حسن روحانی، بهمن ماه سال گذشته به همراه اعضای تیم اقتصادی دولت، برای صدور فرمان آغاز طرح ملی بازآفرینی شهری به منظور ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده وناکارآمد شهری در وزارت راه و شهرسازی حضور یافته بود. در جلسه روز گذشته که از یک زاویه اولین حضور حسن روحانی در وزارت راه و شهرسازی پس از انتصاب محمد اسلامی به سمت وزارت راه و شهرسازی نیز محسوب می‌شود، وزیر جدید و معاونان وی گزارشی از اقدامات انجام شده، برنامه‌های بر زمین‌مانده بخش مسکن در شرایط فعلی و برنامه‌های اولویت‌دار این وزارتخانه را ارائه کردند. تکیه اصلی نشست دیروز رئیس‌جمهوری با مسوولان ارشد بخش مسکن در حالی بر عرضه جدید واحدهای مسکونی با اولویت تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، ساکنان بافت‌های فرسوده و متقاضیان مسکن در شهرهای کوچک، قرار گرفت که موضوع بر زمین مانده چاره‌جویی برای کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی بازار مسکن متعلق به گروه‌های میان‌درآمدی به‌عنوان یک عنصر اولویت‌دار اما غایب در جلسه دیروز قابل شناسایی است.

وزیر راه و شهرسازی و معاونان وی با ارائه گزارشی از برنامه‌های در دست انجام این وزارتخانه از برنامه‌ریزی برای ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده تا پایان برنامه ششم توسعه(مجموعا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی)، ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد از سوی بنیاد مسکن در شهرهای کوچک و همچنین ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید خبر دادند؛ رئیس‌جمهوری نیز در واکنش به برنامه ارائه شده، بر ضرورت نظارت دقیق بر این ساخت‌وسازها به منظور عرضه واحدهای مسکونی با کیفیت و ارزان به گروه‌های هدف تاکید کرد؛ بنا بر تاکید رئیس‌جمهوری تا حد ممکن اراضی مورد نیاز برای اجرای این طر‌ح‌ها باید از محل زمین‌های دولتی و عمومی، تامین شود و با در نظر گرفتن مشوق‌های موردنیاز، عملیات ساخت از سوی توسعه‌گران انجام شود؛ تا به این وسیله نه تنها گروه‌های هدف، مشمول برنامه‌های تامین مسکن شده و خانه‌دار ‌‌شوند؛ بلکه سایر هدف‌های مورد توجه همچون بهینه‌سازی مصرف انرژی به واسطه افزایش کیفیت ساختمان‌ها تحقق یابد.

عمده آنچه در نشست رئیس‌جمهوری با مسوولان ارشد بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی مطرح شد تمرکز بر برنامه‌های جدید عرضه واحدهای مسکونی است؛ در حالی که کارشناسان معتقدند به منظور پرهیز از برنامه‌ریزی تک بعدی در بخش مسکن لازم است علاوه بر سمت عرضه، توانمندی سمت تقاضای مسکن برای خرید واحدهای عرضه شده به بازار مسکن مورد توجه قرار گیرد؛ به خصوص در شرایط فعلی که به دلیل رشد شدید و جهش قیمت مسکن، بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی به دلیل افت قابل توجه قدرت خرید به ناچار از بازار ملک عقب‌نشینی کرده و این بازار در آستانه ورود به فاز رکود –تنها به فاصله چند ماه از شروع رونق در بازار-قرار گرفته است، این موضوع از اهمیتی دوچندان برخوردار است.

در واقع آنچه در شرایط فعلی علاوه بر توانمندسازی سمت عرضه و اجرای برنامه‌های کاربردی برای ساخت واحدهای مسکونی مورد تقاضای گروه‌های کم درآمد ومیان درآمد است، تعیین تکلیف شرایط فعلی سمت تقاضا از بابت افت شدید قدرت خرید در بازار مسکن است که باید مبنای سیاست‌گذاری در این حوزه قرار بگیرد. توانمندی سمت تقاضا از یک جهت به معنای حمایت از سمت عرضه مسکن نیز هست؛ در صورت افزایش قدرت خرید متقاضیان در بازار ملک، طول دوره انتظار برای فروش واحدهای مسکونی عرضه شده از سوی سازندگان وسرمایه‌گذاران ملکی کاهش می‌یابد و واحدهای مسکونی در بازه زمانی کوتاه‌تری به فروش می‌رسند؛ این در حالی است که در بازه زمانی سال‌های ۹۳ تا ۹۵، کم‌توجهی به سمت تقاضای مسکن از بابت تقویت قدرت خرید متقاضیان منجر به انجماد معاملاتی در بازار مسکن وحبسسرمایه سازندگان در واحدهای بدون متقاضی شد.  از این رو دیدگاه‌های کارشناسی بر حمایت دو جانبه از سمت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی به‌صورت توامان در نقش دو جزء اصلی موتور رونق در بازار ملک تاکید دارد.

