تعادل، آنگونه که توماس پیکتی، اقتصاددان شهیر فرانسوی در کتاب سرمایه در قرن بیست و یکم نوشته،‌رابرت شیلر تنها اقتصاددانی است که در سال 2006، وقوع بحران مالی سال 2008 را پیش بینی کرده است. بحرانی که در دومین رونق بزرگ بازار مسکن امریکا و استفاده از ابزارهای مالی مبتنی بر رهن ریشه داشت. حالا شیلر در مقاله ای تازه از احتمال وقوع سومین رونق بزرگ و تاریخی بازار مسکن آمریکا خبر داده است. مقاله شیلر هفته گذشته در روزنامه نیویورک تایمز منتشر شده است. ترجمه این مقاله را پیش رو دارید.

اینک، بار دیگر، یکی از بزرگترین رونق های بازار مسکن در تاریخ ایالات متحده را تجربه می کنیم. تشخیص این که این رونق چه مدت دیگر دوام خواهد داشت و به چه سمتی متمایل خواهد شد؟ غیر ممکن است.

اما توجه به داده ها ضروری است. داده هایی که نشان می دهند، رونق کنونی بازار مسکن، سومین رونق بزرگ بازار مسکن در دوران مدرن ایالات متحده است.

از فوریه سال 2012، یعنی زمانی که کاهش قیمت ملک با پایان بحران مالی اخیر همزمان شد، قیمت واحدهای مسکونی در ایالات متحده به طور پیوسته و فوق العاده در حال افزایش بوده است. بر اساس شاخص ملی قیمت مسکن ( که من هم در تولید آن دخیل بودم)، از ماه سپتامبر، قیمت ها از کف قیمتی بازار در سال 2012 حدود 53 درصد رشد را تجربه کرده اند.

به عبارت دیگر، به طور متوسط، قیمت آپارتمانی که در سال 2012 به قیمت 200 هزار دلار فروخته شد،‌ در سپتامبر به 300 هزار دلار افزایش یافته است.

حتی پس از تعدیل شاخص قیمت مصرف کننده، ‌قیمت واقعی واحدهای مسکونی موجود، طی دوره مورد نظر، تقریبا 40 درصد رشد داشته است. این رشد قیمت در دوره ای کمتر از 7 سال، یک افزایش قیمت اساسی به شمار می رود.در واقع، بر اساس داده های من، این رونق، سومین رونق پرقدرت ملی در دوره های واقعی از زمانی است که شاخص قیمت مصرف کننده در سال 1913 پایه گذاری شد. این رونق در پی رشد انفجاری قیمت های  مسکن منتهی به بحران مالی دهه گذشته است. بحرانی که پس از جنگ جهانی دوم و رشد جمعیتی پس از جنگ  به وقوع پیوست.اولین رشد بزرگ قیمت مسکن از فوریه 1997 تا اکتبر 2006 اتفاق افتاد، وقتی که قیمت های واقعی واحدهای مسکونی موجود در ایالات متحده آمریکا 74 درصد افزایش یافت. این دوره، دوره اشتیاق شدید نسبت به واحدهای مسکونی و ابزارهای مالی مبتنی بر رهن به عنوان سرمایه گذاری بود. این دوره «جهش مسکن» خیلی زود عمومی شد، به گونه ای که مردم با خرید و فروش مسکن در یک دوره چند ماهه با سود بسیار زیاد، از این دوره رونق سواستفاده کردند.

آن دوره رونق به طور فاجعه باری پایان یافت.

قیمت‌گذاری های فزاینده با افت 35 درصدی قیمت های واقعی برای واحدهای مسکونی موجود فروپاشید و منجر به بحران مالی و تسری آن به جهان در سال های 2008 و 2009 شد.دومین رونق بزرگ بازار مسکن از سال 1942 تا سال 1947، پیامدهای خوش خیم بیشتری داشت. در این دوره 5 ساله، قیمت های واقعی واحدهای مسکونی موجود 60 درصد افزایش یافت.

رونق ها و رکودها در ماجراهای عمومی دارای بنیان های اجتماعی-روانی پیچیده ریشه دارند. بنیان های این رونق نیز بر کمبود مسکن ناشی از جنگ، افزایش زیاد تعداد نوزادان و خانواده های جدید که بعد از جنگ به مسکن نیاز پیدا کردند، و  همچنین قانون حمایت از سربازان بازگشته از جنگ جهانی دوم (1944 G.I. Bill) که یارانه خرید خانه توسط جانبازان را پرداخت می کرد، استوار است. وقتی این دوره رونق پایان یافت، قیمت مسکن به طور معناداری کاهش نیافت.اینک، نشانه های تضعیف بازار مسکن  را مشاهده می کنیم. برخی سیگنال ها از افت قریب الوقوع قیمت خانه های تک خانواده – آنگونه که پس از سال 2006رخ داد- حکایت می کنند. شاخص های پیشرو از جمله مجوز ساخت و فروش خانه های موجود و جدید، همگی در ماه های اخیر روندی کاهشی داشته اند. اما با چند نمونه از رونق شدید، ما نمی توانیم مطمئن باشیم که چنین شاخص هایی برای بازار فعلی هم معنادار هستند.

