سید محسن فاضلیان مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن ضمن بیان مطلب فوق افزود: بانک‌ها ترجیح می‌دهند، تـسهیلات را بـه اوراق بهـادار تبـدیل کننـد. برخـی از مزیت‌های انتشار اوراق مشارکت رهنی شامل افزایش نقدینگی، بهبود مدیریت ریسک، افزایش تنوع منابع تامین مالی، افزایش ثروت سهامداران و برخی از مزیت‌های حسابداری است.

وی در خصوص مزیت افزایش نقدینگی گفت: با تبدیل دارایی‌ها (تسهیلات) به اوراق بهادار درآمـدهـای آتـی بـه حال تبدیل می‌شوند، بنابراین بانک‌ها  می‌توانند مبالغ فراوانی را به صورت نقد به دست آورند. بر این اساس حتی فروش تسهیلات با تخفیف نیز سبب می‌شود حجم بزرگی از پرداختهای نقدی عاید بانک شود.

مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن  ادامه داد: این افزایش نقدینگی نه تنها جهـت بهبـود نـسبت هـای مـالی ماننـد کفایت سرمایه بانک، مفید است بلکه از اضافه برداشتهای احتمالی از بانک مرکزی که نرخ سود بالایی دارند جلوگیری می‌کند. به عبارت دیگر انتشار اوراق مشارکت رهنی بـه بانـک جهت بازمهندسی مجدد مالی کمک می‌کند.

وی با اشاره به اینکه انتشار اوراق رهنی بهبود مدیریت ریسک را برای بانک‌ها به همراه دارد، گفت: در روشهای کلاسیک، نهاد تسهیلات دهنده (بانـک) ریـسک اعتباری را می‌پذیرفت، زمان بازپرداخت اقساط را مشخص می‌کـرد و جمـع‌آوری اصـل و فرع تسهیلات را بر عهده داشت. اما در صورت انتشار اوراق مشارکت رهنی، بانک تمام یا بخــشی از ایــن فراینــد و ریــسک‌هــای موجــود در آن را بــه افــراد دیگــری (واســط و سرمایه‌گذاران) منتقل می‌کند؛ به علاوه با انتشار اوراق رهنی، بانک‌ها می‌توانند ریسک ناشی از عدم انطباق(به عنوان مثال عدم انطباق دیرش) دارایی‌ها و بدهی‌ها را کنترل و مدیریت نماید.

فاضلیان یادآور شده استفاده از اوراق رهنی افزایش در تنوع منابع تامین مالی را به همراه می‌آورد و افزود: بانک از ایـن راه مـی توانـد بـرای تـامین مـالی بـه بازارهای جدیدی دست یابد و خود را صرفاً محدود به سپرده افراد نکند.

وی مزیت دیگر بهره گیری از اوراق رهنی در بازار سرمایه را افـزایش ثـروت سـهامداران عنوان کرد و افزود:  انتـشار ایـنگونـه اوراق سـبب افـزایش ارزش افـزوده سهامداران می‌شود. چون وجوه حاصله به‌طور عمده صرف سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی بـا خالص ارزش فعلی مثبت می‌شود.

مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن خاطرنشان کرد: می‌توان وجوه حاصـله را بـه طـرح‌هـایی بـا سـودآوری بیـشتر تخصیص داد و از این راه ثروت سهامداران بانک را افزایش داد. به عبارت دیگر تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی باعث افـزایش بـازده سـرمایه شده و برحسب نوع ساختار استفاده شـده، ممکـن اسـت باعـث کاهش هزینـه‌هـای استقراض، آزادسازی سرمایة اضافی برای اهداف توسـعه یـا سـرمایه‌گـذاری مجـدد، بهبود نسبت بدهی، مدیریت ریسک اعتباری، بهبود عملکرد مـالی و تنـوع‌بخـشی بـه منابع تامین مالی شود.

فاضلیان ادامه داد: بانک‌ها می‌توانند از طریق انتشار اوراق رهنی، دارایی‌های مالی (مطالبات) را از ترازنامه خارج کرده و ترکیب دارایی‌های خود را بهبود بخشند.

