در این ویدئو می خواهیم دیدگاهی به مسیر حرکت مسکن در زمستان 97 داشته باشیم و در انتها به جمع بندی برسیم که ملک مورد نظر ما چه فاکتورهای قیمتی ای باید داشته باشد.
در هر بازاری محصولی شاخص وجود دارد که اگر جریان حرکت قیمتی در آن ایجاد شود سایر محصولات نیز به پیروی از آن گران تر یا ارزان تر می شوند. اگر حرکت افزایشی یا کاهشی محصول شاخص بیش از حد باشد، میل به تورم تعادلی پیدا می کند. یعنی در یک نقطه از حرکت باز می ایستد تا سایر محصولات گران تر یا ارزان تر از آن نیز به همان محدوده قیمتی نزدیک شوند. در بخش املاک مسکونی، منطقه شاخص کل کشور تهران است. از سوی دیگر تهران به سبب وسعت زیاد خود مناطق شاخص جداگانه ای دارد. اگر دقیق تر بخواهیم نگاه کنیم در استان ها مراکز آن ها جز مناطق شاخص محسوب می شوند. طبق آمار منتشره در اسفند 97، متوسط مسکن تهران نسبت به مدت زمان مشابه سال قبل 85% افزایش قیمت داشته است. اگر قصد سرمایه گذاری در ملک مسکونی دارید پیشنهاد این است که هیچ گاه قیمت را بر مبنای سال گذشته نسنجید، بلکه شهریور ماه سال 96 را مد نظر قرار دهید. اگر شما قصد سرمایه گذاری در املاک مسکونی خارج از تهران را دارید، قیمت روز معامله خود را محاسبه کرده و با قیمت آن ملک در شهریور سال 96 مقایسه کنید، اگر حدفاصل میان این دو قیمت بیش از 150% رشد را نشان می دهد بدانید که این قیمت از حد شاخص خود عبود کرده و چندان معامله داغ و زیر قیمتی نیست.
از شهریور 96 تا اسفند 97 متوسط قیمت املاک تهران رشد 122% داشته است. در این حال در سایر مناطق کشوری به املاکی بر می خوریم که بیش از 150% افزایش قیمت داشته اند. چطور می شود که قیمت از منطقه شاخص خود عبور کرده باشد؟
دلایلی بر ایجاد این تفاوت قیمتی وجود دارد که 2 مورد از آن را عرض می کنم:
- مصرف کننده ملک را گران خریده ، تورم سال 98 را در نظر می گیرد و به همین دلیل حاضر نیست به قیمت منطقی ملک خود را ارائه دهد.
- جمعیت مهاجرین که از کلان شهر ها به سمت شهرهای کوچک تر می روند، بازار املاک منطقه را گرم می کنند و پویایی معالاتی برای آن ایجاد می کنند. البته لازم به ذکر است که مهاجرت درونی نیز بر پویایی معاملاتی تاثیر گذار است.
پس در انتها اگر می خواهید ملک مسکونی را خریداری کنید بهتر است که ابتدا قیمت را بر مبنای آنچه گفته شد محاسبه کنید، سپس جهت حرکت مهاجرین را دریابید. اگر ملک مد نظر زیر 100% رشد داشته و در جریان سکونت مهاجرین قرار دارد می توان گفت که نسبت به سایر املاک معامله خوبی خواهد بود. البته بهتر است هر چه می توانیم فاکتور های تصمیم گیری را بیشتر کنیم تا انتخاب های خود را محدود و محدود تر کنیم و به یک انتخاب درست برسیم که دو مورد از این فاکتورها را در این ویدئو عرض کردیم.