ترس پیش‌فروشنده‌ها از «حساب امانی»

 دنیای اقتصاد: بساز و بفروش‌ها در تهران به‌خاطر یک «ابهام» نسبت به الزام تشکیل «حساب امانی» قبل از پیش‌فروش مسکن و همچنین یک «مانع» در جلوی «ثبت محضری» قراردادهای پیش‌خرید، از بازار دوم معاملات خارج شده‌اند و واحدهای در حال ساخت خود را در بازار غیررسمی (خارج از بنگاه‌های املاک) عرضه می‌کنند. کم‌اطلاعی سازنده‌ها نسبت به مزایای حساب‌ امانی، مخالفت ناشی از ترس آنها را به همراه داشته است. هم‌اکنون حجم پیش‌فروش به کمتر از نصف بهار 93 رسیده است.

صف‌آرايي پيش‌فروشنده‌ها مقابل «حساب اماني»

ثبت «محضري» پيش‌خريد همچنان بلاتكليف

گروه مسكن- نورا حسيني: پيش‌فروش در بازار دوم معاملات مسكن به دلايلي از جمله ابهام سازنده‌ها نسبت به پيامد‌هاي مثبت «حساب اماني» و همچنين تداوم «بن‌بست در ثبت محضري» قراردادهاي پيش‌خريد، هم‌اكنون به كمتر از نصف حجم معاملات سال گذشته، كاهش پيدا كرده و باعث شكل‌گيري بازار غيررسمي پيش‌فروش شده است.

خرداد سال گذشته با ابلاغ آيين‌نامه قانون پيش‌فروش ساختمان، دفاتر اسناد رسمي موظف شدند با همكاري چند وزارتخانه و سازمان ثبت اسناد، محل ثبت معاملات پيش‌فروش را از بنگاه‌هاي املاك به محضرخانه‌ها منتقل كنند و پروسه صدور سند رسمي مخصوص اين نوع معاملات ملكي را براي اولين‌بار در بازار مسكن، پياده كنند.

اما طبق آنچه روز گذشته گروهي از فعالان بازار دوم معاملات مسكن –بازاري كه واحدهاي مسكوني در حال ساخت، در آن خريد و فروش مي‌شود- به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كردند: در حال حاضر و به رغم گذشت يك‌سال از ابلاغ اين تكليف از جانب معاون اول رئيس‌جمهور، هنوز ثبت معاملات پيش‌فروش در دفاتر اسناد رسمي امكان‌پذير نيست و به اين ترتيب طرفين اين نوع معاملات در فضاي بي‌اطميناني، اقدام به عقد قرارداد با يكديگر مي‌كنند. پيش‌فروشنده‌ها اين اواخر با يك چالش ديگر نيز برخورد كرده‌اند و آن ترس و ابهام نسبت به مصوبه اوايل امسال وزارت راه‌و‌شهرسازي درخصوص «حساب اماني» است.

هم‌اكنون سازنده‌ها مقابل تكليف تازه‌اي كه دولت بابت «افتتاح حساب اماني پيش‌فروشنده نزد بانك» تعيين كرده، صف‌آرايي كرده‌اند و نتيجه اجراي اين ايده كه برای امنیت بخشي به بازار پیش خريد مسكن، ابلاغ شده را نه‌تنها روان‌كننده معاملات كه تشديد‌كننده ركود معاملاتي توصيف مي‌كنند.

طبق آمارهاي درج شده در سامانه رهگيري معاملات مسكن، در فروردين و ارديبهشت امسال، حجم پيش‌فروش‌هاي ثبت شده در بنگاه‌هاي املاك تا 5/ 2 برابر ماه‌هاي مشابه سال 93 كاهش پيدا كرد و به زير 1000 فقره قرارداد بنگاهي در ماه رسيده است.

تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: برخي پيش‌فروشنده‌ها در حال حاضر براي دورزدن تكليف «حساب اماني» و همچنين خارج شدن از تور رهگيري دولت، معاملات بازار دوم را به بيرون از بنگاه‌هاي املاك كشانده و به‌صورت غيررسمي و در محل پروژه، اقدام به پيش‌فروش و عقد قراردادهاي كاغذي با پيش‌خريداران مي‌كنند. در اين ميان، فراهم نبودن بستر ثبت محضري پيش‌فروش، بهانه‌اي شده براي پيش‌فروشنده‌ها تا از اين طريق، بتوانند قراردادهاي خودنوشته را نزد پيش‌خريداران توجيه كنند. به اين ترتيب بخشي از معاملات پيش‌فروش و پيش‌خريد در آمار سامانه رهگيري درج نمي‌شود و در بازار رسمي، سرماي معنادار و شديدي حاكم شده است.

فعالان بازار ساخت‌و‌ساز و پيش‌فروش، ایده «حساب اماني» را کاربردی نمی‌دانند و برخی دیگر معتقدند هنوز برای بررسی تاثیرگذاری حساب اماني بر افزايش يا كاهش معاملات پيش‌خريد، زود است. گروهی از فعالان بازار مسکن هم معتقدند در بازار پیش فروش هرچه امنیت خریداران افزایش یابد رونق آن هم بیشتر می‌شود.

وزیر راه‌و‌شهرسازی اوایل امسال در ابلاغیه سراسری به ادارات استانی این وزارتخانه، دستور اجرای ماده‌ای از آیین‌نامه قانون پیش‌فروش را که طبق آن هر نوع آگهی، تبلیغات یا بازاریابی برای پیش‌فروش مسکن منوط به اخذ تاییدیه کتبی پیش فروشنده از اداره راه‌و‌شهرسازی استان مي‌شود صادر کرد. در این ابلاغیه، ادارات راه‌و‌شهرسازی هر استان مرجع نهایی صدور مجوز پیش‌فروش برای پیش‌فروشنده‌ها تعیین شدند و برای آنکه این اجازه صادر شود، باید علاوه بر احراز یکسری شرایط سازنده و مشخصات پروژه، برگه تشکیل «حساب امانی» نزد يكي از بانك‌هاي عامل نیز از سمت پيش‌فروشنده ارائه و به تاييد مسوولان استانی وزارتخانه برسد. طرح تشکیل «حساب امانی» ایده وزیر راه‌و‌شهرسازی و يك بانک خصوصی بود که سال گذشته با هدف مهار کلاهبرداری‌ها و سوء استفاده‌های رایج در بازار پیش‌فروش، تدوین آن آغاز شد.

در قالب این طرح که حالا به تکلیف لازم‌الاجرا تبدیل شده، پیش‌فروشنده باید یک حساب بانکی به شکل امانی در یکی از بانک‌های عامل تشکیل دهد تا بانک در عملیات ساخت‌و‌ساز و پیشرفت فیزیکی پروژه نظارت کرده و مبالغ پیش‌خریدار از طریق این حساب و با اجازه و کنترل بانک، به پیش‌فروشنده پرداخت شود.

«حساب امانی» از تاخیر در تحویل واحد به پیش‌‌خریدار جلوگیری می‌کند و همچنین جلوی پرداخت پول اضافه‌تر از کار انجام شده را نیز می‌گیرد.

در بازار پیش‌فروش معمولا چند شگرد باعث زیان پیش‌خریدار می‌شود. اولین شگرد؛ زیر قول زدن (دبه) در قیمت توافقی اولیه است. دومین سوءاستفاده نیز طولانی شدن زمان ساخت‌و‌ساز و تاخیر در موعد تکمیل و تحویل ساختمان به پیش‌خریدار است که در این حالت، سازنده با ادعای تورم، خواستار دریافت مبلغ اضافه می‌شود.

سومین نوع سوءاستفاده که خطرناک‌تر از بقیه است شامل پیش‌فروش یک واحد به چند نفر مي‌شود.

