به دنبال برگزاری نشست‌های برجامی در روزهای اخیر، یک سوال اساسی در میان طیف فعال بازار مسکن مبنی بر سمت وسوی بازار معاملات ملک در صورت رسیدن به توافق در این نشست‌ها ایجاد شده است.
این سوال در واقع مربوط به معمای نقش فاکتور ارزی در معادله بازار مسکن 1400 است. در چند روز اخیر که بحث در خصوص سمت وسوی بازار ارز و آینده نرخ دلار و دیگر بازارها در صورت دستیابی به توافق در نشست‌های برجامی ایجاد شده است، یک پرسش اساسی در بازار مسکن و در میان فعالان این بازار شکل گرفته مبنی بر اینکه نحوه تاثیرگذاری تغییرات احتمالی (کاهشی) نرخ دلار بر بازار معاملات مسکن و تغییرات قیمتی این بازار به چه صورتی خواهد بود؟
علاوه بر شکل‌گیری این سوال، به دلیل وجود یک رابطه نامرئی بین اثر متغیر نرخ دلار بر قیمت و تورم مسکن، در روزهای اخیر یک سوء برداشت هم درباره این فاکتور مهم و اثرگذار بر تحولات قیمتی و معاملاتی املاک در حال شکل‌گیری است که در صورت پاسخ داده نشدن به این سوال و این سوءبرداشت احتمالا نبض قیمت و معاملات مسکن در سال 1400 میتواند دچار اختلال شود.
«دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ دادن به این سوال و سوءبرداشت این موضوع را مورد بررسی قرار داده است. در واقع این سوال و سوءبرداشت در یک پرسش مشترک قابل جمع‌بندی است مبنی بر آنکه چه رابطه‌ای بین قیمت مسکن و نرخ دلار وجود دارد؟ به‌عبارتی در این بررسی برای ارائه پاسخ روشن به این سوال وسوء برداشت، نقش فاکتور ارزی در این رابطه نامرئی رمزگشایی شده است.
اینکه تغییرات نرخ دلار چرا و چگونه در شرایط فعلی میتواند بر قیمت املاک مسکونی اثر بگذارد. در این بررسی یک نکته مهم آن است که با دید بسته به بازار نگاه نشود. در واقع لازم است در این بررسی شرایط همه متغیرهای بیرونی و درونی اثرگذار بر بازار معاملات مسکن مورد بررسی قرار بگیرد و دوربین بررسی بازار مسکن نباید صرفا محدود به اثر نرخ دلار بر قیمت و تورم مسکن شود.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار معاملات مسکن از ناحیه چهار گروه متغیر درونی و پنج گروه متغیر بیرونی تحت تاثیر قرار دارد. اگر چه این متغیرها به صورت جمعی بر روند قیمت و معاملات مسکن در سال 1400 اثرگذار خواهند بود اما لازم است برای پاسخ به سوالات و ابهاماتی که هم‌اکنون در این خصوص در میان فعالان بازار مسکن ایجاد شده است، جهت و نیروی وارده از سوی آنها در جهت کاهش یا رشد قیمت مسکن مورد بررسی قرار داده شود. در واقع پاسخ به این سوال که وزن و حد اثرگذاری هر کدام از این متغیرها بر قیمت مسکن در سال 1400 به چه میزان خواهد بود از اهمیت اساسی برخوردار است. اولین متغیر درونی بازار مسکن در شرایط فعلی قدرت خرید متقاضیان است که به دلیل از بین رفتن و ضعف این فاکتور دست‌کم طی سه سال گذشته، این متغیر میتواند در نقش کاهنده قیمت در سال 1400 وارد عمل شود. وجود تقاضای سرمایه‌ای دومین متغیر درونی در بازار مسکن است که در صورت دستیابی به توافق در نشست‌های برجامی وکاهش نرخ دلار میتواند کاهش یابد و از این رو اثر کاهنده در بازار معاملات مسکن از حیث تورم مسکن برجای بگذارد.
