1 . معرفی

در حال حاضر جمعیت شهری جهان 56.20 درصد از کل جمعیت جهان را تشکیل می دهد و این نسبت تا سال 2030 به 60.40 درصد خواهد رسید که 96.00 درصد از این رشد عمدتاً مربوط به کشورهای در حال توسعه در شرق آسیا، جنوب آسیا و آفریقا است [ 1 ]. . چین به عنوان بزرگ‌ترین کشور در حال توسعه در جهان، سرعت بالایی در شهرنشینی داشته است و نرخ رشد آن حدود سه برابر از زمان اصلاحات و بازگشایی (حدود سال 1978) افزایش یافته است. بهبود سریع شهرنشینی هم نتیجه و هم محرک توسعه اقتصادی چین بوده است [ 2 ]. با این حال، مسائل اجتماعی و زیست محیطی در کنار توسعه سریع شهری را نمی توان نادیده گرفت [ 3 ]. به عنوان مثال، در سال 2010، مجله تایم مقاله ای با عنوان ” اوردوس ، چین: شهر ارواح مدرن ” منتشر کرد که مشکلات توسعه بیش از حد در بازار مسکن در شهر اوردوس ، مغولستان داخلی، چین را گزارش کرد. از آن زمان، اصطلاح « شهر ارواح » برای توصیف شهرهایی با پروژه‌های مسکونی و تجاری مسکونی بیش از حد توسعه‌یافته که به دلیل تقاضای پایین در دنیای واقعی خالی مانده‌اند استفاده شده است [ 4 ]. ” شهر ارواح ” منعکس کننده مجموعه ای از مسائل اجتماعی، اقتصادی و زیست محیطی مرتبط با توسعه بیش از حد زمین، از دست دادن جمعیت شهری و مسکن خالی در روند ساخت و ساز شهرنشینی است. بنابراین، باید بر مشکلات ناشی از خالی بودن مسکن در مرحله شهرنشینی سریع در کشورهای در حال توسعه به ویژه چین تمرکز کرد.

در سال های اخیر، مسکن خالی به یکی از مهم ترین مسائل برای دولت و ساکنان چین تبدیل شده است [ 5 ]. اگرچه سرانه مسکن در حال افزایش است، اما مشکلات عدم تعادل بین عرضه و تقاضا وجود دارد. یعنی در برخی از شهرها، تعداد زیادی مسکن مسکونی و تجاری در طول فرآیند سریع شهرنشینی برای پاسخگویی به تقاضای مورد انتظار زندگی و توسعه ایجاد شده است، اما به دلیل توسعه نامتوازن بین شهرنشینی و جمعیت، تعداد زیادی از خانه ها خالی مانده است. ، که منجر به هدر رفتن منابع و فضا می شود [ 6 ].

کارهای تحقیقاتی گسترده زیادی برای بحث در مورد مسئله خالی مسکن شهری انجام شده است. دو شاخص، نرخ خالی مسکن (HVR) و انبار خالی مسکن (HVS)، پیشنهاد شده و به طور گسترده ای برای ارزیابی مسکن شهری استفاده می شود. یک سیستم جامع آماری خانه های خالی از طریق تحقیق و جمع آوری داده ها در سراسر کشور ساخته شده است. تجزیه و تحلیل و بحث در مورد عوامل محرک [ 7 ] و اثرات اقتصادی [ 8 ]، اجتماعی [ 9 ، 10 ] و محیطی [ 11 ] خالی بودن مسکن، توسعه شهری سالم و پایدار را در فرآیند شهرنشینی تسهیل کرده است. برای مثال، کوزنز [ 12 ] تأثیر مسکن خالی و بد نگهداری را بر جرم و جنایت مطالعه کرد و نتایج نشان داد که کاهش مسکن خالی و بهبود محیط مسکن پیامدهای مهمی برای پیشگیری از جرم دارد. Segú [ 13 ] مدلی را برای ارزیابی تأثیر مالیات بر جای خالی خانه های خالی در فرانسه ایجاد کرد. نتایج نشان داد که نرخ مسکن با اعمال مالیات بر جای خالی بین سال‌های 1997 تا 2001 به میزان 00/13 درصد کاهش یافته است که نشان می‌دهد مالیات می‌تواند ابزار مؤثری برای کاهش خالی بودن مسکن و اتلاف منابع باشد.