اما حالا با گذشت دست‌كم يك ماه و نيم از ابلاغ دستورالعمل جدید پیش‌فروش مسکن، واكنش طرفین این نوع معاملات به شرط «ايجاد حساب اماني» چه بوده است؟

محمد مهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است: هر قانونی که با اجراي آن فاصله بین تولیدکننده و مصرف‌کننده کاهش پيدا كند، قطعا پیش‌فروشنده‌ها با آن موافق هستند.

مافي در عين حال معتقد است: این قوانین و تمهیدات بیشتر برای پروژه‌های بزرگ قابل تعریف است و پروژه‌های کوچک امکان اجرای چنین قوانینی را ندارند. اینکه توقع داشته باشيم يك سازنده مجتمع 8 تا 16 واحدي – تعداد اين نوع ساختمان‌هاي كم‌واحد در بازار ساخت‌و‌ساز به مراتب بيشتر از مجتمع‌هاي بزرگ مقياس است- براي پيش‌فروش تعداد كمي از كل واحدهاي در حال ساخت، مسير زمانبر تشكيل حساب اماني را طي كند امکان‌پذیر نیست، زیرا زمان اجرا و تحویل چنین پروژه‌هایی بسیار کوتاه‌مدت است و طی کردن چنین روندی، صرفه اقتصادي پيش‌فروش را براي سازنده پايين مي‌آورد. بنابراین در پروژه‌هایی با مقياس کوچک چنین اتفاقی کاربردی نیست.

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه معمولا در پروژه‌های کوچک، افراد پیش‌خریدار بر اساس شناخت نسبی از سازنده و پروژه، دست به پیش‌خرید می‌زنند، گفت: در حال حاضر با توجه به فضاي ركودي در بازار مسكن، هر پروسه‌اي كه طول مسير بازاريابي را براي پيش‌فروشنده‌ها افزايش دهد، با واكنش منفي سازنده‌ها مواجه خواهد شد و باعث كناره‌‌گيري از انجام اين نوع معامله در بازار مسكن و در نتيجه تشديد ركود مي‌شود.

وی در پاسخ به این پرسش که اگر قرار باشد این قانون تنها در اجرای پروژه‌های بزرگ کاربرد داشته باشد، احتمال بروز تخلفات در پيش‌فروش پروژه‌های کوچک همچنان وجود دارد، گفت: آمار مشخصی که درصد تخلفات در پروژه‌های بزرگ بیشتر است یا کوچک، در دسترس نیست. باید یک ارزیابی کرد که بیشتر مشکلاتی که در پیش‌فروش به وجود می‌آید، در پروژه‌های بزرگ است یا کوچک. به طور مثال در همین ماه‌های اخیر دیدیم که در یکی از پروژه‌های بسیار بزرگ پیش‌فروش چه اتفاقی افتاد و این پروژه به دلیل ابزارهای تبلیغاتی که داشت، چگونه جلب مشتری کرد، اما پروژه سرانجامی نداشت.

مافی تاکید کرد: این قانون به دلیل زمانبر بودن، قابلیت اجرایش در پروژه‌های کوچک کم است، زیرا سازنده وقت و فرصت این نوع روندهای اداری را ندارد و احتمالا پروژه‌های کوچک از آن استقبالی نکنند.

دبیر انجمن انبوه‌سازان در خصوص وضعیت کلی بازار پیش‌خرید گفت: بازار پیش‌خرید مانند بازار مسکن در حال حاضر بازار خوبی نیست. همچنان پروژه‌های آماده فروش قطعي روی دست سازندگان مانده است، چه برسد به پيش‌فروش پروژه‌های در حال ساخت. معمولا مردم زمانی رو به پیش‌خرید می‌آورند که بدانند احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد. اما در حال حاضر اگر پیش‌خریدار پولش را در بانک سرمایه‌گذاری کند، در پایان سال 20 درصد سود قطعی می‌گیرد، اما در پیش‌خرید احتمال دارد در پایان امسال يا حتي سال آينده به چنین ارزش افزوده‌اي از بابت رشد قيمت مسكن در كوتاه‌مدت نرسد. بنابراين پيش‌‌خريد آن دسته از ساختمان‌هايي كه بيش از 70 درصد پيشرفت فيزيكي دارد، فعلا رونق ندارد و استقبال فوق‌العاده پاييني از آنها مي‌شود.

