این پیشنهاد که با استناد به یک پژوهش بین‌المللی مطرح شده است نشان می‌دهد رایج‌ترین و مطلوب‌ترین مالیات بخش مسکن در دنیا «مالیات سالانه بر املاک» است که ۱+۳ ویژگی در مقایسه با چهار نوع مالیات رایج در بخش مسکن به‌همراه دارد.

مدل بهینه اخذ مالیات در بخش مسکن که در جریان بررسی و تصویب لایحه «اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم» در سال ۹۴، توسط تیمور رحمانی اقتصاددان و صاحب‌نظر بخش مسکن تدوین و به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی ارائه شد، نشان می‌دهد هم‌اکنون در کشورهای مختلف و از جمله ایران ۵ نوع مالیات در بخش مسکن تعریف شده که در برخی کشورها همه این مالیات‌ها و در برخی دیگر تعدادی از آنها در بازار اعمال می‌شود. هر کدام از این مالیات‌ها اثرات و پیامدهای مثبت و منفی خاص خود را به همراه دارد. مالیات بر عایدی سرمایه املاک، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات سالانه بر املاک، مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت وفروش مسکن(اولین فروش آپارتمان‌های نوساز)، پنج شیوه رایج اخذ مالیات در دنیا محسوب می‌شوند که در این پژوهش شناسایی و تبعات مثبت و منفی هریک از آنها به منظور معرفی مدل بهینه و مطلوب‌تر اخذ مالیات در بخش مسکن مورد بررسی قرار گرفته است.

هر‌چند مالیات سالانه بر املاک به‌عنوان شکل مطلوب دریافت مالیات در بخش مسکن در قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم تعریف نشده است اما به واسطه تغییراتی که در فرمول یکی از انواع مالیات‌های بخش مسکن در جریان تصویب قانون صورت گرفت از حدود دو ماه قبل با ابلاغ فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن، شکل جدیدی از تکلیف مالیاتی در بخش مسکن لازم‌الاجرا شد که نتایج بررسی‌های به عمل آمده نشان می‌دهد مالیات تازه مصوب می‌تواند کمترین اثر مثبت و بیشترین عارضه منفی در بازار مسکن و ساخت و ساز را رقم بزند. کارشناسان در این مقطع، برای رفع چالش فرمول جدید مالیات بر فروش واحدهای مسکونی نوساز، پیشنهاد می‌کنند: دولت، «مالیات سالانه بر املاک» را جایگزین «مالیات بر فروش نوسازها» کند. در این پیشنهاد با استناد به مطالعات اقتصادی صورت گرفته در قالب تدوین مدل بهینه مالیات‌ستانی از فعالان بازار مسکن، نرخ پایه «مالیات سالانه بر املاک» رقمی معادل ۱/ ۰ تا ۵/ ۰ درصد ارزش روز آپارتمان‌ها (ارزش بازاری ملک) توصیه شده است.

خرداد ماه امسال، با تصویب آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت‌وفروش مسکن ابلاغ شد که براساس این فرمول جدید سازنده‌ها باید معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد از درآمد حاصل از ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز را به‌عنوان مالیات پرداخت کنند.

دو واقعیت مهم برای انتخاب مدل مالیاتی

مدل بهینه مالیات در بخش مسکن نشان می‌دهد برای تعریف هر نوع ابزار مالیاتی در بخش مسکن یا اعمال هر نوع تغییر در فرمول مالیات‌های درحال دریافت در این بخش باید سیاست‌گذار دو واقعیت مهم را به‌صورت توامان درنظر بگیرد و مدل بهینه مالیاتی را به شرط فراهم شدن هر دو واقعیت به‌صورت همزمان انتخاب کند. اولین واقعیت به این موضوع اشاره می‌کند که مدل مطلوب مالیاتی مدلی است که با اجرای آن دریافت مالیات منجر به جمع‌آوری منابع درآمدی برای تامین مالی هزینه‌های عمومی یا به عبارت دیگر «درآمدزایی برای دولت» به منظور صرف این درآمد‌ها برای پاسخ به هزینه‌های عمومی شود. این درحالی است که در قالب الزام دوم، مالیات‌های بخش مسکن باید اهداف سیاست‌گذار بخش مسکن در «کنترل و تنظیم بازار مسکن» را محقق کند طوری که دریافت مالیات نه تنها منجر به از بین رفتن یا ایجاد اختلال در نظم بازار و نوسان قیمت املاک نشود بلکه ضمن استفاده از آن به‌عنوان اهرم کنترلی بازار، در جریان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نیز عامل بروز وقفه و اختلال نباشد.

