افزايش «زمان» و «سختي» دريافت مجوز ساخت باعث تشديد ركود شده است

 ميانبر غيرقانوني براي خريد مُهر شركت‌هاي مجري

دنیای اقتصاد: با اضافه شدن یک خوان جدید به مراحل متعدد و زمان‌بر صدور پروانه ساختمانی، بوروکراسی در ساخت‌و‌سازهای مسکونی تشدید شد. براساس مصوبه کمیته‌ای مرکب از مسوولان دولتی و شهری که اواخر پارسال ابلاغ شد، صدور پروانه برای سازنده‌های به اصطلاح فاقد صلاحیت، ممنوع شده و احداث پروژه‌های بالای 1000 مترمربع زیربنا، فقط در صورت معرفی «مجری ذی‌صلاح» از سوی مالک یا سرمایه‌گذار، مجاز اعلام شده است. هدف مصوبه، افزایش کیفیت ساخت بوده اما فعلا رکود ساختمانی تشدید و در عمل، باعث مقاومت بساز و بفروش‌ها و شیوع قراردادهای صوری شده است.

ساخت‌وسازدردست‌انداز

گروه مسكن-‌هاجر شادماني: مراحل متعدد و زمان‌بر در پروسه اخذ مجوز ساخت‌‌و‌ساز كه همواره به عنوان «ترمز‌گير» در روند سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني و عرضه مسكن مطرح بوده است، از اواخر سال گذشته با اضافه شدن يك خوان جديد به آن، سختي صدور پروانه ساختماني را براي سازنده‌ها بيشتر كرد و نتيجه آن هم‌اكنون باعث «تشديد ركود ساخت‌و‌ساز» شده است.

 زمستان سال گذشته كميته‌‌اي كه براي تنظيم ضوابط و مقررات ساخت‌وساز در تهران تصميم‌گيري مي‌كند، در مصوبه‌اي اجراي تكليف 18 سال گذشته در حوزه مقررات ملي ساختمان – مبحث دوم- را اجباري اعلام كرد و به واسطه اين تصويب‌نامه، مقرر شد كليه ساخت‌وسازهاي مسكوني با زيربناي بيش‌از 1000 مترمربع، بدون دخالت سازنده‌هاي فاقد صلاحيت (بسازوبفروش‌ها) و صرفا توسط مجريان ساختماني ذي‌صلاح انجام شود.