در اين ميان برخی از فعالان بازار مسکن چندان از جزئیات طرح حساب امانی اطلاعی ندارند و آن را لازم‌الاجرا نمی‌دانند.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه این طرح را عملیاتی و کاربردی نمی‌بینم، گفت: به نظر می‌آید این حساب در مجموع نتواند کارآیی چندانی داشته باشد زیرا پیش‌فروشنده و سازندگان اجباری برای افتتاح حساب امانی ندارند و تنها کسانی باید آن را اجرا کنند که بخواهند از تسهیلات بانکی بهره ببرند.

او درباره وضعیت حجم معاملات پیش‌فروش هم گفت: وضعیت، وضعیت متوسطی است. ما هيچ کاهش يا افزایش قابل توجهي را در بخش معاملات پیش‌فروش طي ماه‌هاي اخير شاهد نبوده‌ايم، اما امیدواریم هر چه زودتر وضعیت بازار مسکن و بازار پیش‌فروش رونق بیشتری بگیرد.

عدم اجرایی بودن این قانون مورد تایید بیشتر فعالان حوزه مسکن است، خسروی، يك کارشناس حوزه بازار مسکن معتقد است اگر این قانون اختیاری باشد، طبیعی است پیش‌فروشنده‌ها از این قانون استقبال نمی‌کنند مگر آنکه سیاست‌های اجباری تدوین شود. به‌طور مثال بگویند جواز یا پایان کار صادر نمی‌شود، اگر پیش‌فروشنده روند قانونی را طی نکند. اما به نظر نمی‌آید پیش‌فروشنده‌ها مایل به اجرایی کردن چنین قوانین سختگیرانه‌ای باشند. او تصريح كرد: ساماندهی و امنیت پیش‌فروش نه تنها فایل‌های پیش‌فروش را کم نمی‌کند، بلکه سبب استقبال سرمایه‌گذارانی می‌شود که قصد حضور در بازار ساخت‌و‌ساز را دارند و رغبت مردم برای ورود به بازار پیش‌خرید را افزایش خواهد داد.

خسروی وضعیت فعلی پیش‌فروش را مناسب ندانست و گفت: در حال حاضر بازار پیش‌فروش نيز همانند بازار مسکن دچار رکود است و قیمت‌ها همچنان برای مردم بالاتر از قدرت خريد‌شان است و توان انجام معامله در سمت تقاضا وجود ندارد. افزایش وام مسکن نیز تنها سبب ایجاد شغل برای واسطه‌ها می‌شود و به جز شغل‌های قدیم در حوزه مسکن، شغل وام‌فروشی نیز افزوده خواهد شد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» فعالان حوزه پیش‌فروش نيز معتقدند: عملا بازار پیش‌فروش دچار رکود است و با رویکرد جدید در حوزه پیش‌فروش نيز، در حال حاضر این بازار از وضعیت مناسبی برخوردار نيست اما چنین سیاست‌هایی احتمال دارد در دراز مدت كه بازار از ركود بيرون مي‌آيد به این نوع معاملات کمک كند.

یکی از فعالان حوزه پیش‌فروش در منطقه غرب تهران نیز گفت: اطمینان خریداران به بازار پیش‌فروش مسکن سبب رونق آن می‌شود، اما در حال حاضر این بازار نسبت به سال گذشته تفاوت چندانی نکرده و سیاست‌های جدید که در جهت امنیت است، هنوز تاثیر خود را در بازار نشان نداده است.

