4.1 . منابع فیزیکی: تملک زمین

زمین بیشترین اهمیت را دارد

زمین به عنوان مهم ترین منبع، توسط اکثر مصاحبه شوندگان به صورت مترادف با منبع مالی مرتبط بود و آن را به عنوان سرمایه گذاری اصلی در بخش مسکن قرار داد. زمین نقطه شروع است، در حالی که منابع مالی برای زمین در درجه دوم اهمیت قرار دارد، که در مراحل مختلف پروژه از جمله تملک زمین، توسعه و بازاریابی مورد نیاز است (مصاحبه، AMC Official، 2020). یک توسعه‌دهنده در بخش خصوصی از طریق زمین سرمایه‌گذاری می‌کند زیرا مالکیت زمین تنها دارایی شما در بخش توسعه شهری است (مصاحبه، LDA Official، 2019). مقامات دولتی همچنین بر رابطه قابل تعویض بین امور مالی و زمین تأکید کردند (PHATA، 2019): “اگر دولت زمین را با نرخ یارانه ای فراهم کند، به عنوان کمک مالی برای گروه های کم درآمد عمل می کند.” زمین دولتی که به عنوان زمین متعلق به ادارات دولتی شناخته می شود، می تواند برای تامین مسکن افراد کم درآمد مفید باشد. زمین های ایالتی می توانند گزینه خوبی برای مسکن عظیم باشند زیرا آنها حیاتی ترین منبع هستند (مصاحبه، PLDC Official، 2019). این به این دلیل است که زمین های دولتی قیمت پایینی دارند، همانطور که مسئولان PHATA به آن اشاره کردند. مدیر عامل سابق PLDC (2019) ضمن به اشتراک گذاشتن تجربه اکتساب زمین برای پروژه مسکن آشیانا-AHP، خاطرنشان کرد که “ادارات دولتی محلی همه مناطق در پنجاب برای انتخاب زمین دولتی برای مسکن کم درآمد مورد بررسی قرار گرفتند.”

انتخاب مکان یکی از اجزای مهم آماده سازی بانک زمین در مورد برنامه های مسکن عظیم مانند NPHP بود. ¹ شناسایی یک سایت برای توسعه پروژه مسکن مانند یک گنج یابی است (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019). در سطح استانی، بانک زمین گام اساسی در پنجاب برای به دست آوردن 50000 کانال ² برای NPHP توسط PHATA بود (مصاحبه، رسمی HTF، 2020). سازمان فدرال تازه توسعه یافته NPHDA در سطح فدرال نیز همین مراحل را دنبال می کند. در همین راستا، مسئول MHW (2020) اظهار داشت: “NPHDA ³ قصد دارد با گرفتن زمین های دولتی موجود که عمدتا در پنجاب واقع شده اند، یک رکورد بانک اطلاعات زمین ایجاد کند.”

شفافیت عنوان زمین و اسناد مربوط به آن با فرآیند ترخیص زمین همراه بود که از آن به عنوان گامی برجسته برای بهره مندی از رهن واحدهای مسکونی یاد شد. مقام HBFC (2019) بیان کرد که “سند قطعه باید به نام مالک برای دسترسی به تسهیلات رهنی تضمین کننده مالکیت و حق ساخت خانه باشد. موسسات مالی مانند HBFC و بانک‌های تجاری مستقیماً با بخش‌های ثبت زمین برای پردازش وام‌های مسکن درگیر هستند. در این زمینه، از آنجایی که سوابق زمین در پنجاب اکنون برای ایجاد یک بانک اطلاعات دیجیتال کامپیوتری می شود، چنین مسائلی بسیار مهم می شود (مصاحبه، HBFC Official، 2019).

