دنیای اقتصاد:

گروه مسکن، هاجر شادمانی: مدیران سابق شهرداری تهران در حوزه نوسازی بافت فرسوده، در نشستی مشترک با مقامات دولتی متولی بافت‌های فرسوده سراسر کشور، احیای طرح «کلید به کلید» یا همان «خانه به جای خانه» را به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد دادند و خواستار تغییر نگاه و رفتار سیاست‌گذاران نسبت به بازسازی مناطق قدیمی و فرسوده مرکز شهر شدند.

مناطق 8 و 10 تا 17 شهر تهران که به نوعی، تهران قدیم محسوب می‌شود، دارای بیشترین املاک مسکونی کلنگی و محله‌های فرسوده است که در هر دوره‌ای، یک سیاست واحد از جانب دولت و شهرداری برای نوسازی تمام این محله‌ها به اجرا درآمده، اما توجه فقط به یکی از وجوه 5گانه استحصال مناطق فرسوده پایتخت که ناشی از بدفهمی نسبت به مفهوم نوسازی بوده، باعث شده فقط «ساخت مسکن» مبنای نوسازی قرار بگیرد و تبعات غفلت از «تامین زیرساخت‌ها و خدمات محله، توانمندکردن ساکنان، منظر شهری و فرصت‌سازی برای فقرزدایی» در عمل باعث ناکامی اهداف نوسازی شود.

تجربه موفق کشورها در نوسازی و بازسازی مناطق قدیمی و فرسوده شهرها نشان می‌دهد: افزایش سرانه مسکن یکی از اهداف این تحول شهرسازی است که در کنار 4 مولفه دیگر، مناطق فرسوده را «سکونت‌پذیری»

می‌کند. در شهر تهران، یک دوره طرح «کلید به کلید» به شکل نادرست به اجرا درآمد، در دوره‌ای دیگر طرح فروش متری مسکن ناکام ماند و این اواخر، سیاست غالب در نوسازی بافت فرسوده به شکل صرفا پرداخت تسهیلات بانکی و انفرادی‌سازی پلاک‌های فرسوده در حال پیاده شدن است. بررسی‌های مدیران سابق حوزه نوسازی شهر تهران در این باره نشان می‌دهد: نوسازی با نگاه ساخت مسکن در شهر تهران، نرخ فقر خدمات شهری در پایتخت را تا 5/2 برابر افزایش داده است و برای جلوگیری از سرایت این پدیده به سایر محله‌های نیازمند نوسازی، باید طرح «خانه به جای خانه» به شکل اصلاحی‌اش، اجرایی شود. در این طرح، از محل آزادسازی زمین‌های تحت اشغال املاک فرسوده، خدمات و سرانه‌های شهری آن محل، تامین و ساخته می‌شود. کارشناسان و صاحبنظران نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، جزئیات یک طرح ناتمام در بازسازی‌های شهر تهران را تشریح کردند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، طرح «خانه به جای خانه» یا همان «کلید به کلید» که 10 سال قبل به‌عنوان روشی کاربردی برای تسریع و تسهیل فرآیند نوسازی در بافت‌های فرسوده شهر تهران کلید خورد در حالی دیروز از سوی طراحان و مجریان این طرح مورد بازبینی و موشکافی قرار گرفت که این شیوه نوسازی در فاصله سال 84 تا 87 به‌عنوان اولین تجربه در ساخت 450 واحد مسکونی در دو محله قدیمی تهران- اتابک و نواب- فراتر نرفت. به گفته طراحان این طرح، نوسازی با روش خانه به جای خانه نه تنها در دوره اول یعنی فاصله سال‌های گفته شده به درستی اجرا نشد بلکه تاکنون نیز تلاشی برای اصلاح و اجرای مجدد آن از سوی متولیان نوسازی در بافت‌های فرسوده صورت نگرفته است. به اعتقاد آنان آنچه منجر به توقف این طرح باوجود کارآمدی آن در تسریع روند نوسازی شد، عدم فهم درست و درک صحیح از مفهوم «نوسازی» خانه به جای خانه بود. این طرح از ابتدا برای تهیه و تولید زمین مورد نیاز برای ساخت و تامین خدمات و زیربناهای شهری در بافت‌های فرسوده طراحی و به مرحله اجرا رسید اما از آنجا که در یک برداشت غلط این روش به عنوان شیوه‌ای برای نوسازی تمام خانه‌ها در بافت‌های فرسوده تصور شد، نتوانست اثربخشی مناسب خود را در این زمینه ایفا کند و پس از تجربه اول، متوقف شد.

