طرح ملی بازآفرینی شهری که برای اولین بار با دستور رئیس‌جمهوری در بهمن ماه ۹۶ به‌صورت نمادین آغاز شد، بعد از گذشت بیش از یک‌سال از فرمان رئیس‌جمهور به دستگاه‌های دولتی برای واگذاری زمین و تامین منابع مالی مورد نیاز برای اجرای این طرح تاکنون به نتایج موردنظر دست نیافته است این در حالی است که سه سال قبل از این تاریخ نیز (در سال ۹۳) بر ضرورت جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی برای شروع پروژه‌های محرک نوسازی در بافت‌های فرسوده از سوی دولت تاکید شده بود. با این حال، با گذشت نزدیک به سه سال از این موضوع رئیس‌جمهوری در سال ۹۶ به‌صورت رسمی فرمان اجرای طرح بازآفرینی شهری را صادر کرد اما تاکنون به علت وجود چند مانع عمده برای ورود توسعه‌گران و سازندگان بخش خصوصی به این طرح، طلسم اجرای بازآفرینی شهری شکسته نشده است.
در قالب طرح بازآفرینی شهری برای نوسازی بافت‌های فرسوده و محلات هدف نوسازی، تغییر رویکرد از مسکن‌سازی به محله‌سازی و توجه به بازسازی محله‌محور به جای تمرکز صرف بر نوسازی واحدهای مسکونی از سوی مسوولان نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت هدف قرار گرفت. روز گذشته به گفته مسوولان نوسازی بافت‌های فرسوده، شروع طرح بازآفرینی شهری در قالب این تفاهم‌نامه کلید خورد؛ براساس آنچه در متن تفاهم‌نامه آمده و دیروز از سوی مسوولان بازآفرینی شهری در دولت و شهرداری تهرانمورد تاکید قرار گرفت، این پروژه در واقع معرفی یک نمونه اجرایی بازآفرینی محله‌محور با محوریت توسعه‌گر در کشور است. این در حالی است که انتظار می‌رفت در این تفاهم‌نامه دست‌کم اشاره‌ای به نحوه حل معضلات و موانع قدیمی نوسازی بافت‌های فرسوده به عمل آمده باشد.
در الگوی مبهم طرح بازآفرینی شهری به‌رغم انتظار موجود اشاره‌ای به نحوه تامین تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت مسکن در قالب اختصاص یارانه سود تسهیلات و همچنین تعیین تکلیف اختصاص انشعابات، پروانه و پایان کار ساختمانی رایگان در واحدهای احداثی نشده است؛ براساس این تفاهم‌نامه اگرچه به موضوع تسهیلات نوسازی و برخورداری توسعه‌گر از این تسهیلات اشاره شده است اما هیچ صراحتی از بابت اختصاص یارانه سود تسهیلات یا پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت و ساز در بافت فرسوده به میان نیامده است.
همچنین به رغم صراحت قانون درخصوص الزام رایگان بودن هزینه تامین انشعابات، پروانه و پایان کار ساختمانی و… در این تفاهم‌نامه درج شده است که دولت برای پرداخت مشوق‌های ساختمانی مذکور به منظور کاهش حداکثری هزینه‌های ساختمانی «کوشش» خواهد کرد و تحقق مشوق‌های ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده مشمول «پیگیری» دولت خواهد شد. در این تفاهم‌نامه همچنین ظرف زمانی معینی برای صدور پروانه و پایان کار ساختمانی در بافت فرسوده تعیین نشده است و در حالی که همواره سازندگان از زمانبر بودن این مرحله از ساخت و ساز گلایه‌مند هستند تنها تاکید شده است که این مرحله برای ساخت و سازهای بافت فرسوده باید در اسرع وقت و خارج از نوبت انجام شود.
هر چند این تفاهم‌نامه دربردارنده یک نکته قوت از بابت حمایت دولت از توسعه‌گر برای شروع الگوی بازآفرینی شهری در محله سیروس تهران است؛ در قالب این تفاهم‌نامه وزارت راه وشهرسازی متعهد شده است کلیه دارایی‌های غیرنقدی خود در محله شامل اراضی و املاک مسکونی در اختیار را برای پشتیبانی از برنامه جهت ساخت، تهاتر، معاوضه و اسکان موقت ساکنان بافت‌های فرسوده، در اختیار توسعه‌گر قرار دهد.
همچنین به موجب این تفاهم‌نامه تامین ۳۰ درصد از اعتبارات موردنیاز برای اجرای خدمات روبنایی و زیربنایی، تامین فضاهای عمومی و سرانه‌های موردنیاز محله بر عهده شهرداری تهران و ۷۰ درصد آن بر عهده وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است. با این حال محتویات این تفاهم‌نامه نشان می‌دهد آنچه هم‌اکنون به‌عنوان الگوی بازآفرینی شهری و در قالب تعهدات وزارت راه وشهرسازی و شهرداری در نظر گرفته شده است به نوعی تداعی‌کننده ضوابط و دستورالعمل‌ها و مصوبات قبلی برای اجرای طرح بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده است و انتظار توسعه‌گران از بابت تعیین تکلیف دو چالش اصلی ورود به نوسازی محلات فرسوده یعنی اختصاص یارانه سود تسهیلات و تاکید بر رایگان بودن بهای انشعابات، پروانه و پایان کار ساختمانی، برآورده نشده است.
کارشناسان معتقدند در صورتی که طرح بازآفرینی شهری با یک الگوی مبهم آغاز شود نمی‌توان به شکسته شدن طلسم نوسازی بافت‌های فرسوده و ورود بخش خصوصی به این حوزه امیدوار بود و این الگوی مبهم با شکل فعلی بعید است به‌عنوان محرکی برای روشن شدن موتور بازآفرینی شهری کارآمد باشد. این در حالی است که روز گذشته وزیر راه و شهرسازی در حاشیه امضای این تفاهم‌نامه از تامین بخشی از اعتبارات مورد نیاز برای پرداخت یارانه سود تسهیلات نوسازی به توسعه‌گران خبر داد و گفت:در قانون بودجه رقمی برای این منظور تعیین شده است که هم‌اکنون مرحله اول پرداخت آن به دولت نیز انجام شده است. هر چندوزیر راه و شهرسازی جزئیات مربوط به میزان این اعتبار دریافت شده برای اختصاص به پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی در بافت‌های فرسوده را اعلام نکرد.