فرآیند تصویب زمین

دریافت تاییدیه زمین، گامی حیاتی برای شروع هموار پروژه مسکن است. نقشه های ساختمانی و اسناد مربوط به آن باید به بهترین نحو برای فرآیند تصویب زمین تکمیل شود. خواسته های پیش نیاز باید برآورده شود، از جمله نقشه ساختمانی تایید شده توسط مقام ذیصلاح. اگر مالک زمین یک توسعه دهنده خصوصی باشد، این طرح باید ثبت و تأیید شود (مصاحبه، HBFC Official، 2019). مدت زمان تصویب زمین به دلیل وجود مقامات متعدد مسکن در شهرهای بزرگ تحت تأثیر قرار گرفت. در لاهور، سایر نهادهای توسعه، از جمله سازمان توسعه دفاعی (DHA)، شهر باهریا، و هیئت کانتون لاهور، به عنوان نهادهای خودپایدار مستقل از LDA عمل می کنند و نقش فعالی در بخش توسعه مسکن ایفا می کنند (مصاحبه، آباد رسمی، 2020). ).

فرآیند تصویب طولانی است زیرا شامل جمع آوری قطعات زمین برای توسعه مسکن است که معمولاً دو تا سه سال طول می کشد. مقامات آباد (2020) به اشتراک گذاشتند که «معمولاً زمین خام در یک قطعه وجود ندارد. بلکه به صورت تکه‌ای در دسترس است و تقریباً سه سال دیگر زمین به‌صورت پلکانی بدست می‌آید.» علاوه بر روند طولانی جمع آوری زمین، درخواست به اداره محلی برای پروژه مسکن یکی دیگر از فرآیندهای دست و پا گیر است. LDA از توسعه‌دهنده می‌خواهد که NOC‌ها را از سایر آژانس‌ها برای دریافت مجوز مجوز برنامه‌ریزی بیاورد و یک یا دو سال به فرآیند تملک زمین اضافه کند (مصاحبه، آباد رسمی، 2020). چنین آژانس هایی که در فرآیند مجوز برنامه ریزی دخیل هستند عبارتند از TEPA، WASA، LESCO، PHA، LG & CD، هیئت درآمد، دفتر جمع آوری زمین، اداره حفاظت از محیط زیست (EPD)، LWMC، و بخش آبیاری برای پروژه های مسکن.

شروع پروژه برای طرح مسکن باید سه مورد را برای تسهیل توسعه دهندگان خصوصی که توسط مقام AMC (2019) مشخص شده است، مورد توجه قرار دهد: الف) زمان دریافت NOC، 2) زمان ساخت و 3) زمان فروش پروژه. . برخلاف لاهور، ادارات دولتی محلی در شهرهای مختلف پنجاب، صرف نظر از ظرفیت رسمی‌شان، در اعطای مجوز برای پروژه‌های مسکن مشارکت داشتند. این نشان می دهد که طبقات دولت محلی نمی توانند یک پروژه مسکن را برخلاف دستور خود تأیید کنند. مقام AMC (2019) اشاره کرد که نهادهای محلی مانند TMA (شرکت شهرداری) هنوز نقشی در تأیید مجوزهای برنامه ریزی در شهرهای پنجاب به جز لاهور ایفا می کنند، که استقلال DA محلی را زیر سوال می برد.

4.2 . منابع مالی: رهن و وام

طرح مالی برای وام مسکن

برنامه های مالی برای پوشش معیارهای واجد شرایط بودن، برنامه های پرداخت و مدت تصدی برای استفاده از تسهیلات مسکن طراحی شده است. کل مساحت قطعه و مناطق ساخته شده یک واحد مسکونی، نشان دهنده برآورد هزینه واحد مسکونی، معیارهای واجد شرایط بودن رهن و وام را تعیین می کند. یک واحد مسکونی اصلی معمولاً 500 فوت مربع را با نرخ ساخت ⁴²⁰⁰⁰ پوند علاوه بر هزینه‌های زمین و زیرساخت پوشش می‌دهد، که هزینه تخمینی 1200000 پوند (79200 دلار آمریکا) از میانگین قیمت مسکن را ارائه می‌کند (مصاحبه، LDA Official، 2019). وی افزود که ارائه دهندگان مسکن می توانند با توزیع آن در یک دوره استاندارد پنج ساله، اقساط ماهانه 12000 پوکیا (79.2 دلار آمریکا) را تقریباً از این رقم برآورد کنند. با توجه به مسکن ارزان قیمت نخست وزیر با همکاری آخوات، هدف این پروژه کمک مالی به کسانی است که دارای زمینی در حدود پنج مارلاس ⁵ یا کمتر از آن هستند (مصاحبه، AMC Official، 2019).