طراحان نوسازی خانه به جای خانه می‌گویند: ساخت آپارتمان‌های مسکونی برای ساکنان بافت‌های فرسوده در برخی محلات قدیمی تهران و تعویض آنها با مسکن‌های قدیمی، تنها برای خانه‌هایی در نظر گرفته شده بود که زمین آنها برای تامین خدمات شهری مورد نیاز بود؛ بنابراین این روش طراحی شد تا ضمن دستیابی هر چه سریع‌تر به این زمین‌ها، مسکن‌های فرسوده افراد با واحدهای آماده تعویض شود و از محل آزادسازی زمین املاک قدیمی، امکان تامین خدمات فراهم شود. بنابراین این طرح نه تنها شامل حال تمام خانوارهای ساکن در محدوده بافت‌های فرسوده شهر تهران نمی‌شد بلکه در برخی محلات قدیمی به دلیل پیش‌بینی نشدن تامین خدمات بیشتر، عملا نیازی به اجرای نوسازی خانه به جای خانه احساس نمی‌شد. این طرح برای خانوارها و محلاتی در نظر گرفت شد که بنا به ضرورت و به منظور تامین خدمات شهری در محلات هدف باید خانه شان تخریب می‌شد و در جای دیگری اسکان داده می‌شدند. به اعتقاد طراحان نوسازی خانه به جای خانه این طرح تنها بخشی از نوسازی محلات در کنار سایر ابعاد نوسازی است اما از آنجا که دولت‌ها طی سال‌های گذشته نوسازی را صرفا مترادف با مسکن سازی تعبیر کرده‌اند و سایر جنبه‌ها به دست فراموشی سپرده شده، عملا نوسازی به معنای واقعی تحقق پیدا نکرده است.

کج فهمی در درک خانه به جای خانه

مدیرعامل اسبق سازمان نوسازی شهر تهران به عنوان طراح نوسازی خانه به جای خانه در این‌باره گفت: در آسیب‌شناسی نوسازی خانه به جای خانه می‌توان گفت پیام این طرح با صدای بلند و رسا این است که این روش تنها بخشی از فرآیند نوسازی و متعلق به گروهی از خانوارهایی است که بنا بر ضرورت و به منظور تامین خدمات در محلات هدف باید خانه‌شان خراب شود. علیرضا عندلیب افزود: در آن زمان و با توجه به تعلقات محله‌ای خانوارهای ساکن در محلات قدیمی و فرسوده شهر تهران تصمیم گرفتیم با اجرای طرح خانه به جای خانه یعنی ساخت واحدهای جدید در زمین‌های واقع در همان محلات، فرآیند نوسازی را به گونه‌ای تسریع کنیم که رضایت ساکنان این محلات و بافت‌ها هم جلب شده باشد.

وی خاطرنشان کرد: در واقع پیش فرض اصلی ما در طرح خانه به جای خانه این بود که اساسا این طرح در پاسخ به نیاز محلات قدیمی به تامین خدمات شهری به عنوان یکی از ابعاد نوسازی و در کنار دیگر ابعاد از جمله طرح منظر، دفاتر خدمات نوسازی، ساخت مسکن و … طراحی و اجرا می‌شود. عندلیب با تاکید بر اینکه مهم‌ترین آسیب‌شناسی نوسازی در محلات فرسوده شهر تهران اساسا به این موضوع برمی‌گردد که هیچ‌گاه نوسازی در پایتخت و حتی در سایر شهرها به طور کامل و در قالب پکیجی از وجوه مختلف این فرآیند دنبال نشده است و نوسازی همواره با مسکن‌سازی صرف در میان دولت‌ها مترادف بوده است. وی با بیان اینکه متاسفانه در هیچ یک از طرح‌های توسعه شهری اعم از طرح جامع و تفصیلی شهر تهران سازوکار مشخصی برای تامین خدمات در محدوده بافت‌های فرسوده در نظر گرفته نشده است، گفت: مهم‌ترین و بهترین شرایطی که این طرح‌ها می‌توانند دنبال کنند تحصیل و تولید زمین از مناطق درون شهری برای تامین خدمات است. در واقع در محدوده بافت‌های فرسوده هیچ راهکار و چاره‌ای جز تولید و استحصال زمین از طریق تملک برخی از پلاک‌های واقع در محدوده‌های هدف نوسازی وجود ندارد.

