دنیای اقتصاد: افزایش 1000 درصدی قیمت مسکن طی 10 سال نشان می‌دهد حجم اعظمی از نقدینگی ایجاد شده در این مدت به بخش مسکن وارد شده است. یافته‌های یک مطالعه پژوهشی که به بررسی تناقض میان میزان رشد نقدینگی، رشد شاخص تورم و برخی شاخص‌های دیگر اقتصادی می‌پردازد بیانگر آن است که عدم توازن رشد این شاخص‌ها، ریشه در روند اقتصادی ایران در 10 سال اخیر داشته است. به‌طور خاص،‌ حجم هنگفتی از حدود 650 هزار میلیارد تومان نقدینگی کنونی کشور، به‌ دارایی‌های ثابت زمین و ساختمان تبدل شده است که از سال گذشته و با وارد شدن مسکن به دوره رکود، این منابع از چرخه‌ کل نقدینگی اقتصاد کشور خارج شده است. یافته‌های «دنیای اقتصاد» از نتایج این پژوهش بیانگر آن است که راهکارهای خروج نقدینگی از بن‌بستی که هم‌اکنون گرفتار آن شده است، نمی‌توان در کاهش یا افزایش نرخ سود بانکی جست؛ چراکه این کار می‌تواند باعث برانگیختن بازارهای موازی و کاذبی نظیر بازارهای ارز و طلا شود. مساله خروج نقدینگی از حصری که بخش ساختمان به دور آن کشیده است هنگامی حل خواهد شد که ابزارهای نوین پولی و مالی و بازارهایی متشکل ایجاد شود، همچنین شفافیت و انضباط بر نظام‌های پولی و مالی کشور حاکم شود.

گروه تحلیل: موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی در گزارشی به بررسی مسیر رشد اقتصادی، نرخ تورم، تغییرات حجم نقدینگی، قیمت آپارتمان، حجم واردات و درآمد ارزی در 10سال گذشته پرداخته است.این گزارش با بررسی این متغیرها به‌دنبال این پاسخ است که چرا با وجود کاهش نرخ تورم در ماه‌های اخیر شرایط برای نرخ سود بانکی مهیا نیست؟مطالعه صورت گرفته در دو سطح با این چالش برخورد کرده است،سطح اول به طرح موضوع و اتفاقاتی که در یک سال گذشته رخ داده، پرداخته و در سطح دوم به عوامل و دلایل این تناقض در اقتصاد ایران اشاره دارد.پژوهش با توجه به عارضه و دلایل آن راهکاری ارائه کرده که به اعتقاد نویسندگانش متناسب با وضعیت کنونی اقتصاد ایران است.

 طرح موضوع

پژوهش مذکور نشان می‌دهد به تبع نرخ‌های سود بالا برای سپرده‌های بانکی که به‌طور متوسط 22 درصد هستند، در واقع هزینه‌ پول بانک‌ها در سطحی بالا و در میانگین 23 تا 24درصد باقی مانده و در نتیجه نرخ سود تسهیلات بانک‌ها نیز که حدودی بین 24 تا 30 درصد دارد، کاهش نمی‌یابد. بنابراین، بنگاه‌های اقتصادی همچنان توان اخذ تسهیلات یا بازپس‌دهی تسهیلات اخذ شده را نخواهند داشت و در رکود باقی می‌مانند.

بررسی آمارهای موجود در زمینه نرخ سود سپرده‌های بانکی بیانگر آن است که اگر نرخ سودهای بانکی به‌طور دستوری و به سبب کاهش نرخ تورم، در سطحی پایین‌تر تعیین شوند، این دغدغه وجود دارد که نقدینگی موجود در بانک‌ها خارج شده و به سمت بازارهای موازی دیگری نظیر ارز و طلا سرازیر شود. همچنین، در شرایط فعلی بانک‌ها برای ادامه حیات خود نیز حاضر به از دست دادن حتی بخشی کم از منابع و سپرده‌ها نیستند و در غیر این صورت کاسته شدن توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها هرچه بیشتر تضعیف ‌می‌شود.

