در ذهن هر کدام از ما، روش‌های مختلفی برای سرمایه‌گذاری و به عبارت ساده‌تر حفظ ارزش دارایی وجود دارد. اما بخش عمده افراد، وقتی اسم سرمایه‌گذاری را می‌شنوند یاد سرمایه‌گذاری‌های رایجی مثل خرید طلا، خرید سکه، خرید سهام یا حتی خرید مسکن می‌افتند. اما وقتی زمان انتخاب سرمایه‌گذاری می‌رسد و باید از میان گزینه‌های موجود یکی را انتخاب کنیم اغلب فکر می‌کنند خرید طلا یا خرید سکه یا حتی سرمایه‌گذاری در بورس و بازار سهام با حجم دارایی کمتر و با پس انداز تدریجی قابل انجام است اما سرمایه‌گذاری روی مسکن به نظر کاری دست نیافتنی به نظر می‌رسد و یا فکر نمی‌کنند که شاید بتوان روی ملک با سرمایه کم هم سرمایه‌گذاری کرد. در این مطلب از کارگزاری حافظ شما را با روش خرید ملک با سرمایه و مبلغ کم با استفاده از صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا همان صندوق زمین و ساختمان آشنا خواهیم کرد. با ما همراه باشید.
صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان چیست؟
صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان نوعی از صندوق‌های سرمایه گذاری است که هدف از تشکیل آنها امکان سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای همه افراد جامعه از هر قشر و با هر میزان سرمایه است.
به طور کلی می‌توان گفت صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، با جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذارانی که علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی هستند، به ساخت پروژه‌های مسکونی می‌پردازند و در نهایت با فروش واحدهای آن پروژه سود و عایدی حاصل از آنها را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند.
موضوع این صندوق‌ها، جمع‌آوری پس اندازهای خرد و کلان و اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص است. این صندوق‌های سرمایه‌گذاری امکان خرید به میزان مورد درخواست را برای همه اقشار جامعه فراهم می‌کنند و به نوعی پوششی برای ریسک افزایش قیمت مسکن و حتی با کسب درآمد غیرمستقیم در این حوزه اقتصادی را فراهم می‌کنند. از طرف دیگر این صندوق‌ها به تامین مالی پروژه‌های ساختمانی که نیاز به تامین مالی دارند هم کمک می‌کنند.
به عبارتی می‌توان گفت از جمله مجوزهایی که به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات داده می‌شود این است که آنها می‌توانند سهام خود را درست مثل دیگر شرکت‌های حاضر در بورس عرضه کنند تا اشخاص حقیقی و حقوقی این سهم را خریداری کنند.
ممکن است عده‌ای این‌گونه استنباط کنند که شیوه کار صندوق‌های سرمایه گذاری زمین و ساختمان مثل طرح فروش متری خانه است اما در واقع این صندوق‌ها برای این ایجاد شدند که تصور اشتباه مالکیت فیزیکی ملک که در فروش متری خانه وجود دارد، از بین برود.
در این شیوه سرمایه‌گذاری، شخص دارنده واحدهای سرمایه، مالک واحدهای سرمایه است نه مالک فیزیکی ملک یا ساختمان. از طرف دیگر مشکلی که در خرید متری خانه وجود داشت این بود که در این شیوه نمی‌توان عدالت را برای تقسیم و اختصاص ملک به خوبی انجام داد چون اساسا در زمین و ساختمان جایگاه قرارگیری و حتی در مورد ساختمان نوردهی خانه و هزاران عامل دیگر در قیمت آن تاثیر دارد بنابراین بین دو سرمایه‌گذار که هر دو سهم یکسانی دارند، امکان اختصاص عادلانه زمین یا ساختمان وجود ندارد.
صندوق‌های سرمایه گذاری در زمین و ساختمان مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار (سبا) دریافت می‌کنند و به این ترتیب می‌توانند واحدهای سرمایه‌گذاری عرضه کنند تا علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها با خرید واحدها در بورس یا بازار خارج از بورس سرمایه‌گذاری کنند.
نکته مهمی که سرمایه‌گذاران این صندوق‌ها باید به آن دقت داشته باشند این است که با توجه به فروش واحدهای سرمایه در بازار، خروج از بورس سرمایه‌گذاری در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات بدون ریسک نیست.
بنابراین همه سرمایه‌گذارانی که برنامه عضویت در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را دارند باید در بررسی صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات علاو بر بررسی فعالیت‌های صندوق، اساسنامه و امیدنامه صندوق را هم مطالعه کنند.