مسائل مربوط به جای خالی مسکن در چین توجه گسترده محققان را به خود جلب کرده است زیرا همراه با گسترش شهری و رشد اقتصادی افزایش یافته است [ 14 ]. برخی از مطالعات با استفاده از روش‌های تحقیقاتی آماری پیشنهاد شده و در مورد موارد در اروپا و ایالات متحده، به تجزیه و تحلیل مسکن‌های خالی در چین پرداخته‌اند. به عنوان مثال، ژانگ و همکاران. [ 15 ] به طور تجربی تأثیر نابرابری درآمد بر نسبت قیمت مسکن به درآمد و نرخ جای خالی مسکن در شهرهای مختلف بر اساس پایگاه داده بررسی خانوار شهری 2002-2009 چین (CUHS) ارائه شده توسط اداره ملی آمار چین بررسی شد. (NBS). تحقیقات آنها نشان داد که توسعه بازار سرمایه و اجاره مسکن می‌تواند تا حدودی به کاهش مشکلات نابرابری در نسبت قیمت به درآمد مسکن و نرخ مسکن کمک کند. وانگ و همکاران [ 16 ] داده‌های میانگین قیمت فروش مسکن تجاری را در 35 شهر بزرگ چین از سال 2007 تا 2016 برای ساخت مدل ضریب متغیر تأثیر ثابت و تجزیه و تحلیل تأثیر نرخ جای خالی مسکن و متغیرهای کنترلی بر نوسانات قیمت مسکن استفاده کرد. نتایج حاکی از آن است که نرخ مسکن عامل اصلی نوسانات قیمت مسکن و دلیل اصلی تفاوت در نوسانات قیمت مسکن در شهرهای با مقیاس های مختلف است. این مطالعات به طور مقدماتی وضعیت خانه های خالی در چین را بر اساس داده های آماری بررسی کرده اند. با این حال، با توجه به نیاز بیشتر به آمار مسکن خالی کافی در چین [ 17 ]، بررسی مسائل به روز مسکن خالی در مقیاس بزرگ چالش برانگیز است.

داده های نور شب ماهواره ای (NTL، نور شبانه)، به عنوان یکی از انواع داده های سنجش از راه دور معمولی ، ثابت شده است که همبستگی بالایی با شدت فعالیت های انسانی دارد و به طور گسترده در مطالعه فعالیت های انسانی مورد استفاده قرار گرفته است [ 18 ، 19 ]. از آنجایی که چراغ‌های شب می‌توانند نرخ استفاده از خانه را نشان دهند، داده‌های سنجش از راه دور نور شب با وضوح بالا به طور فزاینده‌ای برای مطالعات مرتبط با مسکن خالی با توسعه بیشتر فناوری سنجش از راه دور مورد استفاده قرار گرفته‌اند . روشهای ارزیابی مسکن خالی با NTL به طور مداوم بهبود یافته و نتایج تحقیقاتی بهتری به دست آورده است . تغییری در کاربردهای NTL از شناسایی ساده “شهرهای ارواح” به محاسبه دقیق نرخ های خالی مسکن وجود دارد [ 20 ، 21 ]. به عنوان مثال، چن و همکاران. [ 20 ] HVR 15 منطقه شهری در ایالات متحده را بر اساس داده های NPP-VIIRS (ماهواره مشارکت مدار قطبی ملت با مجموعه رادیومتر تصویربرداری مادون قرمز مرئی ) تخمین زد، که همبستگی قوی بین مقادیر HVR و داده های آماری را نشان می دهد. نیو [ 22 ] نرخ جای خالی مسکن در چینگدائو (چین) را با استفاده از داده‌های NPP-VIIRS تخمین زد و ویژگی‌های منطقه‌ای مختلف جای خالی مسکن در شهر را شناسایی کرد. لی و همکاران با استفاده از داده های سنجش از دور . [ 23 ] نمرات جای خالی مسکن را به 2430 شهرستان در چین تقسیم کرد. ادعا می‌شود که شناسایی جای خالی مسکن شهری راهنمایی‌های علمی بصیرتی برای توسعه متوازن شهرها ارائه می‌کند. به عنوان مثال، در سال 2018، وانگ و همکاران. [ 24 ]محاسبه دقیقی از جای خالی مسکن در 31 شهر مرکز استان در چین بر اساس داده های نور شب و داده های کمکی انجام داد ، که نشان می دهد نرخ خالی مسکن با سطح توسعه شهر کاهش می یابد. میانگین نرخ خالی مسکن در شهرهای درجه سه 23.30 درصد، در شهرهای ردیف دوم 20.40 درصد و در شهرهای درجه یک تنها 18.90 درصد است. این مطالعات ثابت کرد که ارزیابی نرخ خالی مسکن با استفاده از داده های نور شب از دقت بالایی برخوردار است و می تواند به طور موثر برای مسکن خالی در شهرهای بزرگ مورد استفاده قرار گیرد. با این وجود، این روش هرگز به طور ترکیبی با LMDI برای تجزیه و تحلیل و ارزیابی وضعیت خانه های خالی و نیروی محرکه این وضعیت خانه خالی مورد استفاده قرار نگرفته است .