برخی دیگر از فعالان این بازار نیز سیاست‌ «حساب اماني» را به دلیل تاخیرهايي كه در پروسه پيش‌فروش به‌وجود مي‌آورد، اجرایی نمی‌دانند و معتقدند چنین سیاست‌هایی باید صرفا برای پروژه‌های بزرگ مقياس بالاي 100 واحد كه احتمال تخلفات عمدي يا سهوي در پيش‌فروش آنها بالا است اجرایی شود؛ نه پروژه‌های کوچک و محله‌اي.

به اعتقاد آنها، در حال حاضر بازار پیش‌فروش را سازندگانی زنده نگه داشته‌اند که مورد اعتماد خریداران هستند و قبل از آغاز پروژه معمولا این واحدها پیش‌فروش می‌شوند و کمتر مردم در پروژه‌هایی که ناشناس هستند، سرمایه‌گذاری می‌کنند. بنابراین نباید چنین سیاست‌های سختگیرانه‌ای را برای آنها اعمال کرد.

ایرج رهبر یکی از انبوه‌سازان نیز معتقد است ایجاد حساب امانی ایده خوبی است اما حجم کاری دستگاه‌هاي دولتي و بانک‌ها را افزایش می‌دهد و پروسه زمانبری است. او معتقد است: برای امنیت در بازار پیش‌فروش باید روی اجرایی کردن قانون پیش‌فروش تاکید داشت.

به اعتقاد او، زمانی می‌توان در خصوص آثار «حساب امانی» سخن گفت که این پروژه اجرایی شده و بتوان نتایج آن را تحلیل کرد.

رهبر اضافه کرد: طرح حساب امانی پیش فروش موجب می‌شود که انبوه سازان با پیشرفت طرح، پول از بانک دریافت کنند که این موضوع مستلزم این است که یک نظارت از سوی بانک بر طرح انجام گیرد تا با درنظرگرفتن پیشرفت ساخت‌و‌ساز، پول متقاضیان به انبوه‌ساز پرداخت شود که این یکی از موارد مورد انتقاد انبوه‌سازان است چون سابق بر این سازندگان بدون اینکه نظارتی بر پیشرفت طرح باشد پول را در زمان‌های مختلف از پیش خریدار مطالبه می‌کردند بدون اینکه زمان پایان کار به طور قطعی مشخص باشد. فروش یک خانه به چند نفر هم جزو تخلفاتی است که در پیش فروش مسکن مدام تکرار می‌شد. یکی از فعالان بازار پیش فروش در شمال شهر تهران هم درباره حساب امانی و تاثیر آن بر بازار پیش فروش گفت: حجم بالای کاغذ بازی در ادارات در حال حاضر نیز امان مردم را بریده و بسیاری ترجیح می‌دهند به جای درگیر شدن در بوروکراسی، اصلا وارد برخی مقولات نشوند. از این رو اگر بنا باشد ورود بانک‌ها به بازار پيش‌فروش نیز نتیجه‌ای این چنینی به بار آورد قطعا تاثیر مثبت چندانی نخواهد داشت. او معتقد است: تا زمانی که طرح و برنامه دولت نهایی نشود نمی‌توان حساب امانی را نقد کرد، اما اگر بناست پس از سال‌ها بلاتکلیفی کار پیش فروش اصلاح شود قطعا باید از حساب‌اماني ابهام‌زدايي كرد.

تجربه سال‌های گذشته نشان داده که قراردادهای پیش خرید چندان تبعات مثبتی نداشته است. از يكسو کیفیت پایین ساخت‌و‌ساز‌ها و از سوي ديگر انعقاد قراردادهایی که بعضا در آن حق خریدار پایمال می‌شده، فضا را قدری تیره کرده که قطعا برای خروج از آن به برنامه‌ریزی‌های همه‌جانبه نیاز است.