نوسازی شهری یک استراتژی است که در سراسر جهان برای بهبود محیط های ساخته شده شهری و ترویج توسعه اقتصادی و اجتماعی پایدار در محله های فرسوده شهرهای مرکزی اتخاذ شده است. در زمینه کشورهای در حال توسعه، نوسازی شهری بر تغییر کاربری زمین و همچنین تخصیص و استفاده عاقلانه از منابع خدمات عمومی، مانند منابع گردشگری، مراقبت های بهداشتی، و آموزش تاکید دارد (سان و همکاران، 2023). نوسازی شهری یک سیاست مرتبط با توسعه پایدار است که هدف اصلی آن بهبود شرایط فیزیکی و در عین حال تمرکز بر حفظ فرهنگی است. میراث، به عنوان یک جنبه مهم از فرهنگ شهری، به تدریج در استراتژی نوسازی شهری گنجانده شده است و به طور گسترده توسط محققان و سیاست گذاران برنامه ریزی شهری مورد توجه قرار گرفته است (وانگ و همکاران، 2023).

از دهه 1990، نوسازی شهری در چین عمدتاً توسط توسعه املاک و مستغلات انجام شده است. توسعه پایدار یک شهر تا حد زیادی به توسعه سالم صنعت املاک و مستغلات بستگی دارد (Ye et al., 2021). علاوه بر این، محققان به تدریج به تأثیر حفاظت از مناطق حفاظت شده تاریخی بر بازار مسکن توجه بیشتری کرده اند (شین، 2010). عرضه مسکن در محله های سنتی معمولاً به دلیل تعیین مناطق حفاظت شده و محدودیت در توسعه جدید محدود بوده است. تعیین مناطق حفاظت شده تاریخی ممکن است باعث رشد گردشگری در مناطق همسایه شود. این امر می‌تواند منجر به جابجایی محله‌های مسکونی سنتی توسط اجاره‌های کوتاه‌مدت شود که برای گردشگری استفاده می‌شوند، به‌ویژه با توجه به افزایش محبوبیت پلت‌فرم‌های اشتراک‌گذاری خانه همتا به همتا (P2P) مانند Airbnb (Mockrin et al., 2017). . از این رو، برای محققان دانشگاهی و سیاست‌گذاران ضروری است که روابط متقابل میان مسکن‌های کوتاه‌مدت مشترک، حفاظت شهری و اجاره‌های بلندمدت را بررسی کنند.

مناطق حفاظت شده تاریخی معمولاً با اثرات خارجی مفید همراه هستند. سرمایه گذاری های فرهنگی نه تنها باعث رشد گردشگری می شود، بلکه منجر به افزایش ارزش املاک و مستغلات می شود. تعیین مکان‌هایی برای حفاظت تاریخی، مقدار زمین در دسترس برای توسعه را محدود می‌کند و منجر به کاهش مقدار زمینی می‌شود که می‌تواند برای مسکن استفاده شود. جذابیت حفاظت از تاریخی به طور پیچیده ای با در دسترس بودن اجاره های کوتاه مدت (STR) مانند Airbnb مرتبط است. گسترش گردشگری باعث شده است که مردم ملک های اجاره ای بلند مدت را به اقامتگاه های کوتاه مدت برای گردشگران تبدیل کنند و در نتیجه دسترسی به بازارهای اجاره سنتی را کاهش دهند. علاوه بر این، افزایش تعداد گردشگران عواقب نامطلوبی مانند آلودگی صوتی و به خطر افتادن ایمنی را تشدید می کند. در پاسخ به مشکلات احتمالی مرتبط با Airbnb، دولت‌های بین‌المللی اقدامات قانونی مختلفی از جمله اعمال محدودیت در مدت اجاره و اجرای عوارض را به اجرا گذاشته‌اند (فون بریل و دلنیکار، 2021). با این وجود، توجه دانشگاهی کمی به نقش خدمات STR در تعدیل اثرات حفاظت و احیای شهری شده است. همچنین تعداد کمی از تحقیقات در زمینه بررسی این اثر در زمینه خارج از کشورهای غربی وجود دارد.