سومین متغیر درونی بازار مسکن هم‌اکنون به افزایش هزینه‌های ساخت و قیمت زمین مربوط می‌شود که طی دو سال گذشته قیمت تمام شده ساخت مسکن را به شدت افزایش داد. در صورت کاهش نرخ دلار، از طریق کاهش هزینه‌های ساخت به خصوص کاهش قیمت تجهیزات و مصالح ساختمانی وارداتی که طی دو سال گذشته در نتیجه جهش ارزی با رشد شدید قیمت مواجه شدند، هزینه ساخت از این ناحیه نیز روند کاهشی خواهد داشت. به دلیل کاهش تقاضای سرمایه‌ای برای خرید زمین، کاهش قیمت در بازار زمین نیز محتمل خواهد بود.
به هم‌خوردن رابطه‌ها و نسبت‌های تعیین‌کننده سطح قیمت مسکن به‌عنوان عوامل تعیین‌کننده سمت وسوی قیمت مسکن از دیگر متغیرهای درونی بازار مسکن است. هم‌اکنون تحت تاثیر جهش قیمت مسکن برخی از مهم‌ترین نسبت‌های تعیین‌کننده سمت‌وسوی قیمت در بازار مسکن از جمله نسبت قیمت به اجاره مسکن (نسبت p به r)، نسبت قیمت مسکن به زمین و همچنین نسبت قیمت مسکن تهران به قیمت مسکن در سایر شهرها به هم خورده است. کاهش نرخ ارز میتواند بر این نسبت‌ها نیز تاثیر بگذارد و با اعمال اثر کاهنده بر قیمت مسکن، منجر به احیای مجدد رابطه‌های متعارف بین این گروه از متغیرهای بازار مسکن شود.
از سوی دیگر پنج گروه از متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی قابل بررسی است که ریسک‌های غیراقتصادی را می‌توان به عنوان سرگروه این متغیرها معرفی کرد. تحت تاثیر افزایش ریسک‌های غیراقتصادی در دو سال گذشته، نرخ دلار و سایر بازارها با نوسان افزایشی مواجه شد و در این بازارها تقاضای هیجانی، سفته‌بازی و سرمایه‌ای شکل گرفت. افزایش ریسک‌های غیراقتصادی منجر به جهش نرخ دلار، افزایش بازدهی در بازار سهام و جهش شاخص کل بورس، جهش قیمت مسکن و… شد. در صورت دستیابی به توافق در نشست‌های برجامی، به دلیل کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، نرخ ارز و سایر نرخ‌ها در دیگر بازارها روند کاهشی به خود گرفته و از این رو اثر نرخ دلار و سایر نرخ‌ها در دیگر بازارها بر بازار مسکن میتواند اثری کاهنده بر قیمت و تورم مسکن داشته باشد.
انتظارات تورمی، نرخ ارز و شاخص بازار سهام در کنار تورم عمومی نیز از دیگر متغیرهای اثرگذار بر سمت و سوی قیمتی بازار مسکن هستند که در صورت دست یافتن به توافق در نشست‌های برجامی، با در پیش گرفتن روند کاهشی می‌توانند بازار مسکن و سطح قیمت‌ها و تورم ملکی را در مسیر کاهشی قرار دهند.