براکت های حقوقی برای طراحی طرح پرداخت در مورد مسکن توسط کارفرما در نظر گرفته شد. در مورد پروژه LDA 52000 آپارتمانی، ارقام حقوق و دستمزد کارکنان به عنوان معیار تعیین شد، گروه های هدف به پنج گروه تقسیم شدند و واحدهای مسکونی با مساحت 686 فوت مربع تا 1750 فوت مربع توزیع شد (مصاحبه، LDA Official، 2019). محدودیت اقامتگاه می تواند افزوده دیگری به این مجموعه معیارهای توصیه شده پس از تجربیات AHP باشد. محل پروژه در لاهور بود، در حالی که درخواست ها از سراسر پنجاب ارسال شد و روند تأیید درآمد را برای آشیانا دشوار کرد (مصاحبه، مقام PLDC، 2020). طرح کم هزینه نخست وزیر، درخواست های پاکستان را به جز سند می پذیرد (مصاحبه، آخوات رسمی، 2020). این امر تأیید درآمد را برای درخواست پروژه و معیارهای واجد شرایط بودن تسهیلات وام مهم می کند. علاوه بر این، برآورد درآمد نیز بخش مهمی از برنامه ریزی مالی برای یک پروژه مسکن کم درآمد بود. شرکت های تخمین تقریبی درآمد را برای گروه های کم درآمد ارائه می کنند (مصاحبه، BOP Official، 2020). در مورد AHP، مصاحبه‌شونده BOP همچنین بیان کرد که «متوسط ​​درآمد متقاضیان پیش‌بینی‌شده از 25000 تا 50000 پوکی‌پیکر، شامل خیاط‌ها، رانندگان اتوریکشا و دستفروشان متغیر بود.» AHP تنها پروژه مسکن عمومی بود که در بخش دولتی به دنبال فرآیند تأیید درآمد متقاضیان اجرا شد. فرآیند تأیید توسط کمیته ای شامل یک مقام بانک، بوروکرات هایی از ادارات دولتی محلی، و یک افسر ثبت زمین از بخش درآمد برای تجزیه و تحلیل پایگاه نظرسنجی رهبری شد (مصاحبه، مدیر عامل سابق PLDC، 2019). این تیم گزارشی را برای ارائه به معاون بخش مدیریت دولتی PLDC تهیه می کرد. ساکنان فعلی AHP این روند راستی‌آزمایی را تأیید کردند و اظهار داشتند که مقامات کمیته با بازدید از دفاتر ما و بررسی فیش‌های حقوق ما، محله را بررسی کردند تا ارقام حقوق را تأیید کنند (FGDs، ذینفعان AHP، 2020). همانطور که در بالا مورد بحث قرار گرفت، ارتباطات بین جریان های مختلف منابع مالی در NVivo برای تجسم تاثیر بر ذینفعان (گروه های کم درآمد) نشان داده شد ( شکل 3 ). این امر فرآیند مستندسازی، معیارهای واجد شرایط بودن، و طرح پرداخت را به عنوان موارد مهم برای گروه‌های کم درآمد هنگام دسترسی به یک واحد مسکونی برجسته کرد.

 

شکل 3 . فرآیند کدگذاری نشان دهنده تأثیر منابع مالی بر گروه های کم درآمد (منبع: نویسنده).