در این مطالعه، ما از مجموعه داده‌های Airbnb استفاده می‌کنیم تا رابطه بین خدمات اجاره STR، بازار اجاره بلندمدت، و حفاظت شهری در شانگهای، چین را بررسی کنیم. شانگهای، مرکز اقتصادی چین، در سال 1986 در گروه دوم شهرهای تاریخی و فرهنگی ملی قرار گرفت. هدف این است که شهر را به یک ابرشهر با اهمیت تاریخی و فرهنگی قابل توجهی تبدیل کند (ژانگ و همکاران، 2022). شانگهای، یک مقصد توریستی محبوب، از نظر رشد اقامتگاه های مشترک در چین پیشرو است. در محله‌های تاریخی، گسترش بیش از حد اجاره‌های کوتاه‌مدت، عدم تطابق بین در دسترس بودن اقامتگاه‌ها و تقاضا در بازار اجاره بلندمدت را تشدید می‌کند. از این رو، این مطالعه با هدف پرداختن به پرسش‌های تحقیقاتی زیر انجام می‌شود: (1) آیا رشد پلت‌فرم‌های اشتراک‌گذاری خانه بر بازارهای اجاره بلندمدت خانه تأثیر می‌گذارد؟ (2) آیا گسترش مناطق حفاظت شده منجر به رشد عرضه STR ها می شود؟ (3) آیا تعداد فهرست‌های Airbnb تأثیر مناطق حفاظت‌شده بر قیمت اجاره را تعدیل می‌کند؟ نتایج تحقیق ما می تواند دیدگاه های جدیدی را در مورد اثرات خدمات STR ارائه دهد و به سیاست گذاران در تنظیم این بازار کمک کند.

این مطالعه اثرات مناطق حفاظت شده تاریخی را بر قیمت اجاره در سطح شهر بررسی می کند. علاوه بر این، نقش پلت فرم های P2P STR در تعدیل رابطه بین حفاظت شهری و بازار اجاره خانه را بررسی می کند. این مطالعه سه کمک به ادبیات دارد. اول، این مطالعه تأثیر مثبت مناطق حفاظت‌شده را بر قیمت اجاره نشان می‌دهد، ادعایی که اغلب در گفتمان عمومی مطرح می‌شود اما به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه تأیید نشده است. دوم، چارچوبی برای تجزیه و تحلیل پویایی تکاملی پلتفرم‌های P2P STR، مناطق حفاظت‌شده و قیمت‌های بلندمدت اجاره مسکن ایجاد می‌شود. در حالی که شین (2010) اذعان داشت که تعیین مناطق حفاظت شده توسط دولت بر بازار مسکن تأثیر دارد، تجزیه و تحلیل آنها در درجه اول توصیفی بود و فاقد شواهد مستقیم یا کمی از ارتباط بین مناطق حفاظت شده تاریخی و فعالیت Airbnb بود. این مطالعه با تأکید بر پیامدهای سایر سیاست‌های شهری، مانند نوسازی شهری و حفاظت از مناطق تاریخی، به مجموعه دانش موجود در مورد تأثیر فعالیت Airbnb بر قیمت‌های اجاره کمک می‌کند. سوم، در حالی که اکثر محققان در مورد تأثیر مثبت Airbnb بر قیمت اجاره به اتفاق نظر رسیده اند، درک کمتری از نقش تعدیل کننده Airbnb در سیاست های نوسازی شهری وجود دارد. این امر اطلاع رسانی سیاست ها را در پلت فرم های P2P STR چالش برانگیز می کند زیرا نقش این پلت فرم ها بدون در نظر گرفتن تأثیر سایر سیاست های شهری می تواند اغراق آمیز باشد.

ساختار بقیه این مطالعه به شرح زیر است. بخش 2 ادبیات مرتبط و فرضیه های تحقیق را بررسی می کند. بخش 3 منابع و روش های داده را تشریح می کند. بخش 4 بازار مسکن اجاره ای شانگهای را مورد بحث قرار می دهد. بخش 5 نتایج تجربی را تجزیه و تحلیل می کند و بخش 6 مطالعه را به پایان می رساند.