دستور رئیس‌جمهوری برای تسریع برنامه‌های مسکن

روز گذشته، رئیس‌جمهوری با اشاره به مهم‌ترین اولویت‌های بخش مسکن در مقطع زمانی فعلی خطاب به مسوولان ارشد این بخش اعلام کرد: اگر چه طی ۵ سال گذشته اقداماتی در این حوزه صورت گرفته است اما این اقدامات باید با شتاب بیشتری انجام می‌شد؛ روحانی از اسلامی وزیر جدید راه و شهرسازی درخواست کرد با جبران عقب‌ماندگی‌های گذشته در این حوزه از طریق عملیاتی‌سازی برنامه جدید عرضه مسکن، فضای بازار معاملات ملک را توام با آرامش کند.

روحانی در این نشست، تولید مسکن خوب و ارزان‌قیمت برای مردم را از مهم‌ترین برنامه‌های دولت در بخش مسکن برشمرد؛ وی همچنین بر تعریف منابع درست به منظور ساخت مسکن مورد نیاز گروه‌های کم‌درآمد، اختصاص زمین‌های دولتی و عمومی برای اجرای طرح‌های تامین مسکن و ارائه تسهیلات بانکیبه متقاضیان تاکید کرد. رئیس‌جمهوری همچنین با انتقاد از طرح مسکن مهر و روش ساخت و تامین مالی این پروژه خاطرنشان کرد: در دوره گذشته از جیب مردم برای ساخت مسکن استفاده شد و ۴۵ هزار میلیارد تومان از بانک مرکزی به بانک مسکن داده شد که این مبلغ در خوشبینانه‌ترین حالت ۳۰ درصدتورم را برای اقتصاد کشور به همراه داشت. انجام چنین اقداماتی بسیار آسان است و با اینگونه برداشت ازبانک مرکزی می‌توان هزاران واحد مسکونی را برای مردم احداث کرد، اما باید نسبت به تبعات، افزایشنقدینگی و تورم توجه داشت.

روحانی با تاکید بر نقش توسعه‌گران در اجرای طرح بازآفرینی شهری برای نوسازی محلات فرسوده گفت: نیمی از پروژه‌های ساخته شده در قالب بازآفرینی شهری متعلق به توسعه‌گران و نیمی متعلق به دولت است که در نهایت در اختیار مردم و ساکنان بافت‌های فرسوده قرار می‌گیرد. وی در بخش دیگری از سخنان خود نظارت دقیق بر ساخت و ساز مسکن را مورد تأکید قرار داد و گفت: در بخش ساختمان باید نظارت‌های دقیقی وجود داشته باشد و حتی می‌تواند شرکت ناظری از خارج بر این حوزه نظارت کند. رئیس‌جمهوری افزود: باید مشخص شود چقدر از ساختمان‌هایی که امروز ساخته می‌شود مطابق با استانداردهای روز است و چند سال در این حوزه عقب هستیم. آیا امروز نظارت دقیقی در حوزه مسکن اعمال می‌شود؟ اگر چنین است چطور در سرپل ذهاب بعد از چند سال، ساختمان‌ها فرو می‌ریزد و بیمارستانی در اسلام‌آباد در حالی که هنوز افتتاح نشده، فرو می‌ریزد و چرا در زلزله دچار تلفات زیادی می‌شویم؟

وی خاطرنشان کرد: در کشورهای جهان ساختمان‌ها را برای حداقل ۳۰۰ سال آینده می‌سازند و در ایرانگذشته نیز مساجد و ساختمان‌هایی با قدمت هزار ساله داریم؛ اما چرا امروز، ساختمان‌هایی می‌سازیم که بعد از گذشت ۱۵ سال کلنگی و نیازمند تخریب و نوسازی می‌شود؟ رئیس‌جمهور با تأکید بر اینکه باید تحول بزرگی در کیفیت ساختمان‌ها ایجاد شود، اظهار کرد: ساختمان‌هایی که ساخته می‌شود، باید نقشه و سند کیفیت داشته باشد. وی توجه به موضوع بازآفرینی شهری به منظور نوسازی بافت‌ها و محلات فرسوده و ناکارآمد را موجب ایجاد اشتغال، امنیت بیشتر، رفاه و آسایش برای مردم عنوان و تاکید کرد: امروز لازم است همه به دنبال احداث مسکن و محل آرامش برای مردم باشیم.

