سرمایه‌‌ها کجا رفت؟

این دو آمار مشخص می‌کند که اگر سرمایه‌گذاری واقعی در بازار ساختمان‌‌سازی مسکونی از رشد مثبتی برخوردار بود، ماحصل آن به افزایش تیراژ تولید مسکن‌‌ منجر می‌‌شد؛ اما سرمایه‌‌ها وارد بازاری شد که نه ریسک ساخت‌‌وساز را دارد و نه عایدی آن، در حد بازار ساخت است؛ بازار خانه‌‌های بلااستفاده و‌‌ خالی از سکنه. طی سه، چهار سال گذشته، متوسط حاشیه سود سرمایه‌گذار ساختمانی حدود ۲۸ تا ۳۵‌درصد بوده است. این در حالی است که عایدی نوع غیرمولد سرمایه‌گذاری ملکی که همان خرید مسکن به جای ساخت مسکن (سرمایه‌گذاری مولد) است، در این چهار سال به‌طور متوسط ۶۰‌درصد بوده است. سرمایه‌گذار ساختمانی در عین حاشیه سود کم، با انواع ریسک‌‌های اقتصادی، از توقیف پروژه تا فروش نرفتن آپارتمان در زمانی که صاحب سرمایه اقدام به فروش می‌کند، مواجه است.

اما سرمایه‌گذار ملکی به‌جز سود سالانه فراتر از تورم، ریسکی مقابل خود ندارد. همین تفاوت دو بازار ساخت و خرید مسکن برای سرمایه‌گذار طی این سال‌ها به رکود سنگین در بازار اول و تورم تاریخی در بازار دوم دامن زده است. رکود ساختمانی سال‌های ۹۳ تا ۱۴۰۰ به این‌‌ صورت بوده که طی این سال‌ها متوسط تیراژ تولید خانه در کشور حدود ۴۰۰‌هزار واحد بوده، در حالی که طبق محاسباتی که سال ۱۳۹۲ در قالب طرح جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی انجام شد، «کف بحرانی عرضه مسکن جدید» باید تا ۱۴۰۲ سالانه رقمی معادل ۵۶۰‌هزار واحد باشد. آنچه سال گذشته احداث شد، حتی از میانگین تیراژ سال‌‌ قبل از آن هم کمتر بود. این کمبود ساختمانی یکجا اثر خود را نشان می‌دهد.

ریسک‌‌ مضاعف سرمایه‌گذار ساختمانی

رکود تولید مسکن سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۸، در دو سال گذشته با ریسک جدید، شارژ شد؛ ریسکی که هنوز هم‌‌ در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی وجود دارد، تورم مصالح ساختمانی است. بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد که سازنده‌ها از یک‌سو با رکود فروش (خرید) ناشی از جهش قیمت‌ها دست به گریبان هستند و از سوی دیگر، در دوره اخیر با رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی روبه‌رو شده‌اند. در اواخر سال ۱۳۹۹، متوسط قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران نزدیک به ۱۰۰‌درصد افزایش یافت. رشد تقریبا سه‌رقمی قیمت در فصل اول ۱۴۰۰ نیز ادامه پیدا کرد؛ اما در سه‌فصل بعدی، سرعت رشد قیمت مصالح و تجهیزات ساخت‌وساز کم شد. با این حال در سال گذشته، تورم ساخت همواره از تورم مسکن بالاتر (بیشتر) بود.

این فاصله حدود دوبرابر بوده است

مقایسه نرخ رشد هزینه و قیمت بین بازار بالادست مسکن و بازار مسکن، یک پیام مشخص برای سرمایه‌گذاران ساختمانی داشته است؛ بازدهی تولید خانه در حدی نیست که بتواند معنادار باشد. جزئیات رشد هزینه ساخت و رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ مشخص می‌کند که سال گذشته، در شرایطی که در شهر تهران متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود ۳۵‌درصد افزایش یافت، متوسط قیمت انواع مصالح ساختمانی بیش از ۶۰‌درصد رشد داشت. در کشور وضعیت متفاوت بود؛ اما آنجا هم تورم ساخت وجود داشت. آمارهای بانک‌مرکزی در این‌باره می‌گوید، سال گذشته دو شاخص دستمزد کارگر ساختمانی و همچنین شاخص قیمت مصالح ساختمانی در کشور به‌صورت میانگین ۷۰‌درصد نسبت به سال ۹۹ افزایش یافت. به این ترتیب، تورم ساختمانی شهرها از تهران بیشتر بوده؛ اما هر دوی این نرخ‌ها از رشد قیمت مسکن کشوری جلوتر (بالاتر) گزارش شده است. در چنین حالتی طبیعی است که سازنده‌ها به‌خاطر بر‌هم‌خوردن نسبت معنادار بین تغییرات هزینه تولید و تغییرات قیمت مسکن، دست از کار بکشند یا حجم فعالیتشان را به‌شدت کاهش دهند.