وی در خصوص فرآیند تبدیل به اوراق بهادار یا Securitization گفت: به فرآیند تبدیل کردن دارایی‌های مالی با نقدشوندگی پایین(مانند وام رهنی)، به اوراق بهادار قابل‌معامله در بازار، تبدیل به اوراق بهادار می‌گویند. تبدیل به اوراق بهادار، به پشتوانه دارایی‌های مالی یک مؤسسه یا بانک اوراق بهادار منتشر می‌گردد؛ بنابرین دارایی‌های مالی مؤسسه مالک یا بانی از ترازنامه آن مؤسسه جدا می‌شود و در عوض، با خرید یک ابزار مالی قابل مبادله توسط سرمایه‌گذاران، تأمین مالی صورت می‌گیرد.

مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن تصریح کرد: تبـدیل بـه اوراق بهادار تکنیکی است که در آن شرکتی به فروش دارایی‌های مالی خود بـه شخـصیت حقوقی جدید اقدام کرده و آن شخصیت حقوقی نیز جهت تأمین مالی خرید انجام‌شده، بـه انتشار اوراق بهادار اقدام می‌کند. به این ترتیب دارایی های مـالی بـه‌طـور عملـی بـه اوراق بهادار قابل معامله، تبدیل می‌شوند.

وی با اشاره به اینکه اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی (MBS) یکی از مهمترین محصولات تبدیل به اوراق بهادار می‌باشد اظهار داشت: اوراق رهنی نوع خاصی از اوراق بهادار با پشتوانه دارایی مالی یا ABS است که با پشتوانه وام‌های رهنی بانکها و موسسات مالی و اعتباری منتشر می‌شود.

فاضلیان ادامه داد: اوراق رهنی نوعی از ابزارهای بدهی‌ ‌است که نشان‌دهنده حقوق دارنده اوراق، بر وجوه دریافتی‌ ناشر است و بدون اینکه به وام‌دهنده اولیه مراجعه‌ای صورت پذیرد؛ دریافتی‌های ناشر (SPV) با خرید و تجمیع تسهیلات ‌رهنی بانک‌های مختلف(وام دهندگان اولیه)، شرکت‌های رهنی و دیگر اعطا‌کنندگان تسهیلات رهنی توسط ناشر شکل می‌گیرد.

وی در خصوص فرآیند انتشار اوراق رهنی گفت: ناشر، دارایی‌ها را بر حسب مشخصات مشترک آنها طبقه‌بندی کرده و براساس آن اوراق‌ بهاداری را منتشر و به عموم عرضه می‌کند و به‌طور کلی در فرآیند انتشار اوراق رهنی، پس از اینکه خریداران دارایی‌های حقیقی از موسسات مالی تسهیلات دریافت کردند، موسسات مالی تسهیلات رهنی را به ناشر(SPV) می‌فروشند و ناشر وجوه لازم جهت خرید تسهیلات رهنی را از محل انتشار اوراق رهنی تامین می‌کند.

مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن به سابقه و تاریخچه به کارگیری اوراق رهنی در سطح بین‌الملل اشاره کرد و افزود: پس از جنگ جهانی دوم با افزایش تقاضای خرید مسکن، بانک‌ها و مؤسسه‌های مالی و اعتباری با تقاضای فراوانی بـرای وام مـسکن روبـه‌رو شـدند. از این‌رو بانکها (به‌ویژه بانکهای آمریکایی) جهت تامین مالی به بـازار سـرمایه و بازار رهن ثانویه رو آوردند و از ابزارهای مالی جدید جهت تـامین مـالی اسـتفاده کردنـد. اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی یکی از مهمتـرین ایـن ابزارهـا بـود. تضمین این وام‌ها به معنای تـضمین پرداخـت یـک رشـته اقـساط مـساوی در موعدهای مشخص شده بود. بدین طریق ریسک موجود برای وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان کاهش می‌یافت. به این فرآیند مدتی بعد بیمه رهن نیز اضافه شد و در نتیجـه دولـت آمریکـا جاذبه سرمایه‌گذاری در ابزارهای رهنـی را افـزایش داد. با تضمین اصل و فرع وام‌هـا بـه‌وسـیله ایـن مؤسـسه، فعالیـت نهادهـ‌ای مـالی در این باره بسیار گسترش یافت.