به این ترتیب هر مالیاتی که بتواند به‌صورت همزمان این دو هدف مهم را محقق کند مدل بهینه مالیاتی در بخش مسکن محسوب می‌شود. با لحاظ این دو واقعیت مهم، مطالعات صورت گرفته از سوی تیمور رحمانی نشان می‌دهد، مالیات‌های بخش مسکن دست‌کم باید ۵ خصوصیت عمده داشته باشند تا بتوانند الزامات گفته شده را تامین کنند؛ این پنج خصوصیت عبارتند از: مالیات مصوب «نباید منجر به افزایش قیمت مسکن شود»، «دربردارنده کمترین هزینه اجتماعی برای جامعه باشد»، «اثر سوء بر بازار اجاره مسکن نداشته باشد»، «باعث تحدید تقاضای سوداگرانه در بخش مسکن شود» و در نهایت «کمترین اثر سوء بر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را داشته باشد».

برمبنای مطالعات صورت گرفته، مدل بهینه مالیاتی در شرایط فعلی برای بازار مسکن، جایگزینی «مالیات سالانه املاک» با «فرمول جدید مالیات از ساخت و فروش واحدهای مسکونی» است که بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد این نوع مالیات علاوه بر برخورداری از ۵ ویژگی گفته‌شده، حداقل ۱+۳ ویژگی مهم را در خود جای داده است که این نوع مالیات را در مقایسه با ۴ نوع مالیات دیگر در شرایط فعلی به‌عنوان مطلوب‌ترین گزینه کسب درآمد مالیاتی و از آن مهمتر به‌عنوان نسخه مطلوب مالیاتی برای کنترل و تنظیم بازار مسکن مطرح می‌کند.

مطالعات حاکی است مالیات سالانه بر املاک در مقایسه با چهار مالیات دیگر بخش مسکن، مطلوب‌ترین نوع مالیات است چون علاوه بر برخورداری از ۵ خصلت مهم ذکر شده، از کیفیت بیشتری نسبت به سایر مالیات‌های رایج و شناخته شده بخش مسکن بهره‌مند است. تحقیقات انجام شده در قالب این مطالعه اقتصادی همچنین نشان می‌دهد اخذ مالیات سالانه از املاک در کشور از یک طرف می‌تواند منجر به جلوگیری از افزایش قیمت مسکن در نتیجه اعمال برخی سیاست‌های مالیاتی شود و نوسانات قیمتی بازار مسکن را کاهش دهد. یعنی دریافت این مالیات در بخش مسکن نه تنها منجر به افزایش قیمت مسکن نمی‌شود بلکه علاوه بر جلوگیری از افزایش قیمت مسکن، در نقش اهرم کنترل و تنظیم بازار مسکن ایفای نقش می‌کند. همچنین ویژگی دوم این نوع مالیات آن است که هم در کوتاه‌مدت و هم در بلند‌مدت میزان درآمد مالیاتی دولت از محل این نوع مالیات نسبت به سایر مالیات‌های شناسایی شده در بازار مسکن، بیشتر خواهد بود؛ به این معنا که بیشترین درآمد مالیاتی دولت از محل مالیات‌های بخش مسکن از محل این نوع مالیات‌ می‌تواند محقق شود.