محصولات تامین مالی مسکن

HBFC وام های ساخت و ساز و نوسازی را در پاکستان برای گروه های کم درآمد و متوسط ​​ارائه می دهد. HBFC در سال 1952 برای تسهیل تامین مالی مسکن تاسیس شد و تا سال 1979 به ارائه وام مبتنی بر بهره ادامه داد (مصاحبه، HBFC Official، 2019). علاوه بر HBFC، PMRC شرکت دولتی دیگری است که برای تسهیل HBFC و SBP برای موثر و کارآمد کردن وام مسکن برای گروه‌های کم درآمد تأسیس شده است. هدف اصلی PMRC ارائه وام مسکن به روش تسهیل شده به دلیل خطوط اعتباری یارانه ای است (مصاحبه، SBP Official، 2020). علاوه بر این، شرایط وام مسکن برای خرید خانه شامل دو مدل اصلی است: مدل‌های متعارف و اسلامی (مصاحبه، BOP Official، 2020). طرز فکر ذینفعان بر نگرش آنها نسبت به پرداخت اقساط وام تأثیر می گذارد . اکثر کشورهای جنوب آسیا در اینجا از دو اصطلاح پیروی می کنند: “1) فکر به پرداخت و 2) مایل به پرداخت (معمولاً در سه تا پنج سال پرداخت می شود) (مصاحبه، BOP Official، 2020). همکاری Akhwat-NPHP برای پروژه مسکن ارزان قیمت نخست وزیر، پس از دریافت وام از دولت پاکستان، پنج میلیارد PKR بر اساس وام های بدون بهره پرداخت کرد. برای گروه های کم درآمد، انتظار ساخت 10000 واحد مسکونی در مدت پنج سال از طریق وجوه گردان (مصاحبه، آخوات رسمی، 2020).

مشارکت های مالی به عنوان یک راه حل موثر برای بهبود تسهیلات وام مسکن برای گروه های کم درآمد پیشنهاد شد. در گذشته، سرمایه گذاران خارجی سهم خود را در توسعه مسکن داشتند. در همین راستا، یکی از مصاحبه شوندگان به انجمن مسکن والنسیا در لاهور اشاره کرد و گفت که سی سال پیش، کل سرمایه گذاری این تعاونی توسط بانک مشرق دبی تامین مالی شده است (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019). HBFC نقش محدودی در ارائه وام مسکن در پروژه های مسکن کم درآمد مانند Safia Homes توسط AMC ایفا می کند. در سطح محلی، DA نیز امیدوار به همکاری با HBFC هستند. با توجه به 52000 آپارتمان، LDA در حال مذاکره با HBFC برای طراحی یک برنامه مالی برای وام مسکن از 2 تا 4 سال است (مصاحبه، LDA Official، 2019). برای NPHP، HBFC شروع به کار برای انعقاد قراردادهای متقابل و توسعه تفاهم نامه ها با GoPb کرده است. در این راستا، HBFC قصد دارد با PHATA توافقنامه ای را برای تامین مالی تمام طرح های مسکن تحت طرح های اقساطی NPHP به مدت یک و نیم، دو و سه سال امضا کند (مصاحبه، HBFC Official، 2019). کارگروه مسکن نیز از ایده مشارکت برای منابع مالی حمایت کرد. بانک‌های تجاری برجسته مانند JS Bank، Meezan Bank، BOP، و بانک اسلامی دبی در جریان مشاوره‌های HTF برای متقاعد کردن آنها برای ایفای نقش خود در NPHP مورد استفاده قرار گرفتند (مصاحبه، HTF Official، 2020).

در مورد AHP، BOP به عنوان یک بانک تجاری، برای اولین بار یک پروژه مسکن عمومی را رهن کرد. BOP وام مسکن را برای متقاضیان فراهم کرد و GoPb 50 درصد یارانه در نرخ بهره ارائه کرد. این مدل وام مسکن باید برای اجرای NPHP مورد مطالعه قرار گیرد (مصاحبه، PLDC Official، 2020). به غیر از محصولات وام مسکن، محصولات مالی خرد نیز وارد بخش مسکن شده است. برخلاف تامین مالی وام مسکن، تامین مالی خرد دارای حداکثر دوره بازپرداخت یک تا سه سال است و نرخ بهره بالاتری تا 25 تا 28٪ را شامل می شود (مصاحبه، HBFC Official، 2019). آخوات به ذینفعان با رعایت اصول اسلامی کمک مالی خرد بدون بهره می دهد. تامین مالی خرد می تواند به طور موثر توسط سازمان های غیردولتی مبتنی بر خیریه مانند آخوات انجام شود، زیرا این سازمان های مبتنی بر جامعه هستند که به طور داوطلبانه برای جوامع کم درآمد تسهیل می کنند (مصاحبه، HBFC Official، 2019).

