسکن در دوحه بزرگ تحت تأثیر دو عامل عمده است: سیاست‌های دولتی، که توزیع سکونتگاه‌ها را در منطقه کنترل می‌کند، و تغییرات در ساختار جمعیتی محلی. به منظور دستیابی به دیدی عملی از بازار مسکن محلی در دوحه بزرگ، با کارشناسان مصاحبه شد. چهار حوزه اصلی بحث در نظر گرفته شد: رشد شهری، رشد جمعیت، شرایط املاک و مستغلات، و چشم‌انداز آینده. مشخص شده است که رشد قابل توجهی هم در جمعیت و هم در واحدهای مسکونی در دوحه بزرگ وجود خواهد داشت. این رشد در درجه اول ناشی از افزایش درصد مهاجران در مقایسه با اتباع است. بر اساس ارزیابی کارشناسان، انتظار می‌رود جمعیت دوحه بزرگ در سال‌های آینده افزایش قابل توجهی داشته باشد. این گسترش تا حد زیادی تحت تأثیر جریان مهاجرانی است که به دنبال فرصت هایی در آموزش، اشتغال و سایر بخش های منطقه هستند. این مهاجران به رشد کلی جمعیت و ایجاد تنوع در ترکیب جمعیتی دوحه بزرگ کمک می کنند. در نتیجه با توجه به این رشد جمعیت، تقاضا برای واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت. افزایش تعداد مهاجران، همراه با جمعیت محلی، ساخت واحدهای مسکونی اضافی را برای پاسخگویی به نیازهای روزافزون ساکنان ضروری می کند. این امر شامل توسعه انواع مختلف مسکن از جمله آپارتمان، ویلا و سایر املاک مسکونی خواهد بود.

به گفته کارشناسان، گروه های کم درآمد اغلب در یافتن واحدهای مسکونی ارزان قیمت با چالش هایی مواجه هستند که در نتیجه نیاز به اشتراک مسکن دارند. برای رفع این موضوع و بهبود بازار مسکن، کارشناسان اقدامات مختلفی را پیشنهاد می کنند. یکی از راه حل های پیشنهادی این است که فرصت هایی برای مهاجران فراهم شود تا به سرمایه گذاران نهایی در بازار مسکن تبدیل شوند. با فعال کردن مهاجران برای مشارکت فعال و مالکیت املاک، آنها می توانند به رونق اقتصادی منطقه کمک کنند. این می‌تواند بازار مسکن فراگیرتری را تقویت کند که در آن گروه‌های مختلف اجتماعی-اقتصادی در مالکیت املاک و مزایای آن سهیم باشند. قانون نیز نقش حیاتی در شکل گیری بازار مسکن دارد. همکاری بین ارگان های دولتی و متخصصان طراحی مسکن برای کاهش فشار بر زیرساخت های شهر بسیار مهم است. سیاست ها و مقررات اندیشیده شده می تواند تضمین کند که توسعه مسکن به گونه ای برنامه ریزی شده است که تأثیر آن بر زیرساخت ها، حمل و نقل و خدمات عمومی در نظر گرفته شود. این رویکرد به ایجاد جوامع پایدار و قابل زندگی کمک می کند که جمعیت در حال رشد را در خود جای دهد و در عین حال فشار بر منابع را به حداقل می رساند. علاوه بر این، بهبود سیاست ها به گونه ای ضروری است که به فرهنگ، آب و هوا و زمینه محلی احترام بگذارد. هر شهر دارای ویژگی ها و چالش های منحصر به فردی است و سیاست های مسکن باید برای رفع نیازهای خاص تنظیم شود. با در نظر گرفتن زمینه دوحه بزرگ، سیاست گذاران می توانند راه حل های مسکن پایدار از نظر فرهنگی و زیست محیطی مناسب برای شرایط آب و هوایی غالب توسعه دهند. دستیابی به گسترش متوازن و عدم تمرکز در داخل شهر نیز باید مورد توجه قرار گیرد. توسعه متمرکز و شهرنشینی در مناطق مرکزی شهر منجر به چالش هایی مانند تراکم ترافیک، زیرساخت های فشرده و گزینه های مسکن ارزان قیمت محدود شده است. برای پرداختن به این مسائل و ترویج توسعه پایدار شهری ، مفهوم جابجایی مسکن مسکونی، دفاتر تجاری و صنایع به مناطق حومه‌ای و ساحلی باید مورد بررسی قرار گیرد. این رویکرد می تواند به کاهش تقاضای مسکن در مناطق مرکزی شهر و دستیابی به توزیع متعادل تری از جمعیت کمک کند. این ممکن است مستلزم ایجاد پروژه های مسکن مقرون به صرفه، توسعه های با کاربری مختلط، یا جوامع مسکونی با امکانات رفاهی لازم و دسترسی به شبکه های حمل و نقل باشد. علاوه بر این، تمرکززدایی دفاتر و صنایع تجاری می تواند به گسترش متعادل تر فعالیت های اقتصادی در دوحه بزرگ کمک کند. این امر می‌تواند مستلزم ایجاد مناطق تجاری یا مناطق اقتصادی مشخص در مناطق پیرامونی باشد که مشوق‌ها و زیرساخت‌ها را برای جابه‌جایی شرکت‌ها فراهم می‌کند.

اجرای این اقدامات در دوحه بزرگ این پتانسیل را دارد که به طور موثر به چالش های مسکن موجود رسیدگی کند، توسعه پایدار را تقویت کند و یک محیط شهری متعادل تر و فراگیر ایجاد کند.