علت اینکه در این بررسی، «رشد قیمت تولید مسکن» به‌عنوان ریسک دوم بازار ساخت‌وساز ۱۴۰۰ معرفی شده، این است که در سال‌های ۹۷ تا اوایل ۹۹، این ریسک تقریبا وجود نداشت. به بیان دیگر، در آن سال‌ها، عمده نابسامانی بازار مسکن و اسباب رکود، از محل رشد قیمت ملک ایجاد شد؛ اما از سال ۱۳۹۹ به بعد، تورم به بالادست مسکن هم سرایت کرد و باعث شد هزینه خرید مصالح ساختمانی ناگهان رشد زیادی را تجربه کند. البته قیمت زمین از سال ۱۳۹۷ همواره رشد بالایی را تجربه کرده است. با این حال، ترکیب نیروهای رکودساز در بازار ساخت‌وساز باعث شده است تا فعالان این بازار سه‌دسته شوند. دسته اول افرادی هستند که واحدهای مسکونی ساخته‌شده قبلی را فروخته‌اند و در دوره رکود نمی‌توانند دوباره بسازند (به دلایلی که گفته شد). دسته دوم سازنده‌هایی هستند که واحدهای مسکونی ساخته‌شده را نگهداری می‌کنند و عملا قصد فروش ندارند. به دلیل اینکه ریسک نگهداری بلااستفاده ملک، صفر است، این گروه به دنبال حفظ ارزش واقعی دارایی خود در میان‌مدت هستند. دسته سوم نیز سازنده‌هایی هستند که نمی‌توانند درباره آینده بازار مسکن به تصویر روشنی برسند؛ در نتیجه، فعلا ساخت‌وساز انجام نمی‌دهند تا امکان پیش‌بینی آینده قیمت ملک برایشان مقدور شود.

کسری عرضه از کجا سر باز می‌کند؟

رکورد تاریخی رکود ساخت مسکن (رکورد تاریخی به لحاظ طول زمان ماندگاری بازار در این فاز)، تبعات کوتاه‌‌مدت و میان‌‌مدتی به همراه دارد. بررسی‌‌ها در این باره نشان می‌دهد که در کوتاه‌مدت، رخوت تولید مسکن، خود را به شکل کمبود آپارتمان اجاره‌‌ای در بازار نشان می‌دهد. بساز و بفروش‌ها به‌خصوص در شهر تهران، بلافاصله پس از تکمیل ساختمان‌‌هایشان، حدود دو تا سه‌واحد از ۱۰واحد هر مجتمع خود را به مدت یک تا دو سال اجاره می‌دهند. این کار سازنده‌‌ها با هدف تامین و تسویه‌حساب بخش پایانی هزینه‌‌هایی که برای آن پروژه صرف کرده‌‌اند، انجام می‌شود. بنابراین هر چقدر در بازه زمانی مثلا یک‌ساله، تیراژ تولید مسکن افزایش پیدا کند، در یک‌سال و نیم بعد از آن، حجم واحدهای در نوبت اجاره در بنگاه‌‌های املاک نسبتا زیاد می‌شود.

اکنون هشت‌سال است که تیراژ تولید مسکن به نصف اواخر دهه ۱۳۸۰ و اوایل دهه ۱۳۹۰ نزول کرده است. مفهوم این تغییر کاهشی این است که حجم واحد اجاره‌‌ای در سطح آپارتمان‌‌های کم‌سن، به‌شدت کاهش یافته است. بنابراین یکی از دلایل رشد تاریخی هزینه اجاره‌‌نشینی در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ می‌تواند همین موضوع باشد. البته بازار اجاره مسکن در دو سال اخیر، به‌دلیل رکود خرید مصرفی و هجوم خانه‌‌اولی‌‌ها برای اجاره‌‌نشینی‌‌ اجباری، با تورم تاریخی ۵۰‌درصد روبه‌رو شد؛ اما کمبود عرضه نیز تاثیرگذار بود. افت تیراژ تولید مسکن در میان‌‌مدت باعث سخت‌‌تر شدن روند کاهش یا ثبات قیمت مسکن خواهد شد. هنوز اثر کامل رکود ساخت مسکن در بازار خرید و‌‌ فروش آپارتمان پدیدار نشده که علت این مساله، کمای نبض معاملات خرید است. طی سه‌سال گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان (در تهران) به یک‌سوم میزان تاریخی خود کاهش پیدا کرده است.