رئیس‌جمهوری ضرورت نظارت دقیق در حوزه مسکن را مورد تأکید قرار داد و گفت: ناظر مسکن باید غیر از تولیدکننده آن باشد، باید ساخت و ساز به توسعه‌گران واگذار شده، اما به دقت نسبت به ساخت و ساز آن نظارت داشت و توجه داشته باشیم که به دنبال بساز و بفروش نیستیم، بلکه خواهان توسعه‌گر و افزایش رفاه و امنیت برای زندگی مردم هستیم. وی در ادامه با اشاره به اهمیت مقوله ایجاد و توسعه شهرها و شهرک‌سازی‌های جدید گفت: منشأ اولیه شهرسازی در گذشته وجود آب بوده است و امروز نیز ضروری‌ترین مسأله در احداث شهرک‌های جدید تأمین آب است و باید در این مقوله به سمت مهندسی‌سازی، مصرف بهینه انرژی، رفاه بیشتر مردم و امنیت حرکت کنیم. روحانی همچنین توجه به معماری در احداث مسکن را مورد تأکید قرار داد و گفت: توجه به معماری از ضرورت‌های مهمی است که در شهرسازی امروز باید مورد تاکید قرار بگیرد؛ امروز می‌توان در هر استانی و در کنار شهرهای بزرگ، شهرک‌هایی با مهندسی جدید احداث کرد.

سه جبهه عرضه جدید مسکن

وزیر راه و شهرسازی در اولین حضور رئیس‌جمهوری در این وزارتخانه پس از انتصاب وی به سمت وزارت، برنامه‌ریزی برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا پایان برنامه ششم توسعه را مورد تاکید قرار دارد؛ محمد اسلامی که پیش‌تر نیز در جلسه رای اعتماد نمایندگان مجلس به وی، مهم‌ترین برنامه‌های خود در بخش مسکن را تشریح کرده بود با اشاره مجدد به اولویت‌های مهم بخش مسکن در مقطع زمانی فعلی گفت: در بخش مسکن از سیاست‌های انقباضی به سمت رویکردهای انبساطی تغییر رویه داده‌شده است و باید از جریان پایدار تولید مسکن در کشور با تخصیص زمین و تسهیلات ساخت اطمینان حاصل شود. وزیر راه و شهرسازی تأکید کرد: علاوه بر ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، تکمیل و واگذاری ۵۰۰ هزار واحد مسکونی مهر در برنامه وزارتخانه قرار دارد که از این تعداد ساخت ۲۳۰ هزار واحد مسکونی به اتمام رسیده اما این واحدها در شرایط فعلی در انتظار تامین خدمات روبنایی و زیربنایی به سر می‌برند.

وی با بیان اینکه هم‌اکنون حدود۹۸ هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی وجود دارد، توضیح داد: در دو هفته گذشته مشخصات ۶۰ هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی در اختیار کمیته امداد  امام(ره) قرارگرفت تا متناسب با شرایط، ۵۰ هزار واحد برای واگذاری و تکمیل توسط معاونت مسکن کمیته امدادامام(ره)  انتخاب شوند. همچنین قرار است ۳۰ هزار واحد از مجموع واحدهای بدون متقاضی در اختیار بهزیستی قرار گیرد که در این زمینه در حال مذاکره با این سازمان هستیم. وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: درخصوص واگذاری و اتمام واحدهای فاقد متقاضی مسکن مهر از طریق واگذاری به برخی نهادهای متقاضی و فراخوان مجدد برای واگذاری در آینده اقدام می‌شود. وی تاکید کرد: قطعا کار ساخت مسکن مهر امسال و نهایتا سال آینده نهایی می‌شود اما برخی واحدها به‌خصوص شرکت‌های تعاونی مسکن پرونده‌های حقوقی دارند که باید تعیین تکلیف شوند و تکمیل این واحدها منوط به احکام قضایی است. اسلامی افزود: بخشی از واحدهای مسکن مهر تحویل‌شده نیز با کمبودهایی در خدمات روبنایی ازجمله مراکز درمانی، مدرسه، فضاهای فرهنگی و ورزشی مواجه هستند که باید با استفاده از ظرفیت‌های موجود برای تکمیل این خدمات اقدامات لازم صورت گیرد.

وی تاکید کرد: درگذشته به توان مدیریت‌های محلی برای شناسایی و حل مشکلات متناسب با شرایط و امکانات محلی کم‌توجهی شده است که امیدواریم با توجه جدی استانداران به مسکن مهر شاهد تکمیل و تامین امکانات زیربنایی و روبنایی باشیم.  اسلامی همچنین به برنامه وزارت راه و شهرسازی برای ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری تا سال ۱۴۰۰ اشاره کرد و گفت: در ابلاغیه‌ای به استانداران سراسر کشور سیاست‌های وزارتخانه درخصوص برنامه‌های بازآفرینی شهری با تاکید بر اجرای تکالیف برنامه ششم توسعه و ابلاغ دستور رئیس جمهور در تحرک بخشیدن به برنامه‌های بازآفرینی اعلام‌شده است.