 مسیر اقتصاد از سال 80 تا 90

گزارش انجام شده با بررسی 6 متغیر نشان می‌دهد حجم عمده‌ای از رشد نقدینگی در اقتصاد ایران تخلیه نشده و به‌صورت مازاد در اقتصاد مانده است. یکی از دلایل آن انحراف این متغیر به سوی بازار دارایی‌ها است.موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی در بخشی از گزارش خود به بررسی عواملی که سبب افزایش تورم در انتهای دهه  80 و اوایل دهه  90 پرداخته و روند شاخص‌های اقتصادی تولید ناخالص داخلی، درآمد ارزی کشور، نرخ تورم، میزان واردات، حجم نقدینگی و قیمت مسکن را مورد تحلیل و بررسی قرار داده است.آمارهای به دست آمده از گزارش مذکور نشان می‌دهد در حالی که تولید ناخالص ملی در سال 90 تنها 68درصد نسبت به سال 80 رشد داشته است، اما درآمدهای کشور در 10‌ساله منتهی به 90 نسبت به 10‌ساله  منتهی به سال 80، با رسیدن از مجموع 3.02 میلیارد دلار به بیش از 8.3 میلیارد دلار (برمبنای ارز ثابت سال 2010)، بیش از 170 درصد رشد داشته است. همچنین با در نظر گرفتن نرخ تورم، نرخ ارز حقیقی در سال 90 حدود 60درصد از سال 80 کمتر است و در مقابل، میزان واردات کشور براساس نرخ ثابت سال 2010، در سال 90 با عددی نزدیک به 700 میلیون دلار، نسبت به سال 80 بیش از 220 درصد افزایش داشته است. اعداد به دست آمده مذکور و همچنین رشد تنها 68 درصدی تولید ناخالص داخلی، بیانگر آن است که وابستگی تولید به واردات در دهه 80معادل 9/1برابر شده است. در واقع در سال 90 به ازای یک واحد تولید ناخالص داخلی، 9/1 برابر واردات بیشتر در مقایسه با سال 80 مورد نیاز است. همچنین موضوع تامل‌برانگیز دیگری که در گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی مورد بررسی قرار گرفته، افزایش 1000 درصدی نقدینگی در سال 90 نسبت به سال 80 است. چنانکه آمارهای منتشر شده‌ بانک مرکزی نشان می‌دهند، حجم نقدینگی در کشور از 321 هزار میلیارد ریال در سال 80، به نزدیک 6هزار میلیارد ریال در سال 92 رسیده است. این در حالی است که شاخص قیمت مصرف‌کننده که نشانگر تورم است، ظرف این 10 سال از عدد 8/23 به 100 رسیده است که رشدی تنها 320 درصدی را نشان می‌دهند.

 عدم توازن 500 درصدی رشد اقتصادی با نقدینگی

نگاهی به روند رشد اقتصادی، نرخ تورم و تغییرات حجم نقدینگی در سال 1380 تا 1390 نشان می‌دهد میزان نقدینگی موجود در اقتصاد ایران بیش از 500 درصد نسبت به رشد اقتصادی افزایش یافته است. طبق آمارهای بانک مرکزی، تولید ناخالص داخلی کشور در سال 90 براساس قیمت‌های ثابت سال 83 حدود 215 هزار میلیارد تومان بوده است که نسبت به عدد متناظر در سال80 که حدود 127 هزار میلیارد تومان به ثبت رسیده است، تنها 68 درصد رشد داشته است. نکته‌ قابل ملاحظه آن است که افزایش نقدینگی به‌طور متعارف باید با افزایش شاخص تورم توجیه شود؛ حال آنکه ظرف این سال‌ها تورم تنها 320 درصد افزایش یافته است. بر این اساس، در واقع میزان نقدینگی رشدی حدود سه برابر رشد شاخص تورم داشته است. بنابراین باید رد نقدینگی را در جایی جست که اثرش تماما در شاخص تورم انعکاس نمی‌یابد.

 حصر نقدینگی در ساختمان

همچنین براساس گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی، رشد 8 برابری قیمت زمین در شهری همانند تهران و دو برابر شدن پروانه‌های ساختمانی (رسیدن از 20 هزار به 40 هزار مورد) در این شهر در فاصله‌ سال‌های 80 تا 90، این‌طور می‌نماید که بخش قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی به سمت بخش زمین و ساختمان سرازیر شده است. براساس گزارش‌های منتشر شده‌ مرکز آمار، قیمت هر متر مربع زمین در شهر تهران در سال 1380 به‌طور متوسط 308 هزار تومان بوده است که در سال 1390 به بیش از 2 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. آنچنان که گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی بیان می‌کند واگرایی اشتغال در بخش صنعت با اشتغال در بخش ساختمان، با در نظر گرفتن این نکته که حدود 500 هزار نفر از شاغلان بخش صنعت در سال‌های 85 تا 91 کم شده است، می‌تواند تاییدی بر جذب نقدینگی افزایش یافته، در این بخش باشد، همچنین با توجه به کاهش درآمدهای نفتی ناشی از سال 91 و وابستگی رشد اقتصادی کشور در آن مقطع به واردات، تلاطم‌های ارزی و در پی آن کاسته شدن از قدرت مالی بنگاه‌ها به جهت افزایش هزینه‌های آنها که منجر به عدم توانایی بازپرداخت تسهیلات‌های اعطایی شد، اقتصاد کشور وارد دوره‌ای از رکود شد. به دنبال سال 91، در سال 92 نیز شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن و تورم افسارگسیخته در این بازار، به یکباره بخش ساختمان را نیز در رکود فرو برد. عدم تحرک بخش مسکن و در نتیجه نقد نشدن منابع بانک‌هایی که وجوه آنها، به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم و توسط تسهیلات‌گیرندگان، صرف ساخت و ساز شده بود، باعث فشار بر ترازنامه  بانک‌ها شده و مطالبات معوق بانک‌ها به‌طور قابل ملاحظه‌ای رشد یافت.