افزایش 5/2 برابری فقر در محلات قدیمی

عندلیب دامن زدن به فقر خدمات شهری به دلیل بارگذاری بیش از حد و افزایش ساخت مسکن در محلات فرسوده شهر تهران را نتیجه نوسازی‌های صورت گرفته طی 10 سال گذشته عنوان کرد و گفت: با نوسازی‌های صورت گرفته 5/2 برابر به فقر خدمات شهری در این مناطق افزوده شد چون به نسبت افزایش ساخت‌وساز و جمعیت‌پذیری در این مناطق خدمات مورد نیاز برای جمعیت اضافه شده تامین نشده است. وی با بیان اینکه ما در بافت‌های فرسوده برای تامین خدمات چاره‌ای جز آزادسازی و تملک زمین نداریم، افزود: طرح خانه به جای خانه با همین هدف طراحی و در یک نمونه اجرا شد.

به اعتقاد مدیر عامل اسبق سازمان نوسازی شهر تهران فرآیند نوسازی باید در قالب نوسازی متوازن که در برگیرنده فرمول تامین خدمات شهری متناسب با حجم واحدهای در حال احداث است، صورت بگیرد. وی با اشاره به مفهوم «ضریب تعادل نوسازی» توضیح داد: صورت کسر این ضریب تولید و ساخت و مسکن و مخرج آن تامین خدمات شهری است. این در حالی است که آنچه امروز از آن به عنوان نوسازی 30 درصدی در بافت‌های فرسوده یاد می‌شود تنها بخشی از این فرمول و ضریب را برخوردار است؛ یعنی تنها صورت کسر که ساخت آپارتمان است در مرکز توجه واقع شده که به اعتقاد من بسیار خطرناک است. عندلیب تاکید کرد: زمانی که نوسازی به مسکن‌سازی بدل می‌شود می‌تواند در بطن خود به ضد نوسازی تبدیل شود. وی افزود: تمام پیام طرح خانه به جای خانه جدا از اشکالات جزیی که در نحوه اجرای این طرح وجود دارد برپایه استراتژی بزرگی مبنی بر این است که راه را برای تامین خدمات بگشاید و در واقع کمکی در جهت تسهیل روند نوسازی در بافت‌های فرسوده محسوب می‌شود و نه صرفا تمام این فرآیند.

خانه به خانه فراتر از توان دولت

مدیرعامل اسبق سازمان نوسازی شهر تهران در حالی از روش نوسازی خانه به خانه به عنوان روشی کاربردی برای تسریع فرآیند نوسازی نام می‌برد که عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی از یک مانع عمده در اجرای این طرح خبر داد. مجید روستا، مقاومت ساکنان برخی محلات قدیمی پایتخت برای نوسازی را مهم‌ترین مانع در هر یک از روش‌های نوسازی به خصوص طرح خانه به جای خانه، عنوان کرد. وی توضیح داد: به‌عنوان مثال در فرآیند نوسازی بافت فرسوده در محله سیروس تهران به‌عنوان یکی از محروم‌ترین، فرسوده‌ترین و فقیرترین محلات شهری برخی ساکنان به‌رغم فرسودگی بیش از حد مسکن و محل زندگی‌شان حتی حاضر به تعویض این خانه‌ها با آپارتمان‌های آماده نبودند! روستا تاکید کرد: طرح خانه به جای خانه را شاید بتوان به صورت محدود و به عنوان یک موضوع محله‌ای در برخی مناطق فرسوده شهری دنبال کرد اما اجرای آن در 72 هزار هکتار بافت فرسوده شهری کشور به علت مشکلات فراوانی که در مسیر نوسازی قرار دارد، عملا از توان دولت خارج است.