با گسترش استفاده از اوراق بهـادار بـا پـشتوانه وام‌‌های رهنی، این اوراق در بازار ثانویه مورد دادوستد قـرار گرفـت. بـه ایـن بـازار، بازار رهن ثانویه گفته می‌شود. پدیدآمدن بازار رهن ثانویه سبب شـد بـازار رهـن اولیه یعنی وام‌دهی بلندمدت نیز به نوبه خود گسترش یافته و تـامین مـالی بخـش مسکن راحت‌تر انجام پذیرد.

وی در مورد تاریخچه انتشار اوراق رهنی در آسیا گفت: تعداد زیادی از مؤسسات مالی دولتی که پس از بحران ارزی سال 1997 در منطقه آسیای شرقی و جنوب شرقی آسیا شکل گرفته بودند، قصد داشتند نقدینگی بازار رهن را از طریق انتشار اوراق رهنی افزایش دهند، مانند کاری که انجمن رهـن ملـی دولتـی در ایالات متحده انجام می‌داد. با این وجود انتشار اوراق رهنی در بسیاری از کشورهای منطقه موفق نبوده است.

فاضلیان ژاپن را یکی از موفق‌ترین کشورهای آسیایی در توسعه بازار ثانویه رهن و شکل‌دهی بازار اوراق رهنی دانست و افزود: در سال‌های اخیر میزان اوراق رهنی منتشر شده در سال تقریبا معادل 20 میلیارد دلار است. در ماه می 2011 آژانس تأمین مالی مسکن ژاپن 5 میلیارد دلار اوراق رهنی منتشر نمود که در تاریخ بازار سرمایه این کشور بی‌سابقه است. با وجود اینکه اوراق رهنی این آژانس توسط دولت ژاپن ضمانت نمی‌شود، S&P آن را با امتیاز AAA رتبه‌بندی نموده است.

وی خاطرنشان کرد: پس از ژاپن، بازار اوراق رهنی کره جنوبی بزرگترین در آسیا است. مبلغ اوراق رهنی منتشر شده توسط شرکت تأمین مالی مسکن کره  تا سال 2011  در حدود 21 میلیارد دلار بوده است؛ این شرکت 35 درصد بازار انتشار اوراق رهنی کره را در دست دارد. همچنین در کشورهای دیگر آسیا، شامل مالزی، تایلند، فیلیپین، هند و هنگ‌کنگ، بازار اوراق رهنی بسیار کوچک است. در سال 2012 در مالزی 1/9 میلیارد دلار و در هنگ‌کنگ 28 میلیون دلار اوراق رهنی منتشر شد.

مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن ادامه داد: در مقایسه با ایالات متحده و اروپا، حتی بزرگترین بازارهای اوراق رهنی آسیایی همچون ژاپن نیز از نظر حجم بازار کوچک به حساب می‌آید. در ژاپن، اوراق رهنی 10 درصد منابع تأمین مالی در بخش مسکن را شامل می‌شود.مبلغ کل اوراق رهنی در سال 2015 در آمریکا 17/511 میلیارد دلار بود این در حالی است که در این سال مبلغ معامله اوراق رهنی در کل کشور های اروپایی تنها 1/049 میلیارد دلار بوده است.

وی در ادامه به بیان انواع اوراق رهنی رایج در جهان پرداخت و افزود: ساده‌ترین شکل اوراق بهادار با پشتوانۀ وام‌های رهنی، گواهی انتقالی قرضه با پشتوانة وام‌های رهنی است. در این ساختار تمام اصل و بهرۀ حاصل از وام‌های رهنی پس از کسر کارمزد خدمات، مستقیماً به سرمایه‌گذاران منتقل می‌شود. جریان نقدی این اوراق به جریان نقدی وام‌های رهنی پشتوانه اوراق بستگی دارد.