4.3 . منابع سیاست: توسعه چارچوب قانونی و نظارتی

با همکاری مؤسسات دانشگاهی، UU روند برگزاری سمینارهای مربوط به امور شهری، از جمله مسکن مقرون به صرفه را تنظیم کرد که برای عموم آزاد بود (مصاحبه، مسئول واحد شهری، 2019). بعدها، این روند به شکل “تالارهای شهری” درآمد. فروم شهری هر دو سال یک بار برگزار می شود (لاهور، 2011؛ ​​کراچی، 2013؛ لاهور، 2015)، که به عنوان بستری برای تعامل گسترده سهامداران برای رسیدگی به مسائل شهری عمل می کند. بر اساس حکم دولت PTI در سال 2019، گروه‌های ویژه مسکن (HTFs) در سطوح استانی و فدرال تشکیل شدند تا به عنوان یک نهاد مشورتی برای مقامات ایالتی برای اجرای NPHP خدمت کنند. وظیفه HTF ها ارائه توصیه های خط مشی و پیگیری همه پیش نیازهای اجرای سیاست است (مصاحبه، HTF Official، 2020). از آنجایی که مسکن یک موضوع استانی در پاکستان است، مشخص شد که گروه های ویژه مسکن در مورد استان ها فعال تر از حوزه فدرال هستند. این تمرکز استانی منجر به توانمندسازی PHATA در پنجاب حتی قبل از تدوین NPHDA در سطح فدرال شد. NPHP با جدیت بیشتری در پنجاب پیگیری می کند زیرا 67 درصد از زمین های کشور را در اختیار دارد و 2/3 جمعیت آن را در خود جای داده است. از این رو، تأمین مسکن برای افراد کم درآمد در پنجاب موفقیت بزرگی را به نمایش خواهد گذاشت (مصاحبه، HTF Official، 2020). بخش خصوصی نسبت به HTF ها به عنوان یک ابتکار سیاست در بخش مسکن امیدوار بود. HTF ها در تلاش هستند تا حوزه اجرایی مسکن کم درآمد را تسهیل کنند. با این حال، خروجی آنها فقط در توصیه ها است (مصاحبه، ABAD Official، 2020). جالب توجه است که ذینفعان جامعه مدنی نقش فعالی در چنین جلسات HTF ایفا می کنند. AMC با شرکت در هر جلسه HTF پنجاب (مصاحبه، AMC Official، 2019) به طور فعال در تهیه پیش نویس آیین نامه مسکن مقرون به صرفه در پنجاب مشارکت داشته است.

4.4 . سرمایه ساخت: اجرای پروژه و توسعه زیرساخت

مقامات دولتی پروژه های مسکن عمومی را با استخدام پیمانکاران برای اجرای کارآمد به بخش خصوصی برون سپاری می کنند. در پیمانکاران، پیمانکار اصلی کسی است که کل سایت را توسعه می‌دهد، در حالی که دیگران مختص کار هستند، مانند پیمانکاران کارگری که کارگران را برای کار در محل ساخت‌وساز ترتیب می‌دهند (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019). وی افزود که پیمانکاران اصلی نیروی کار، مواد و ماشین آلات را استخدام می کنند. فرهنگ استخدام پیمانکاران مخصوص مشاغل، یعنی پیمانکاران راه و پیمانکاران فاضلاب، در بخش مسکن رایج است. یکی از مصاحبه شوندگان با بیان این که «پیمانکاران در مقیاس کوچک اغلب سازمان های غیرساختاری را اداره می کنند که مصالح ساختمانی را خریداری می کنند و کارگران را با دستمزد روزانه استخدام می کنند، این نوع قرارداد را پیمانکاری فرعی نامید (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019). پیمانکاران برای انجام فعالیت های ساختمانی برای اجرای پروژه از نظر توسعه زیرساخت ها و همچنین برای ساخت واحدهای مسکونی نیروی کار استخدام می کنند. همچنین برای مناقصات دولتی، استخدام نیروی کار از بازار نیز طی فرآیند رقابتی انجام می شود. پیمانکاران باید نیروی کار را برای اجرای پروژه با رقابت به محل پروژه بیاورند (مصاحبه، آباد رسمی، 2020). توسعه دهندگان در مقیاس بزرگ واسطه هایی را استخدام می کنند که به عنوان سرکارگر کارگر نیز شناخته می شوند، که کار پروژه را تکمیل و مدیریت می کنند (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019).

