سرمایه‌ بسازوبفروش‌ها طبق تازه‌ترین آمار رسمی، در حال خروج از منطقه پرخطر بازار ساخت‌و‌ساز – ساختمان‌های نیمه‌کاره – است و در مسیر «تکمیل» پروژه‌های مسکونی رهاشده، شتاب اولیه گرفته است. طبق گزارش بانک مرکزی، در بهار امسال به‌رغم افت 4/ 6 درصدی کل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و نزول 5/ 14 درصدی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید، حبس سرمایه در نیمه‌کاره‌ها 4/ 7 درصد کاهش یافت و معادل آن، صرف «تکمیل» شد. گرایش دوباره به اتمام ساختمان‌ها بعد از یک‌سال، احتمال کمبود تازه‌سازها را در سال رونق معاملات پایین می‌آورد و باعث تداوم ثبات قیمت مسکن می‌شود.

گروه مسکن،فرید قدیری: منطقه‌ای از ساخت‌وسازهای مسکونی که شدت فعالیت سازنده‌ها در آن، زودتر از دو منطقه دیگر بر متغیرهای بازار ملک تاثیر می‌گذارد، بعد از حداقل یک سال کم‌تحرکی، مجددا به مقصد اول سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تبدیل شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات یک آمار جدید و رسمی حاکی است: در بهار امسال رکود ساخت و ساز به لحاظ ارزش سرمایه‌گذاری سازنده‌ها، به بالاترین حد از زمان شروع افت فعالیت‌های ساختمانی – از اواخر سال92 – رسید، اما در همین فصل به‌رغم کاهش 4/ 6درصدی «کل» سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و همچنین کاهش 5/ 14 درصدی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های «جدید»، از یکسو سرمایه‌های محبوس در ساختمان‌های «نیمه‌کاره»، 4/ 7 درصد کم شد و از سوی دیگر ورود سرمایه برای «تکمیل» ساخت و سازهای مسکونی 4/ 7 درصد افزایش یافت که این اتفاق به معنای تمرکز دوباره بسازوبفروش‌ها بر عرضه سریع و قابل‌فروش آپارتمان است. 

ورود مجدد فعالان ساختمانی به منطقه «تکمیل» نیمه‌کاره‌ها با توجه به ظرفیت قابل‌توجه و معطل‌مانده در منطقه مربوط به «پروژه‌های رهاشده» یکی دو سال اخیر، باعث خواهد شد در بازار عرضه مسکن سال 95 همزمان با افزایش حجم معاملات و رونق خرید مسکن، «احتمال کسری» یا کمبود شدید «نوساز»ها به حداقل برسد. بانک مرکزی در تازه‌ترین گزارش خود از نحوه توزیع سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سه منطقه «ساخت‌وساز جدید»، «پروژه‌های نیمه‌کاره» و «تکمیل یا عرضه ساختمان‌های تازه‌ساز»، اعلام کرد: در فصل بهار امسال نزدیک به 20 هزار میلیارد تومان -19 هزار و 796 میلیارد تومان- در کل ساخت و سازها سرمایه‌گذاری صورت گرفت که 4/ 6 درصد نسبت به مدت مشابه سال 93 کاهش داشته است. 54 درصد این سرمایه‌‌ها طی بهار 94، در ساختمان‌های نیمه‌کاره حبس شد که البته این میزان سرمایه‌گذاری با رقمی معادل 10 هزار میلیارد تومان، نسبت به بهار93، از کاهش 4/ 7 درصدی برخوردار شد. همچنین حجم سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید طی این فصل با رقمی معادل 4 هزار و 723 میلیارد تومان، 5/ 14 درصد نسبت به اولین فصل سال قبل، افت کرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد: ساخت و سازهای مسکونی به لحاظ تیراژ واحدها، از اواسط سال 92 روند نزولی به خود گرفت و نرخ رشد سرمایه‌گذاری سازنده‌ها نیز بعد از ثبت رکورد مثبت 55 درصدی در سال 91، به تدریج در فصول سال 92 شیب منفی گرفت تا اینکه در بهار امسال با گذشتن از مرز صفر، به منفی 4/ 6 درصد رسید. پیش‌تر اگرچه شتاب نرخ رشد سرمایه‌گذاری منفی شده بود اما نرخ رشد در 4 فصل سال93، به ترتیب 5/ 13 درصد، 7/ 0 درصد، 9/ 2 درصد و 7/ 14 درصد نسبت به مدت مشابه سال 92، افزایش پیدا کرده بود به طوری‌که حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در یک سال 93، 5/ 7 درصد نسبت به یک سال 92 رشد مثبت از خود نشان داد. با این حال، تحت‌تاثیر تداوم رکود مسکن در سال 94 انقباض بیشتر در فعالیت‌های ساختمانی باعث شد سرانجام حجم سرمایه‌گذاری نیز کاهش یابد. اما در این بین، حرکت خلاف‌جهت سرمایه‌ها در دو بازار نیمه‌کاره‌ها و بازار ساختمان‌های تکمیلی، ویژگی مثبت کنونی بازار ساخت و ساز به‌حساب می‌آید که می‌تواند برخی بدبینی‌ها را به بازار مسکن سال 95 خنثی کند.