تا پيش از اين مصوبه، طبق روال عادي بازار ساخت‌و‌ساز، صفر تا صد عمليات اجرايي پروژه‌هاي مسكوني ميان‌متراژ –ساختمان‌هايي با زيربناي كلي 1000 تا 2000 مترمربع- توسط مالك يا سرمايه‌گذار انجام مي‌شد و در اين ميان، مهندس‌ناظر تنها شخصيت حقيقي متخصص و صاحب مسووليت بود كه بر كار غيرحرفه‌اي بسازوبفروش‌ها براي انطباق آن با ضوابط نظارت مي‌كرد. اما طي دست‌كم سه ماه اخير كه شهرداري تهران و سازمان نظام مهندسي با استناد به مصوبه كميته عالي 5نفره، مكلف به صدور پروانه‌ساختماني صرفا براي مجريان ذي‌صلاح شده‌اند، قرار بوده افرادي كه تخصص ساختماني ندارند و صرفا از بنيه مالي قوي براي خريد زمين و ساخت‌و‌ساز برخوردارند، از دخالت در اجراي پروژه‌هاي مسكوني منع شوند. مسيري كه مصوبه زمستان93 كميته مركب از نمايندگان شهرداري، نظام مهندسي، استانداري، وزارت راه‌وشهرسازي و شوراي‌شهر، براي توقف فعاليت سازنده‌‌هاي فاقد صلاحيت (بسازوبفروش‌ها) ايجاد كرده به اين شكل است كه مالك يا سرمايه‌گذار يك پروژه مسكوني بايد براي اجراي پروژه و حتي دريافت پروانه ساختماني، با يكي از شركت‌هاي مجري ذي‌صلاح قرارداد منعقد كند و همه مسووليت‌هاي فني و ساخت پروژه را به اين شركت‌ها واگذار كند. اما آنچه در اين فاصله زماني كوتاه از اجراي اين مصوبه در بازار مسكن قابل مشاهده است، مقاومت قابل تامل عوامل قبلي ساخت‌و‌ساز در انتقال مسووليت به شركت‌هاي مجري است! بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: ركودي كه از اواخر سال 92 تحت‌تاثير «نبود قدرت خريد مصرفي و در نتيجه رشد آپارتمان‌هاي نوساز فروش نرفته» در بازار ساخت‌وساز به وجود آمده بود، در اواخر سال 93 و همين‌طور ابتداي امسال به واسطه «تغيير ضوابط صدور پروانه براي افراد واجد شرايط»، شديدتر شده و تيراژ ساخت باز هم نسبت به ابتداي سال گذشته كاهش پيدا كرده است. بسازوبفروش‌ها شرط صدور پروانه صرفا براي مجريان ذي‌صلاح را به «دست‌انداز فني» تازه در ساخت‌وساز تشبيه مي‌كنند و معتقدند: ظرفيت كنوني شركت‌هاي مجري به مراتب كمتر از حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني بالاي 1000 مترمربع است و اين نابرابري از يكسو زمان لازم براي تجهيز پروژه به مدارك و شرايط لازم براي اخذ پروانه ساختماني را افزايش مي‌‌دهد و از سوي ديگر قيمت تمام‌شده ساخت را متورم مي‌كند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، نيمه سال گذشته (قبل از اجراي مصوبه كميته 5 نفره) معاونت برنامه‌ريزي شهرداري تهران، متوسط زمان صدور پروانه ساختماني در تهران را 100 روز اعلام كرده بود. همچنين اخيرا معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، با انتشار آماري درباره رتبه‌بندي كشورها به لحاظ مدت زمان اخذ مجوز ساخت‌وساز، از وخامت اوضاع در ايران در اين شاخص خبر داد و مشخص شد كشورمان از بين 189 كشور، در رتبه 172 قرار دارد به اين معني كه در ايران يكي از طولاني‌‌ترين پروسه‌هاي اخذ مجوز ساختماني طی می‌شود. از طرف ديگر، در شرايط كنوني تعداد شركت‌هاي حقوقي مجري ذي‌صلاح –شركت‌هايي كه از وزارت راه‌وشهرسازي و برخي نهادهاي مرجع، به عنوان سازنده صلاحيت‌دار شناخته شده‌اند- حدود 900فقره است، در حالي كه سال گذشته 3600 پروانه ساختماني براي ساختمان‌هاي بيش‌از 1000 مترمربع صادر شد و سال قبل از آن كه شدت ركود مسكن كمتر بود، 6200 پروانه براي احداث اين نوع ساختمان‌ها صادر شده بود. به اين ترتيب، در شرايط كنوني كه ساخت‌و‌ساز در كمترين تيراژ ممكن در جريان است، تعداد ساختمان‌هايي كه بايد صرفا توسط مجريان ذي‌صلاح ساخته شود، بيشتر از تعداد مجريان است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، هر چند حضور مجري داراي صلاحيت در بازار ساخت‌وساز و خروج سازنده‌هاي فاقد صلاحيت از گردونه، به كم‌فروشي برخي بسازوبفروش‌ها در استفاده از مصالح مرغوب، كيفيت بالا و… پايان مي‌دهد اما چنانچه «زمان» و «سختي» اخذ مجوز ساخت در اين جابه‌جايي، به سرعت ساخت‌وساز و شتاب خروج از ركود مسكن آسيب بزند، لازم است در فرآيند جديد، تجديدنظر صورت بگيرد. در حال حاضر، برخي سازنده‌هاي فاقد صلاحيت، براي دورزدن شرايط جديد صدور پروانه، به خريد مُهر مجريان رو آورده‌اند و بدون آنكه اجازه فعاليت و نظارت شركت‌هاي مجري در پروژه را بدهند، به صورت صوري ضوابط جديد را اجرا مي‌كنند. طبق مقررات بالادست، حدود 10 درصد هزينه ساخت به عنوان تعرفه دستمزد مجريان در نظر گرفته مي‌شود اما در ميانبري كه برخي بسازوبفروش‌ها ايجاد كرده‌اند، قرارداد فعاليت صوري با برخي مجريان براساس مترمربعي 8 هزار تا 14 هزار تومان منعقد مي‌شود بدون اينكه در عمل، تحولي در كيفيت اجرا رخ دهد. سال گذشته تعداد پروانه‌هاي ساختماني در تهران بيش از 40 درصد كاهش پيدا كرد.