از سال ۱۳۸۷ به بعد که سامانه رهگیری معاملات مسکن راه‌‌اندازی شد، معدل ماهانه حجم خرید و فروش آپارتمان در پایتخت حدود ۱۱ تا ۱۲‌هزار واحد بوده است.اما این وضعیت در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به میزان ۴هزار واحد مسکونی کاهش یافت؛ یک ابررکود سنگین معاملاتی در بازار خرید خانه که ریشه‌‌ آن، جهش تاریخی و سریالی قیمت مسکن (از سال ۱۳۹۷ تاکنون) بود. ارقام معاملاتی مشخص می‌کند که در سال‌های اخیر، تقریبا به اندازه کاهش حجم تولید مسکن، از حجم خرید مسکن نیز کاسته شده است. تناسب بین دو رکود ساخت و خرید باعث شد که اثر تورمی کمبود عرضه، آن‌طور که باید، نمود پیدا نکند. با این حال، طی دوره پیش‌رو چنانچه انتظارات تورمی کاهش یابد و ریسک غیراقتصادی فروکش کند، قیمت مسکن نیز به سطح متعارف برمی‌‌گردد و بعد از آن بازار مسکن شاهد بازگشت خریداران پایدار (مصرفی) خواهد بود.

معمولا عملیات تخلیه حباب قیمت مسکن دست‌‌کم یک‌سال طول می‌‌کشد و بعد از این مدت، اثر کمبود عرضه جدید بروز پیدا می‌کند. اگر تا زمانی که انتظارات تورمی به شکل محسوس‌‌ و پایدار روند کاهشی پیدا کند، تدبیری برای جبران کسری عرضه مسکن در بازار معاملات ملک اندیشیده نشود، شانس بازار برای افت اساسی قیمت پایین خواهد آمد. سطح فعلی قیمت مسکن (مرز ۴۰میلیون تومان در مترمربع براساس آمار معاملات خرداد ۱۴۰۱) دست‌‌کم ۵میلیون تومان بالاتر از سطح متعارف است. از طرفی اگر قیمت مسکن کاهش پیدا نکند، عملا مسیر برگشت سازنده‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار ساخت‌وساز باز و هموار نخواهد شد. بنابراین فرآیند زنجیره‌‌ای پایان رکود، ابتدا و انتهایی دارد که لازم است گام به گام پیموده شود.

یک ستون کج؛ چهار ستون اصلی

بازار سرمایه‌گذاری مولد ساختمانی که به این روز دچار شده است، دو دسته علت درونی و بیرونی دارد. علل بیرونی عمدتا به ریسک‌های غیراقتصادی (همچون موضوع تحریم و تلاش برای احیای برجام) و ریسک‌های اقتصادی (از جمله مسیر نادرست تامین مالی دولت و جبران کسری بودجه و غفلت از مهار رشد نقدینگی) برمی‌گردد که نیروی حاصل از این دو موضوع، عامل رشد و تشدید «انتظارات تورمی» می‌شود و بعد از آن است که افراد به قصد سرمایه‌گذاری غیرمولد ملکی باعث جهش قیمت مسکن و رکود ساخت‌وساز می‌شوند. علل درونی بازار مسکن نیز موارد کلیدی مثل «ریسک صفر» ملاکی و ملک‌بازی و همچنین بی‌توجهی سیاستگذار به قدرت خرید از دست رفته خانه‌اولی‌هاست. در حال حاضر، بازارهای مختلف دارایی با ریسک‌های مختلف و متنوعی روبه‌رو هستند. مثلا بازار ارز یا بازار سکه در حال حاضر با «ریسک ریزش ناشی از دستیابی احتمالی به توافق» روبه‌روست. بازار سهام نیز همواره جزو بازارهای پرریسک بوده است؛ چرا که نوسانات روزانه نرخ بازدهی در بورس، خود به‌عنوان ریسک و فرصت عمل می‌کند.