طی سال گذشته، ساخت و ساز شاهد انباشت وسیع سرمایه‌ها در منطقه مربوط به ساختمان‌های نیمه‌کاره بود به‌طوری که در یک سال93، حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌کاره با افزایش 5/ 10 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل، بالاترین نرخ رشد سرمایه‌گذاری در مقایسه با دو منطقه دیگر (جدید و تکمیلی) را به خود اختصاص داد. در آن سال، سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید تنها 6/ 3 درصد و برای تکمیل ساختمان‌ها نیز حداکثر 4 درصد بیشتر از سال92 شد. این موضوع یعنی انصراف فعالان ساختمانی از ادامه کار و رهاسازی پروژه‌ها به حال خود در سال 93 سبب شد کارشناسان اقتصاد مسکن در سال جاری، احتمال کسری عرضه آپارتمان تازه‌ساز در سال آینده و شدت گرفتن این رخداد در سال 96 را پیش‌بینی کنند، اما در حال حاضر با افزایش نرخ سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌ها که به معنای جذاب شدن دوباره فرآیند «ساخت و فروش واحد مسکونی» است، عملیات عرضه‌سازی برای بازار مسکن 95 شروع شده است و از این منظر، می‌توان به رونق غیرتورمی معاملات مسکن در سال جدید امیدوار بود.‌ با این حال تحت‌تاثیر افزایش ساختمان‌های‌ نیمه‌کاره در سال 93 –رشد 5/ 10 درصدی حجم سرمایه محبوس در این ساختمان‌ها- بازار ملک در فصل بهار امسال شاهد کاهش 7 درصدی در تعداد واحدهای مسکونی تازه‌ساز و تکمیل‌شده در کل کشور نسبت به بهار سال قبل بود و در کل، 140 هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور به‌صورت آپارتمان تازه‌ساز روانه بازار مصرف شد. طبق نیازسنجی‌های صورت گرفته توسط معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، در هر یک از فصول سال جاری، باید چیزی در حدود 250 هزار واحد مسکونی جدید و تازه‌ساز وارد بازار شود تا امکان پاسخگویی به تقاضای بالقوه برای خرید یا اجاره مسکن وجود داشته باشد.

در تهران نیز تعداد آپارتمان‌های تازه‌ساز عرضه شده به بازار معاملات در بهار امسال به 28 هزار و 900 واحد مسکونی رسید که 16 درصد نسبت به بهار92 کمتر بود. اما از آنجا که طی همین فصل، فقط 17 هزار فقره از کل معاملات خرید مسکن در تهران، مربوط به واحدهای نوساز بود، این کاهش در نرخ عرضه تازه‌سازها، تاثیر منفی روی قیمت‌ها نگذاشت. بازار معاملات مسکن در تهران از حدود دو ماه پیش، وارد فاز پیش‌رونق شد. چنانچه این بازار رونق بگیرد، حجم خرید آپارتمان در هر ماه به حداقل 17 تا 19 هزار واحد مسکونی افزایش می‌یابد، بنابراین نرخ تکمیل و عرضه تازه‌سازها نیز باید در همین سطح تنظیم شود، هر چند بازار فعلی عرضه در تهران با انباشت حدود 90 هزار واحد مسکونی نوساز از قبل مواجه است که در صورت افزایش معاملات، این آپارتمان‌ها در نقش موجودی انبار بازار ملک، برای مدتی مانع از بروز شکاف بین عرضه و تقاضا خواهد شد. 50 درصد معاملات مسکن در هر ماه، مربوط به واحدهای نوساز – صفر تا 5 سال ساخت- است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره علت شدت گرفتن تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره حاکی است: بساز و بفروش‌ها با این تشخیص که شرایط خرید در سمت تقاضا با توجه به دو مولفه قیمت و وام مسکن فراهم شده است، مزیت اقتصادی تکمیل را بیشتر از شروع پروژه جدید یا معطل‌گذاشتن پروژه‌‌های نیمه‌کاره، برآورد کرده‌اند. اوایل امسال روند کاهنده قیمت مسکن کند شد و در دو فصل اخیر نیز «ثبات» در مقایسه با ریزنوسانات ماهانه، بر قیمت ملک غالب شد. به این ترتیب می‌توان حدس زد که در تابستان و پاییز امسال نیز شتاب افزایش سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره بیشتر شده باشد. در این صورت حجم عرضه آپارتمان‌های تکمیل‌شده در پایان سال 94 به لحاظ نرخ رشد، نسبت به سال گذشته بهبود پیدا خواهد کرد. سال گذشته در کل کشور 718 هزار واحد مسکونی تازه‌ساز وارد بازار مصرف شد که 14 درصد کمتر از سال92 بود.