مفهوم “کار دائم” توسط توسعه دهندگان در مقیاس بزرگ برای توسعه پروژه های مسکن بزرگتر مورد استفاده قرار گرفت. نیروی کار دائمی برای پروژه های در مقیاس بزرگ ترند است زیرا نیروی کار موقت که با دستمزد روزانه کار می کند نگرش حرفه ای ندارد (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019). توسعه دهندگان تسهیلات سرپناه و همچنین غذا را برای نیروی کار دائمی در سایت فراهم می کنند. توسعه دهندگان بزرگی مانند شهر باهریا، باهریا دستارخوان را راه اندازی کرده اند تا غذای کافی برای نیروی کار دائمی فراهم کنند (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019). چنین نیروی کار دائمی از طریق بخش‌های داخلی توسعه‌دهندگان بزرگ که در بازارهای خصوصی فعالیت می‌کنند اداره می‌شود. شهرک بحریه دارای بخش های داخلی برای هر بخش (بخش تدارکات، بخش کنترل کیفیت ) است و توسعه دهندگان دیگری مانند توسعه دهندگان الجلیل نیز شروع به پیروی از این رویه کرده اند (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019).

دستمزد روزانه کارگران به نوع وضعیت کار (دائم یا موقت) بستگی دارد. دستمزد نیروی کار دائم به دلیل ماهیت کار آنها کمتر از موقت است، در حال حاضر میانگین دستمزد کارگر 800 پوند در روز است (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019). مهندسان سایت، ناظران سایت را که مسئول مدیریت نیروی کار، ابزار و مواد پروژه در سایت ساخت و ساز هستند، مدیریت می کنند. ناظران سایت مسئول استخراج کار با کیفیت خوب از نیروی کار برای دستیابی به ساخت و ساز خوب هستند (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019). فرآیند رقابتی برای به دست آوردن مصالح ساختمانی برای اجرای پروژه دنبال می شود. برای مشاوران و توسعه دهندگان تمرین کار سختی تلقی نمی شد. فرآیند بازار رقابتی امکان در دسترس بودن مصالح را در پروژه ساخت و ساز فراهم می کند (مصاحبه، آباد رسمی، 2020). مکانیزم فرآیند رقابتی توسط نماینده ای از سهامداران بازار توضیح داده شد و بیان کرد که «معاملات معمولاً از دو تا سه تامین کننده گرفته می شود و توسعه دهنده سپس قیمتی را انتخاب می کند که بهترین قیمت را برای موادی که باید خریداری شود (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019).