فاضلیان ادامه داد: بازپرداخت اوراق به سرمایه‌گذاران به صورت ماهانه است؛ در پایان هر ماه و زمانی که کوپن اوراق به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود، بخشی از اقساط وام‌های رهنی خریداری شده در اختیار ناشر اوراق باقی می‌ماند که در نزد ناشر و یا ضامن اوراق، نگه‌داری و یا سپرده‌گذاری می‌شود.

وی در خصوص تعهدات رهنی وثیقه‌دار (Collateralized mortgage obligation)گفت: این نوع از اوراق رهنی زمانی جریان‌های نقدی حاصل از وام‌های رهنی یک‌کاسه شده، میان گروه‌های مختلفی از اوراق قرضه مجدداً توزیع می‌گردد، اوراق حاصل، تعهدات رهنی وثیقه‌دار نامیده می‌شوند. این اوراق، قواعدی را برای تقسیم جریان‌های نقدی میان گروه‌های مختلف در نظر می‌گیرند.  CMO نوعی از اوراق بدهی است که اصل و سود تسهیلات را خریداری کرده و سپس مطابق نیاز سرمایه‌گذار، در قالب انواع مختلفی از اوراق بهادار به سرمایه‌گذاران فروخته می‌شود.

مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن در پاسخ به این سوال که CMO چیست؟ گفت: CMO حالت ساختار یافتۀ MBS است که در آن سبد تسهیلات از جهات مختلفی همچون دورۀ سرمایه‌گذاری اوراق، ریسک اوراق، نوع اوراق و … به طبقه‌های متفاوتی (Tranches) تقسیم می‌شود. فلسفۀ این عمل، وجود مشتریان متفاوت با گرایش‌های ریسک-بازده مختلف است. مدل پیشنهادی و مدل اجرای بانک مسکن و تأمین سرمایه بانک مسکن برای انتشار اوراق رهنی در ایران بر اساس همین مدل CMO می‌باشد. در ضمن انواع طبقه‌ها یا Tranches در تعهدات رهنی وثیقه دار عبارتند ازطبقه پرداخت نوبتی، طبقه انباشتی،طبقه با استهلاک برنامه‌ریزی شده، طبقه با استهلاک هدف‌گذاری شده و طبقه حامی است.

وی اوراق رهنی با پشتوانه رهن تفکیک شده (Stripped MBS) را نوع دیگر از اوراق رهنی رایج در دنیا دانست و تاکید کرد: دارایی صندوقی که دارای اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی است، شامل دو بخش اصل و فرع وام‌های رهنی می‌باشد. اوراق رهنی با پشتوانه رهن تفکیک شده با پشتوانه اصل و یا فرع وام‌های خریداری شده منتشر می گردد، در حالی که گواهی انتقالی قرضه با پشتوانه وام‌های رهنی، با پشتوانه اصل بعلاوه فرع تسهیلات منتشر می شود. در نتیجه اوراق رهنی با پشتوانه رهن تفکیک شده نسبت به اوراق رهنی معمولی، حساسیت بالایی نسبت به تغییرات نرخ بهره داشته و ریسک نرخ بهره در این نوع از اوراق اهمیت بالاتری دارد.

فاضلیان به تفاوت بین اوراق رهنی با پشتوانه اصل تسهیلات و اوراق با پشتوانه فرع تسهیلات اشاره کرد و گفت؛ اوراق با پشتوانه اصل تسهیلات مبلغ ورودی و خروجی ثابتی دارد اما زمان بازپرداخت اوراق متفاوت است. اوراق با پشتوانه فرع تسهیلات نیز برای سرمایه‌گذارانی است که به جریان نقدی زیاد در اوایل عمر اوراق و جریان نقد کمتر در اواخر عمر اوراق نیاز دارند.