اصلاح رفتار در ساخت و ساز

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه زمان اصلاح رفتار در ساخت و سازهای مسکونی فرارسیده است، اعلام کرد: سرمایه‌گذاران ساختمانی همواره با پیروی از مدل سنتی و کم‌بازده، معمولا‌ هنگام رونق معاملات و اوج‌گیری قیمت، سرمایه‌گذاری برای تکمیل پروژه‌ها را افزایش می‌دهند و در زمان رکود به‌عنوان مناسب‌ترین دوره برای این مدل ساخت و ساز، از تکمیل نیمه‌کاره‌ها دست می‌کشند. علی چگینی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» افزود: افزایش نرخ تکمیل ساختمان‌ها در زمان افزایش قیمت مسکن، جز افزایش رسوب نوسازها و تشدید پروسه فروش نرفتن واحدهای مسکونی، عایدی دیگری برای سرمایه‌گذاران ندارد چراکه در پایان دوره جهش قیمت مسکن – بهار سال92-سمت تقاضای مصرفی و حتی سرمایه‌ای از بازار خرید خارج می‌شود و تا زمان تخلیه حباب و تعدیل سطح واقعی قیمت مسکن متناسب با تورم، معاملات مسکن در پایین‌ترین حجم ممکن، باقی می‌ماند. چگینی تاکید کرد: بهترین زمان برای شتاب دادن به روند تکمیل ساختمان‌ها میانه دوره رکود و اواخر آن است تا به موازات بازگشت تقاضای مصرفی به بازار معاملات، حجم عرضه نیز افزایش یابد. مدیرکل اقتصاد مسکن تغییرات خلاف جهت در نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در دو حوزه نیمه‌کاره‌ها و تکمیل شده‌ها طی بهار امسال را نقطه قوت بازار ملک در میان مدت اعلام کرد و گفت: از آنجا که پروسه 18 تا 24 ماهه ساخت‌و‌ساز جدید، باعث می‌شود بازار ملک در بلندمدت از رونق و رکود ساختمانی تاثیر بپذیرد، اما تغییرات در نرخ تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره به علت آنکه پروسه زمانی تکمیل یک تا دو فصل زمان لازم دارد، در کوتاه‌مدت و میان‌مدت بر بازار معاملات اثر می‌گذارد. بنابراین از این منظر، افزایش حجم سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌ها طی بهار امسال، برای این بازار رکودی، نقطه‌قوت به حساب می‌آید. علی چگینی در همایشی که 18 اسفند امسال تحت عنوان «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 95» توسط «دنیای اقتصاد» برگزار خواهد شد، به بررسی چشم‌انداز بازار مسکن و ساختمان در سال جدید خواهد پرداخت و مدل‌های سرمایه‌گذاری موفق در این بازار طی سال آینده با توجه به شرایط فعلی مولفه‌های این بازار را تشریح می‌کند. همایش «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 95»، وضعیت بازارهای مسکن، ارز، طلا، بورس و همچنین نرخ سود بانکی در سال جدید را بررسی می‌کند و تحلیلگران هر‌یک از این بازارها با تشریح رفتارهای متقابل بازارها بر همدیگر، مجموعه عوامل موثر بر قیمت، نرخ سود و بازدهی و سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف را برای شرکت‌کنندگان در همایش، تحلیل می‌کنند. علاقه‌مندان به شرکت در این همایش می‌توانند برای رزرو و ثبت‌نام با شماره تلفن 87762430 تماس بگیرند.