4.5 . منابع فکری: متخصصان و خدمات مشاوره ای

مدت زمان مشاوره در پروژه‌های مسکن به دلیل گستردگی کار، از جمله ساخت واحدهای مسکونی، شبکه‌های جاده‌ای ، تخصیص قطعات و ایجاد طرح‌بندی برای فضاهای مسکونی و تجاری معمولاً طولانی است. مشاوره برنامه ریزی برای توسعه مسکن بلندمدت است زیرا اجرای یک واحد مسکونی حدود یک سال است در حالی که پروژه مسکن حدود 5 تا 7 سال طول می کشد و بوم مشاوره را به یک پروژه بزرگ تبدیل می کند! (مصاحبه، مشاور توسعه شهری، 2019). مشاوران در ارائه رهنمودهایی برای حفظ استانداردهای برنامه ریزی در پروژه های مسکن بسیار مهم هستند. در حین کار در داخل مقامات فدرال، در مورد CDA، مشاوران پیشنهاد کردند که یک قطعه زمین به اندازه پنج مارلا به عنوان بخش های مسکن کم درآمد ارائه شود (مصاحبه، برنامه ریز شهری، 2019). علاوه بر این، واگذاری 10 درصد از زمین ها به گروه های کم درآمد در هر طرح مسکن برای همه پروژه های مسکن اجباری شد. مشارکت مشاوران برنامه‌ریزی و متخصصان در رویه‌های تصمیم‌گیری بخش شهری، راه‌هایی را برای ارائه مؤثر مسکن برای افراد کم درآمد باز کرده است.

در مورد لاهور، توسط LDA اجباری شد که 25٪ از طرح را برای مسکن کم درآمد با اندازه قطعه پنج مارلا رو به جاده ای به عرض 30 فوت اختصاص دهد (مصاحبه، برنامه ریز شهری، 2019). طراحی یک واحد مسکونی بر زندگی ساکنان آن تأثیر می گذارد. ذینفعان مسکن افزایشی معمولاً واحدهای خود را بدون پشتیبانی و تخصص حرفه ای می سازند. به دلیل دید محدود، ذینفعان فقط به سرپناه فکر می کنند، نه استانداردهای معماری، که در نتیجه واحدهای مسکونی با برنامه ریزی ضعیف در جوامع کم درآمد ایجاد می شود (مصاحبه، LDA Official، 2019). PLDC در مورد محصول مسکن تحویل ذینفعان در AHP مطمئن بود. معماران هیئت مدیره PLDC طرح را به عنوان مناسب با نسبت مناسب فضاهای سرپوشیده و باز تایید کردند (مصاحبه، PLDC Official، 2019).

معماران و برنامه ریزان نقش بسزایی در مدیریت مؤثر شهری کلانشهرها دارند. برنامه ریزان شهر به دلیل نقش کلیدی آنها در شهرها برای حکمرانی شهری کتاب مقدس شهر هستند (مصاحبه، رئیس HTF، 2020). مقامات دولتی همچنین معمارانی را از دپارتمان‌های وابسته داخلی خود استخدام می‌کنند تا در پروژه‌های عمومی کار کنند. وجود معماران داخلی که از کارهای معماری برای پروژه های دولتی مراقبت می کنند، به خطر افتاده است. اگر کار فراتر از محدوده باشد، برون سپاری برای مشاوره برنامه ریزی انجام می شود (مصاحبه، برنامه ریز شهری، 2019).

ذینفعان معتقد بودند که استعدادهای جوان باید در برنامه ها و پروژه های مسکن افراط کنند، زیرا در مورد مقامات دولتی ناتوانی برای یک منبع فکری وجود دارد. هر دو ذینفعان دولتی (HBFC) و بازار (مشاور) مشارکت فارغ التحصیلان و دانشجویان تازه وارد در مراحل برنامه ریزی طراحی معماری پروژه های مسکن را توصیه کردند. دانشگاه ها باید دانش آموزان را در سال آخر خود آماده کنند و فارغ التحصیلان تازه را برای کسب دانش بازار و مشارکت در پروژه های مسکن کم درآمد با شرکای صنعتی آماده کنند (مصاحبه، برنامه ریز شهری، 2019). در مورد PLDC، افراد حرفه ای مانند مهندسان به عنوان کارکنان کلیدی برای اجرای پروژه استخدام شدند. برای AHP، مدیر پروژه مسئول تایید و هماهنگی دولت بود. در همان زمان، مهندس ارشد از دفتر مرکزی در اخذ تاییدیه از مدیرعامل پشتیبانی کرد و مهندسان سایت بر کارها و اجرای پروژه نظارت داشتند (مصاحبه، PLDC Official، 2019).