بررسی گزارش مذکور نشان می‌دهد در حالی که بانک‌ها دچار محدودیت منابع شده‌اند، سعی دارند با حفظ منابع موجود و جذاب‌سازی سپرده‌گذاری با نرخ‌های سود بالا، توانمندی خود را برای تامین مالی، چه برای بخش دولتی و چه خصوصی، حفظ کنند. اما نرخ‌های بالای سود سپرده، منتج به نرخ‌های بالای سود تسهیلات می‌شود که عموم واحدهای تولیدی مایل به اخذ چنین تسهیلاتی نیستند. در این شرایط بنگاه‌هایی اقدام به تامین مالی با چنین نرخ‌‌های بالایی می‌کنند که یا قصد بازپس‌دادن تسهیلات (فرع یا اصل و فرع) را ندارند یا بنگاه مشغول به فعالیت‌های خاصی نظیر بازرگانی بعضی کالاها و خدمات خاص، یا فعالیت‌های پرسود ناشی از رانت است که با حاشیه‌ سود آن، از پس نرخ‌های بالای تسهیلات بانک‌ها بر می‌آید.

در مجموع با در نظر گرفتن افزایش 500 درصدی نقدینگی، رشد 320 درصدی شاخص تورم، رشد 800 تا 1000 درصدی قیمت زمین در شهری چون تهران، همچنین افزایش میزان اشتغال در بخش مسکن به‌‏رغم کاهش کلی نرخ اشتغال، می‏توان نتیجه گرفت بخش اعظمی از نقدینگی ایجاد شده در طول سال‏های 80 تا 90، به بخش ساخت و ساز مسکن و در قالب افزایش قیمت زمین و آپارتمان در شهرها وارد شده است، امری که اثر آن به‌طور کامل در رشد شاخص تورم انعکاس نمی‏یابد. این موضوع را می‏توان با مقایسه شاخصی متشکل از مجموع شاخص‏های تورم و شاخص قیمت مسکن، با شاخص نقدینگی تحقیق کرد. از طرفی با توجه به رکودی که از سال 92 گریبانگیر بخش مسکن شده است، حجم عظیم نقدینگی که ظرف سال‏ها و به خصوص در سال‌های 90 تا 92 به این بخش تزریق شده است، به صورت زمین یا آپارتمان‏های ساخت شده یا در حال ساخت، محصور شده است.

 اعطای تسهیلات به بخش‌های غیرمولد

گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی در رابطه با نرخ سود بانکی نشان می‌دهد بخشی که هم اکنون مشتری تسهیلات بانک‌ها است، شامل بنگاه‌ها و فعالیت‌های اقتصادی است که یا در نقطه‌ای هستند که چاره‌ای جز روی آوردن به تسهیلات گران‌قیمت بانک‌ها ندارند، یا بنگاه‌هایی که سودآوری ایشان ناشی از رانت، یا واردات کالاهایی است که فروش آنها حاشیه سود قابل ملاحظه‌ای دارد. تمامی اینها در جهت رشد اقتصادی مطلوب نیست. با آنکه مقامات بانک مرکزی از رشد ضریب فزاینده در یکساله  اخیر می‌گویند، اما در واقع این به معنای هدایت منابع بیشتری به سمت فعالیت‌های سوداگرانه و واردات است. غیر از ریسک نکول این بنگاه‌ها با توجه به ریسک و سود بالایی که برگزیده‌اند، این موضوع می‌تواند به وابسته‌تر شدن اقتصاد به واردات و دامن زدن به عدم توازن رشد اقتصادی و نقدینگی منجر شود. امری که نهایتا به موجی دیگر از تورم افسارگسیخته خواهد انجامید.

 راهکار تناقض کنونی

موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی برای خروج اقتصاد از شرایط فعلی پیشنهاد کرده است غیر از الزام حاکم شدن انضباط بر اقتصاد و بازارهای پولی، بازارهای متشکلی برای استقراض بنگاه‌ها و دولت، با انتشار اوراق عمومی به وجود آید. به‌طوری که ابزار نرخ بهره‌ نمی‌تواند پاسخی برای مسائل فعلی باشد. از سویی کاهش نرخ بهره می‌تواند منجر به بی‌انضباطی و اغتشاش در فضای اقتصاد کلان شود و احیانا بانک‌ها به شیوه‌های گوناگون برای جذب سپرده  بیشتر نرخ سود را بالا نگاه دارند. همچنین این امر می‌تواند بازارهایی مثل ارز و طلا را تقویت کند. از سوی دیگر افزایش نرخ بهره با توجه به سیاست انقباضی-انضباطی فعلی هم‌راستا نیست و بیم افزایش نرخ تورم در پی آن وجود دارد. بنابراین، نیاز است با استفاده از ساز و کارهایی نظیر قراردادهای بلندمدت مالی، تسهیلات بلندمدت برای خرید مسکن، مالیات‌ستانی از واحدهای مسکونی بلااستفاده و خالی از سکنه و ابزارها و نهادهایی نظیر آنچه در این گزارش با عنوان «بازار متشکل نرخ سود بانکی» نام برده شده، خروج از رکود تورمی اقتصاد ایران محقق شود.