ویژگی سوم مالیات سالانه بر املاک، به میزان اثر سوء این نوع مالیات بر بازار مسکن و فعالیت‌های ساختمانی نسبت به سایر انواع مالیات‌های شناخته شده در بازار مسکن برمی‌گردد؛ براین اساس، مطالعات نشان می‌دهد، میزان اثر سوء این مالیات بر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نسبت به چهار نوع دیگر مالیات در کمترین حد قرار دارد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، دریافت مالیات بر درآمد سالانه املاک علاوه بر سه ویژگی گفته شده از سوی دیگر کمک موثری برای تامین منابع درآمدی پایدار شهرداری‌ها محسوب می‌شود. درحال حاضر اگرچه مالیات سالانه بر املاک، در لیست مالیات‌های دریافتی از بخش مسکن وجود ندارد اما شهرداری‌ها عوارضی تحت‌عنوان «عوارض نوسازی» دریافت می‌کنند که شبیه مالیات سالانه بر املاک است اما نرخ این عوارض حدود «۰۱/ ۰ درصد» قیمت روز املاک است که در مقایسه با نرخ مالیات سالانه بر املاک در کشورهای مختلف، فوق‌العاده ناچیز و غیرموثر به حساب می‌آید.

مالیات سالانه بر املاک در عمده کشورها با درجات مختلف توسعه‌یافتگی دریافت می‌شود؛ پایه این مالیات ارزش بازاری املاک است که با نرخ ۵/ ۱ تا ۲ درصد تعیین می‌شود؛ این نرخ در کشورهای با بالاترین مرحله توسعه‌یافتگی ۴/ ۳ درصد است. همچنین در کشورهای عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه (OECD) متشکل از ۳۰ کشور توسعه یافته دنیا، مالیات سالانه بر املاک بیشترین درآمد مالیاتی بخش مسکن را در مقایسه با سایر مالیات‌های این بخش برای دولت ایجاد می‌کند. طوری که ۶۴ درصد درآمد مالیاتی دولت‌ها در بخش مسکن در کشورهای عضو این سازمان، مربوط به این نوع مالیات است. درحالی که در ایران ۶۴درصد درآمدهای مالیاتی بخش مسکن از محل مالیات بر نقل و انتقال واحدهای مسکونی حاصل می‌شود.

نسخه جایگزین فرمول جدید مالیاتی

همزمان با ابلاغ فرمول جدید مالیات بر ساخت وفروش مسکن در خردادماه امسال، واکنش‌هایی به مصوبه جدید از سوی سازندگان وکارشناسان مسکن مطرح شد مبنی بر اینکه اعمال فرمول جدید مالیاتی می‌تواند منجر به تمدید دوره رکود در بازار ساخت و ساز شود؛ بعد از این واکنش شواهدی مبنی بر آمادگی مذاکره در دولت برای بازنگری در فرمول جدید مالیاتی مطرح شد تا جایی که برخی مسوولان دولت نیز از آمادگی برای آغاز فرآیند اصلاح و بازنگری در فرمول جدید مالیات بر ساخت وفروش مسکن خبر دادند.

این درحالی است که مدل بهینه مالیات در بخش مسکن نشان می‌دهد دریافت مالیات سالانه بر املاک می‌تواند جایگزین فرمول جدید مالیات بر ساخت وفروش مسکن شود؛ چرا که علاوه بر تبعات منفی فرمول جدید مالیاتی در مقطع زمانی فعلی به خصوص تهدید سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی، از سوی دیگر اعمال فرمول مالیاتی برای دریافت مالیات سالانه از املاک همراه با چند مزیت عمده است.

فعالان و کارشناسان بازار ساخت و ساز می‌گویند مالیات بر ساخت وفروش مسکن با فرمول جدید بیشترین اثر سوء را بر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در مقایسه با سایر اشکال مالیات‌های شناسایی شده در بخش مسکن(چهار مالیات دیگر)برجای می‌گذارد.مطالعات انجام شده نیز اثبات می‌کند اخذ این نوع مالیات در مقایسه با سایر مالیات‌های بخش مسکن به خصوص در مقایسه با مالیات سالانه بر املاک واکنش منفی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را رقم می‌زند؛ همچنین برمبنای بررسی‌های به عمل آمده، این مالیات در کوتاه‌مدت منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.