نرخ های بهره پایین- که فدرال رزرو و سایر بانک های مرکزی در واکنش به بحران مالی بر بازار پول تحمیل کردند- شناخته شدن ترین مقصر در رونق فعلی به شمار می رود. این دیدگاه دارای وجاهت ظاهری است، چرا که همزمان با هر سه رونق بزرگ مسکن، نرخ بهره بسیار پایین در آمریکا حاکمیت داشته است.

اما واکنش بازار به نرخ بهره، تقریبا فوری یا قابل پیش بینی نیست. بازار مسکن به طور مستقیم و سریع، آن گونه که از نوسانات نرخ بهره انتظار می رود، واکنش نشان نمی‌دهد. در طول تقریبا 7 سال از رونق فعلی، از فوریه 2012 تا کنون، تمام نرخ های اصلی بهره داخلی افزایش یافته است، نه کاهش. از این رو، مادامی که نرخ های بهره پایین باشند، این نرخ ها مسیر اشتباهی را طی کرده اند، چرا که رونق مسکن همچنان تداوم یافته است.توضیح دیگر، رشد اقتصاد است. اما، به مثابه یک موضوع تاریخی، قیمت واحدهای مسکونی موجود – نه عرضه خانه های

تازه‌ساز – به طور کلی به رشد اقتصادی واکنش نشان نداده است. طی 50 سال، از سال 1950 تا 2000، بر خلاف افزایش 6 برابری در میزان تولید ناخالص داخلی واقعی، قیمت واحدهای مسکونی موجود تنها 20 درصد افزایش یافته است.ساده ترین روایت برای رونق فعلی این است که بحران مالی  2008 و 2009 و به اصطلاح رکود بزرگ به پایان رسیده و قیمت خانه ها به حالت عادی بازگشته است.اما آن توضیح این مساله را هم مخدوش نمی کند که در ماه سپتامبر قیمت ها 11 درصد بیشتر از اوج قیمت های اسمی و تقریبا بالاتر از قیمت های واقعی بودند. این مساله به معنی بازگشت به نرخ های اسمی نیست، بلکه حاکی از بازاری است که انگار برای دستیابی به رکوردی تازه خیز برداشته است.

ارزیابی سهم رئیس جمهور ترامپ در رونق فعلی دشوار است.در عین حال، سهم او، قطعا کمتر از نقش رئیس جمهور جورج دبلیو بوش در رونق اقتصادی 1997تا 2006 است. بوش در سال 2003 قانون پیش پرداخت رویای آ مریکایی را امضا کرد، قانونی که به موجب آن به خرید خانه یارانه پرداخت می شد. او به هنگام اعلام آمادگی برای ورود دوباره به انتخابات ریاست جمهوری در سال 2004، ادعا کرد:«ما می خواهیم مردم بیشتری در خانه خود زندگی کنند». به نظر می رسد، همین مساله به تشدید انتظارات تورمی برای افزایش قیمت خانه کمک کرده است.نگرش دولت ترامپ نسبت به مسکن در قیاس با بوش،‌ کمتر روشن است. شعار «بزرگی را به آمریکا بازگردانیم» ترامپ، شعاری فرع بر «رویای آمریکایی» است. اما مقررات مربوط به اصلاح مالیات ها و قانون مشاغل مصوب در سال 2017 برای مالکان خانه ها غیردوستانه بود.

حتی بدون افزایش بیشتر نرخ بهره، به نظر می رسد محدودیتی در میزان قیمت خانه های موجود وجود داشته باشد. با این همه، مردم باید برای پوشش یک سری هزینه های زندگی تلاش کنند. در همین حال، سازندگان واحدهای مسکونی نوساز را برای رقابت با خانه های موجود به بازار عرضه می کنند.شاید افزایش قیمت خانه در حال حاضر یک پیشگویی مستقل است. همان طور که جان مینارد کینز در سال 1936 و در نظریه عمومی اشتغال،‌بهره و پول استدلال کرده است، به نظر می رسد مردم باور ساده ای به مبنای رایج ارزش گذاری دارند.

اگر مبنای رایج در حال حاضر قیمت خانه هایی است که قیمت آنها 5 درصد در سال افزایش پیدا می کند، فروشندگان که فارغ از این مساله، نمی دانند چه قیمتی را برای مسکن خود مطالبه کنند، فقط بر اساس توافق روی ملک خود قیمت گذاری خواهند کرد. به همین ترتیب، خریداران اگر قرارداد را قبول کنند، احساس

نمی کنند که بیش از حد هزینه می کنند. در ایالات متحده، ممکن است ما بر این باور باشیم که این روند همه بخشی از «رویای آمریکایی» است.البته این مساله نمی تواند برای همیشه ادامه یابد. در عین حال، زمانی هم که پایان می یابد، تشخیص داده نمی شود. داده ها نمی توانند به ما بگویید چه زمانی قیمت ها پایین می آیند یا اینکه چه زمانی سقوط خواهند کرد. همه آنچه که می دانیم این است که قیمت ها با سرعت بسیار بیشتر از آنچه که به ندرت در تاریخ آمریکا دیده شده،‌روندی صعودی دارند.