چالش مجریان ساختمانی

محمد مهدی مافی، انبوه‌ساز و عضو سازمان نظام مهندسی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: همان‌طور که در قانون تاکید شده است فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز باید صرفا از طریق مجریان حقیقی و حقوقی دارای صلاحیت مهندسی انجام شود و همان گونه که در تمام صنوف و حرفه‌ها مرسوم است، افراد فاقد صلاحیت از جرگه سازنده به گروه سرمایه‌گذار تغییر جایگاه یابند. وی ادامه داد: متاسفانه قانون اجرای عملیات ساختمانی از سوی سازندگان یا مجریان دارای صلاحیت هم‌اکنون با چالش مواجه شده است و عملا می‌بینیم که برخی از این شرکت‌ها مجبور می‌شوند، مهر خود را به سازندگان بدون صلاحیتی که از آنان برای ساخت‌و‌ساز سلب امکان شده است، بفروشند. مافی توضیح داد: هم‌اکنون در نتیجه این چالش عمده، نه تنها دست سازندگان بدون صلاحیت از عرصه ساخت‌وساز کوتاه نشده بلکه حدود 8 تا 10 درصد هزینه تمام شده ساخت نیز افزایش یافته است. این در حالی است که الزام به دریافت مجوز ساخت تنها از سوی سازنده واجد صلاحیت منجر به طولانی شدن پروسه اخذ جواز شده است.

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران همچنین به چالش قابل توجهی در خصوص اعطای مجوز ساخت به برخی شرکت‌های ساختمانی اشاره کرد وگفت: برخي افراد حقیقی و حقوقی که هم‌اکنون به عنوان مجری برای دریافت جواز ساخت و اجرای عملیات ساختمانی معرفی می‌شوند از توان و تجربه کافی برای اجرای برخی پروژه‌های بزرگ برخوردار نیستند و همین عدم تخصص و تبحر آنان یکی از دلایلی است که باعث می‌شود کارفرمایان و سرمایه‌گذاران از قراردادهاي صوري برای دریافت جواز استفاده کنند و عملا این افراد را در فعالیت‌های اجرایی دخالت ندهند. وی با بیان اینکه هم‌اکنون مهرفروشی برخی مجریان بیش از تبعات مثبت اجرای این قانون است، خاطرنشان کرد: آنچه می‌تواند به ساخت‌و‌ساز کمک کند الزام به استفاده از شرکت‌های مجری نیست بلکه صلاحیت بخشیدن به اکیپ‌های اجرایی واجد شرایط است.

انسداد قانون گریزی با مجریان حقیقی

درباره مصوبه استفاده از مجري ذي‌صلاح و واكنش سازنده‌ها به آن، معاون فنی و بازرسی سازمان نظام مهندسی استان تهران اعلام كرد: بخشی از تخلفات و قراردادهاي صوري ناشی از تمایل به قانون گریزی از سوی کارفرمایان و سازندگان بدون صلاحیت است. رضا حیدریون در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: اینکه باید ساخت‌و‌ساز از سوی مجریان با صلاحیت صورت بگیرد یک اصل اساسی است؛ اما علاوه بر تخلف برخی شرکت‌های مجری، بخش قابل توجهی از این تخلف مربوط به کارفرمایانی است که قصد دارند با خرید مهر شرکت مجری، قانون را دور بزنند و مستقیما ساخت‌و‌ساز کنند. وی با بیان اینکه هم‌اکنون برخورد با شرکت‌های حقوقی یا مهندسان حقیقی مجری که در وظایف محوله خود دچار تخلف شوند، تشدید شده است، افزود: قبول داریم که در برخی موارد به دلیل نبود نظارت کافی، برخی از مجریان اقدام به مهرفروشی کرده‌اند اما با تشدید حساسیت‌ها و گسترش نظارت‌ها، با تمام این تخلفات برخورد قانونی صورت می‌گیرد. وی با اشاره به کمبود شرکت‌های حقوقی مجری ساخت‌و‌ساز توضیح داد: برای مقابله با این کمبود، استفاده از ظرفیت مهندسان ناظر به عنوان مجری حقیقی ذی‌صلاح صورت گرفته است که با افزایش متراژ کاری آنان مسیر صوری به بهانه نبود ظرفیت کافی سازندگان ذی صلاح برای تمام ساخت‌و‌سازها مسدود شده است.