بررسی‌ها حاکی است یک درصد افزایش مالیات سالانه بر املاک، ۶/ ۰درصد قیمت مسکن را کاهش می‌دهد؛ اما یک درصد افزایش مالیات بر ساخت وفروش مسکن در کوتاه مدت ۴/ ۰درصد قیمت مسکن را افزایش داده و همچنین ۶/ ۰درصد میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در بخش مسکن را کاهش می‌دهد. اشکال سوم فرمول جدید مالیات بر ساخت و اولین فروش آپارتمان‌های نوساز آن است که میزان درآمد مالیاتی از محل دریافت این نوع مالیات در مقایسه با سایر انواع مالیات‌های شناخته شده در بخش مسکن برای دولت کمتر است و در واقع این نوع مالیات، در مقایسه با سایر مالیات‌های بخش مسکن کمترین درآمد مالیاتی برای دولت را به همراه خواهد داشت.

پیش هشدار درباره فرمول جدید

پژوهشی که تیمور رحمانی، اقتصاددان، برای تدوین مدل بهینه مالیات‌های بخش مسکن در سال ۹۴ همزمان با بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم انجام و آن را برای اعمال مدل بهینه مالیاتی در متن لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم به معاونت مسکن وساختمان وزارت راه وشهرسازی ارائه کرده بود حاوی یک هشدار درباره تبعات تغییر فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن خطاب به مسوولان بود.

در حالی که مسوولان مالیاتی، اخذ مالیات از «درآمد سازندگان» مانند سایر فعالان اقتصادی به منظور برقراری عدالت مالیاتی را به‌عنوان مهم‌ترین هدف طراحی وابلاغ فرمول جدید مالیات بر ساخت وفروش مسکن عنوان می‌کنند، این پژوهشگر در مطالعات خود تاکید کرده بود که به دو دلیل، فعالیت‌های ساختمانی را نمی‌توان در ردیف مشاغلی قرار داد که قانون مالیات‌های مستقیم شاغلان این مشاغل را مکلف به پرداخت «مالیات بر درآمد» می‌داند.

اولین دلیل به این موضوع برمی‌گردد که فعالیت‌های ساختمانی مانند بسیاری از مشاغل مشمول پرداخت مالیات بر درآمد، «استمرار» ندارد و دومین دلیل مطرح شده به این موضوع مربوط می‌شود که ساخت و سازهای منطبق با الگوی تقاضا(ساخت‌وسازهای مصرفی) در عین حال باید از طریق مشوق‌های مالیاتی تقویت شوند تا از این طریق علاوه بر جلوگیری از انحراف سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، پاسخ مناسبی به نیاز خانوارها برای تامین مسکن مصرفی ایجاد شود.

در این پژوهش تاکید شده بود در صورتی که دولت به هر دلیلی قصد داشته باشد فرمول دریافت مالیات از ساخت وفروش مسکن را تغییر دهد و مبنای دریافت مالیات از سازندگان مسکن را درآمد حاصل از ساخت وفروش قرار دهد، نرخ مناسب مالیات برای سازندگان بین ۵ تا ۱۵ درصد درآمد حاصل از فروش ملک می‌تواند تعیین شود.این درحالی است که در فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن، ۱۵ تا ۲۵ درصد از درآمد سازندگان به‌عنوان مالیات محاسبه می‌شود.این موضوع نشان می‌دهد نه تنها مدل بهینه اخذ مالیات از بخش مسکن که قبل از تصویب قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ مطرح شده بود در جریان اصلاح این قانون اعمال نشد بلکه نرخ پیشنهادی برای دریافت مالیات از درآمد سازندگان در جریان ساخت و اولین فروش آپارتمان‌های نوساز نیز مورد توجه قرار نگرفت.