وی ادامه داد: برنامه بازآفرینی شهری اعم از احیای بافت‌های فرسوده و ساماندهی حاشیه شهرها از طریق بازآفرینی و نوسازی محلات و ساخت مسکن مناسب بر اساس تفاهم‌نامه مبادله شده بین سازمان برنامه‌وبودجه، وزارت راه و شهرسازی و صندوق توسعه ملی در چارچوب آیین‌نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار، در قالب نوسازی ۲۷۰ محله هدف درسال ۹۷ و همچنین آغاز عملیات ساخت۱۰۰ هزار واحد مسکونی آغاز شده است. در این راستا و در ابلاغ به استانداران درخواست شده استفاده حداکثری و اهرمی کردن همه منابع بخش خصوصی و اعتبارات استانی و بودجه‌ای دستگاه‌های عضو ستاد بازآفرینی، شهرداری‌ها و اعتبارات تفاهم‌نامه همکاری مشترک سهم استان در برنامه بازآفرینی به کار گرفته شود. همچنین درخواست شده تا پیگیری اختصاص اراضی دولتی در اختیار دستگاه‌های اجرایی استان‌ها برای شتاب‌دهی به عرضه مسکن مطابق با آیین‌نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار مصوب هیات دولت انجام شود.

وزیر راه و شهرسازی همچنین به آمادگی بنیاد مسکن برای ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی اشاره کرد وگفت: برای تحقق تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد در راستای اجرای اصول ۳۱، ۳۰ و ۴۳ قانون اساسی و به‌منظور دستیابی به اهداف کمی سند چشم‌انداز در افق ۱۴۰۴ و نیز قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، همچنین در اجرای جزء۲ بند ب ماده ۵۹ قانون برنامه ششم برنامه احداث ۱۰۰ هزار واحد مسکونی برای خانوارهای شهری کم‌درآمد با مشارکت گروه هدف مذکور به مدیریت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ارائه می‌شود. به گفته وی اجرای این طرح با مشارکت خانوارهای واجد شرایط و از طریق تامین تسهیلات بانکی و سهم آورده متقاضیان انجام خواهد شد. خانوارهای کم‌درآمد مشمول این طرح از کمک حساب ۱۰۰ حضرت امام(ره) نیز برخوردار خواهند شد. وی درخصوص نحوه شناسایی خانوارهای واجد شرایط برای بهره‌مندی از این طرح گفت: شناسایی گروه‌های هدف بر اساس اولویت‌دهی به خانه اولی‌ها، متقاضیان صندوق یکم، اقشار میان‌درآمد با تاکید بر نیازمندان واجد شرایط برای تأمین مسکن انجام می‌گیرد.

وی افزود: تسهیلات بانکی این طرح تا سقف مبلغ ۷۵ میلیون تومان در ازای هر واحد مسکونی از طریق بانک‌های عامل معرفی‌شده تامین و با معرفی و نظارت بنیاد مسکن به متقاضیان (سازندگان) واجد شرایط به‌صورت مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت فیزیکی پرداخت می‌شود.  وزیر راه و شهرسازی در بخش دیگری از گزارش خود به رئیس‌جمهوری به برنامه آغاز تولید ۲۰۰هزار واحد مسکونی تا پایان برنامه ششم توسعه کشور در شهرهای جدید نیز اشاره کرد و گفت: شیوه‌های تولید مسکن در شهرهای جدید به روش مشارکت در ساخت و محله‌سازی خواهد بود.  به گفته اسلامی، در این واحدهای مسکونی در شهرهای جدید توجه به اهداف آمایشی کشور در بارگذاری جمعیتی به‌طور خاص در حاشیه خلیج‌فارس و دریای عمان، برنامه‌ریزی برای دهک‌های مختلف جمعیتی با تمرکز بر قشر متوسط اجتماعی و باهدف تنوع‌بخشی بر ساختار جمعیتی و اجتماعی و پرهیز از تصدی‌گری و ورود مستقیم بخش دولتی در امر ساخت مدنظر قرارگرفته است.  همچنین استفاده از ظرفیت بخش خصوصی و تامین مالی پروژه‌ها از طریق مشارکت با این بخش و تاکید بر رویکرد محله محوری به‌منظور تامین هم‌زمان خدمات و تسهیلات رفاهی ساکنان به‌تناسب ساخت واحدهای مسکونی در ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی شهرهای جدید موردتوجه است.