نکته مهم آن است که دست‌کم در سه سال گذشته وزن متغیرهای بیرونی نسبت به متغیرهای درونی بر تحولات قیمت مسکن بیشتر بوده است. بنابراین در صورت دستیابی به توافق در نشست‌های برجامی با فروکش کردن ریسک‌های غیراقتصادی به عنوان ریشه انتظارات تورمی، سفته‌بازی و هیجان خریدهای سرمایه‌ای در بازار ارز، سهام و به تبع آن سایر بازارها از جمله بازار مسکن نیز فروکش می‌کند. به دنبال این تغییرات قیمت دلار از ریل جهش خارج شده و به احتمال زیاد کاهش می‌یابد. اخیرا گروهی از کارشناسان اقتصادی در نشستی مجازی در کلاب هاوس اعلام کردند احتمال کاهش قیمت هر دلار آمریکا به 21 تا 22 هزار تومان وجود دارد و برخی نیز اعلام کردند که دلار در صورت توافق پتانسیل کاهش بیش از این میزان در سال 1400 را دارد. این در حالی است که نرخ هر دلار در حال حاضر بیش از 24 هزار تومان است. بنابراین در صورت کاهش نرخ دلار به دلیل کاهش انتظارت تورمی و کاهش هیجانات سرمایه‌ای در بازار مسکن زمینه برای کاهش قیمت مسکن نیز فراهم می‌شود. با این حال یک رابطه نامرئی بین نرخ دلار و قیمت مسکن وجود دارد. تغییرات نرخ دلار به دو شکل مستقیم و غیرمستقیم بر قیمت مسکن اثرگذار است. اثر مستقیم نوسانات ارزی بر قیمت مسکن در شکل افزایش قیمت مسکن ناشی از افزایش قیمت تمام شده ساخت خود را نشان می‌دهد. همزمان با شروع و ادامه شوک‌های ارزی در سال‌های 97 تا 99 این اثر مستقیم در شکل افزایش هزینه‌های ساخت به خصوص در بخش تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی وارداتی خود را نشان داد. به طوری‌که در آن زمان برخی از سازنده‌ها موفق به تکمیل واحدهای در حال ساخت نشدند. به صورت غیرمستقیم نیز شوک‌های ارزی منجر به ایجاد و افزایش انتظارات تورمی در سطح عمومی شد و تقاضای سرمایه‌ای برای خرید مسکن به عنوان یک عامل موثر در جهش قیمت مسکن و افزایش معاملات سوداگرانه، تداوم تضعیف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و در نتیجه شکل‌گیری ابررکود در بازار معاملات مسکن وارد عمل شد. این رابطه نامرئی باعث شکل‌گیری یک تصور غلط در سال 97 شد. مبنی بر اینکه با بروز شوک‌های ارزی از آنجا که سفته‌باز و سرمایه‌گذار جذب بازار دلار می‌شود و سرمایه خود را از بازار مسکن خارج می‌کند، زمینه‌ساز کاهش قیمت و تورم مسکن می‌شود. این برداشت ناشی از تجزیه و تحلیل اشتباه از تجربه دهه 80 است. در سال‌هایی از دهه 80 به دلیل تثبیت نرخ ارز، تغییرات قیمت مسکن در ظاهر مستقل از بازار ارز عمل می‌کرد. این در حالی است که تجربه دوره‌های جهش ارزی این موضوع را اثبات کرده است که حتی در مقاطع جهش ارزی اگر چه بخشی از تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای به بازار ارز جذب می‌شود اما بخش دیگری از تقاضای ریسک‌گریز به بازار مسکن وارد می‌شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، طی سه سال گذشته از جمیع جهات، تحولات نرخ دلار به شکل نامرئی هم به صورت مستقیم و هم به صورت غیرمستقیم بر نوسانات قیمت مسکن اثرگذار بوده است. این موضوع نشان می‌دهد کاهش چشم‌گیر نرخ دلار میتواند منجر به کاهش قیمت مسکن شود و در اثرپذیری بازار مسکن از نوسانات ارزی هیچ شک و تردیدی وجود ندارد. در نموداری که نشان‌دهنده رابطه بلندمدت بین تغییرات نرخ دلار و تورم مسکن در سه دهه اخیر است این موضوع مشاهده می‌شود. در این نمودار رابطه بلندمدت بین تورم مسکن، نرخ رشد دلار، تورم عمومی نشان داده شده است. همان‌گونه که در این نمودار دیده می‌شود تغییرات نرخ ارز و تورم مسکن کاملا هم جهت است و تغییرات قیمت مسکن از تحولات نرخ ارز پیروی کرده است.
این رابطه در نمودار مربوط به رابطه نرخ رشد ماهانه قیمت دلار و نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن نیز مشاهده می‌شود. به این معنا که در ماه‌هایی که تغییرات نرخ دلار در مسیر کاهشی قرار داشته است تورم مسکن نیز مسیر کاهشی داشته است و بالعکس. نرخ دلار از فروردین 96 تا پایان اسفند 99 معادل 5/ 6 برابر شده است و متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این بازه زمانی نیز 7 برابر شده است. در صورتی که دلار در مسیر کاهش نرخ قرار بگیرد قیمت مسکن نیز در مسیر کاهشی قرار می‌گیرد.