تنها بازاری که مطابق تجربه دهه‌های گذشته به لحاظ بازدهی سرمایه‌گذاری، تقریبا هیچ ریسکی نداشته و ندارد، بازار خرید زمین و مسکن است. در این میان، حتی ریسک حداقلی سرمایه‌گذاری در بازار زمین، برای مسکن صفر است. ریسک زمین معمولا می‌تواند با تصمیمات احتمالی شهرداری‌ها برای کاربری و تراکم قابل ارائه روی زمین (پلاک مربوطه) مرتبط باشد. هر نوع تغییری در سیاست‌های کاملا ناپایدار و متزلزل شهرداری‌ها برای سیاست‌های ساخت‌وساز، اثر مستقیم کاهنده یا فزاینده روی قیمت زمین‌های شهری دارد؛ اما در مسکن این‌طور نیست. متوسط نرخ بازدهی سالانه بازار مسکن طی سه‌دهه چیزی نزدیک به ۵واحد‌درصد از سطح تورم عمومی بالاتر بوده و این خود، محرک قوی برای سرمایه‌گذاری غیرمولد در دوره‌های بی‌ثباتی قیمت‌ها بوده است. به این ترتیب، در سال‌های اخیر، عوامل بیرونی و درونی بازار مسکن، شرایط را به سمت رکود سرمایه‌گذاری مولد سوق داده است.

در بحران رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی، سیاستگذار به جای آنکه با چهار ستون درست، شرایط بازار مسکن را به سمت بهبود اوضاع پیش ببرد، یک‌ستون کج برپا کرد که نه‌تنها کمکی به حل اوضاع نمی‌کند، بلکه شرایط خروج از رکود به سمت رونق غیرتورمی را پیچیده‌تر خواهد کرد. ستون کج کنونی در بازار مسکن و ساختمان، تدارک انبوه خانه‌سازی روی زمین‌های فاقد خدمات زیربنایی و فاقد جذابیت سکونتی است. این ستون در این مدت با شرایط مالی متضاد از شرایط مالی خانوارهای کم‌درآمد فاقد مسکن، تقویت نیز شده است. چرا طرح عرضه انبوه، ‌‌ستون کج است؟ به این علت که بازار مسکن در حال حاضر با حجم قابل‌توجهی واحد مسکونی بیکار و بدون استفاده روبه‌روست که عامل کمبود عرضه در بازار معاملات ملک شده‌اند. این خانه‌ها همان سرمایه‌گذاری غیرمولد سه، چهار سال اخیر سرمایه‌گذاران است که به دلیل ریسک صفر این مدل سرمایه‌گذاری، باعث شد عدم‌تعادل عرضه و تقاضا در بازار خرید و فروش آپارتمان تشدید شود. سیاستگذار برای سم‌زدایی از بازار مسکن می‌تواند چهار ستون اصلی سیاستگذاری در این بخش را فعال کند.

اخذ مالیات سالانه ملکی از دارندگان چندخانه، افزایش سقف وام خرید مسکن به سطح موثر برای خانه‌اولی‌ها، توزیع پروانه‌های ساختمانی بین مناطق نیازمند تولید بیشتر از طریق شناورسازی هزینه صدور جواز و همچنین افزایش طبقات مجاز به ساخت در بافت‌های فرسوده برای جذاب‌سازی فرمول تخریب و مشارکت، این چهارستون سیاستی هستند. درباره مالیات سالانه بررسی‌ها نشان می‌دهد که اخذ این مالیات از دارندگان دو واحد مسکونی و بیشتر با نرخ موثر باعث می‌شود ریسک صفر ملاکی و بلااستفاده گذاشتن واحد مسکونی از بین برود. پس، با این اقدام، عرضه آپارتمان در بازار معاملات ملک افزایش پیدا می‌کند. سیاستگذار همزمان می‌تواند سقف وام خرید را افزایش دهد تا امکان خرید مصرفی در مقابل این عرضه‌ها فراهم شود. با افزایش عرضه از محل سرازیرشدن خانه‌های خالی به بازار مصرف، مسیر شیبدار کاهش قیمت مسکن صاف و تسهیل می‌شود.

در حال حاضر نرخ حاشیه سود تولید مسکن در شمال شهر تهران بالای ۳۵‌درصد و در پایین شهر حدود ۲۷‌درصد است. با این روند، اگر هزینه صدور پروانه ساختمانی در مناطق شمالی شهر که دارای اشباع ساختمانی هستند، افزایش یابد و در مناطق پایین شهر، ‌‌کاهش پیدا کند، به نفع عرضه مسکن ارزان در جنوب پایتخت خواهد بود. در بافت فرسوده تهران همچنین افزایش تعداد طبقات مجاز به ساخت، برای سرمایه‌گذاران ساختمانی جذابیت ایجاد می‌کند. تجربه جهانی تنظیم بازار مسکن نشان می‌دهد که این چهار ستون می‌تواند مشکل بازار مسکن ایران را تا حدود زیادی برطرف کند.