شیوه عضویت در صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات
اشخاصی که مایل به استفاده از خدمات صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات هستند می‌توانند با داشتن کد معاملاتی در فرابورس برای خرید واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها، اقدام کنند.
افرادی که کد معاملاتی فرابورس ندارند می‌توانند بعد از ثبت نام درسجام، نسبت به احراز هویت آنلاین وارد سایت کارگزاری حافظ شوند و از نکاتی که باید به آن اشاره کرد این است که واحدهای این نوع سرمایه‌گذاری در بازار فرابورس قابل انتقال به غیر هستند.
عضویت در صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در عین حال که بسیار جذاب است بازاری خاص با ریسکی بالاست.
تاریخچه صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در فروردین ماه سال ۱۳۸۸ وارد بازار معاملات شده است. قوانین و مقررات فعالیت این صندوق‌ها با تحقیقات انجام شده در سازمان بورس، همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و فعالان حوزه ساختمان به تصویب رسیده است. لیست صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان در سایت فرابورس ایران موجود است.
مزایای سرمایه گذاری در صندوق زمین و ساختمان
عضویت در صندوق‌های زمین و ساختمان مزایای خوبی برای سرمایه‌گذاران دارد و از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- فراهم کردن امکان سرمایه گذاری در مسکن برای همه با هر میزان سرمایه اولیه
- معافیت مالیاتی
- فراهم کردن امکان رشد پروژه‌های ساختمانی که نیاز به تامین مالی دارند
- معتبر بودن و تقریبا بدون ریسک بودن سرمایه گذاری در این صندوق‌ها
میزان سرمایه لازم و روش افزایش سرمایه
از آنجایی که هدف ایجاد صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری برای همه افراد با هر سطح سرمایه است، حداقل واحد سرمایه گذاری در این صندوق‌ها به ارزش یک واحد صندوق است.
روش‌های افزایش سرمایه در این صندوق‌ها هم به سه روش صدور حق تقدم، پذیره نویسی به قیمت ثابت و پذیره‌نویسی به قیمت بازار و به صورت تدریجی است.
ارزش خالص دارایی و میزان سوددهی صندوق املاک و مستغلات
ارزش خالص دارایی‌ها یا NAV صندوق سرمایه املاک و مستغلات در حقیقت مابه‌التفاوت ارزش دارایی‌ها و بدهی‌های صندوق است. هر شش ماه یک‌بار یک کارشناس رسمی دادگستری، برای پیشرفت پروژه و مصالحی که در آن استفاده شده است برمبنای ارزش روز آنها، ارزش خالص دارایی را محاسبه و به اطلاع عموم می‌رساند. اما در عین حال مدیران این صندوق‌ها موظف هستند در بازه‌های زمانی مشخص اطلاعات مورد نیاز و میزان پیشرفت صندوق را اعلام کنند.
اولین نکته مهمی که باید برای سوددهی صندوق املاک و مستغلات در نظر گرفت این است که این صندوق‌ها هیچ سود تضمین‌شده‌ای را پرداخت نمی‌کنند بنابراین بعد از اتمام پروژه و تکمیل ساخت، سود حاصل از فروش پروژه بین سهامداران تقسیم می‌شود و در صورتی که سرمایه‌گذاری قبل از اتمام پروژه بخواهد سهمش را بفروشد می‌تواند به کارگزاری‌های عضو فرابورس مراجعه کند و سهام خود را به قیمت بازار در بازار معاملات ثانویه فرابورس به فروش برساند. نکته مهم این است که این قیمت شاید کمتر، بیشتریا معادل سهم اولیه سرمایه گذار باشد.
بنابراین سرمایه گذاران در صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات باید این نکته را همیشه در خاطر داشته باشند که این صندوق‌ها سود روزشمار نمی‌دهند چون تامین مالی این صندوق‌ها از نوع شراکت است و بنابراین سرمایه‌گذاران در سود و زیان صندوق شریک هستند.
نتیجه‌گیری
صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات روشی برای خرید سهام املاک و مستغلات برای همه افراد با هر میزان سرمایه هستند. بنابراین اگر شخصی بخواهد امکان خانه‌دار شدن خود را فراهم کند می‌تواند با پذیرش ریسک‌های این نوع سرمایه‌گذاری و دریافت سود حاصل از آن اقداماتی اولیه برای خریداری خانه با کمترین میزان سرمایه را انجام دهند.