تراکم شهری بالاترین شکل سازمان فضایی در مرحله بلوغ توسعه شهری است [ 25 ]. تحقیق در مورد مسائل مربوط به خالی بودن مسکن در فرآیند توسعه تراکم‌های شهری می‌تواند اطلاعات راهنمایی برای پایش وضعیت خالی مسکن و مشکلات اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی مرتبط با آن از منظر کلان فراهم کند . تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ (مختصات جغرافیایی: 114.48 درجه و 48 دقیقه شرقی − 122 درجه و 42 دقیقه شرقی، 34 درجه و 23 دقیقه شمالی – 38 درجه و 24 دقیقه شمالی) منطقه ای حیاتی برای توسعه استان شاندونگ (سومین اقتصاد بزرگ در چین) است. و همچنین یکی از مناطق بحرانی متراکم شهری در شرق چین است . تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ همچنین مصب پس سرزمین وسیع میانی و پایین دست رودخانه زرد در چین است و تنها تجمع شهری در مرحله بلوغ در میان هفت تجمع بزرگ شهری است [ 26 ]. این تجمع شامل 16 شهر در استان شاندونگ است، و طبق طبقه بندی رسمی اندازه شهر شهری چین، دو شهر بزرگ (با جمعیت شهری بیش از 5 میلیون نفر)، 8 شهر بزرگ (با جمعیت شهری 1 تا 5 میلیون نفر) هستند. و 6 شهرهای متوسط ​​هستند (با جمعیت شهری 0.5-1 میلیون)، همانطور که در شکل 1 نشان داده شده است . نرخ شهرنشینی استان شاندونگ به طور قابل توجهی از 13.40 درصد در سال 1978 [ 27 ] به 63.10 درصد [ 28 ] در سال 2020 (تقریباً بیش از 1.00 درصد افزایش سالانه) افزایش یافت و جمعیت شاندونگ را به 101.5 میلیون نفر رساند. این روند ممکن است ادامه یابد، همانطور که در ” طرح شهرسازی جدید استان شاندونگ (2021-2035) ” ادعا شده است که با توسعه رو به پیشرفت تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ، انتظار می رود نرخ شهرنشینی جمعیت دائمی تا سال 2025 به حدود 68.00٪ برسد. و تا سال 2035 به ترتیب 75.00% [ 29 ]، هنوز پتانسیل قابل توجهی برای شهرنشینی در شبه جزیره شاندونگ وجود دارد. فشار زیست محیطی عظیمی را وارد کرد و توسعه پایدار این منطقه را به چالش کشید. با توجه به اینکه مردم شاندونگ برای جستجوی شغل بهتر به مناطق دیگر مهاجرت می کنند، انتظار می رود خانه خالی افزایش یابد و به مانعی برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در این منطقه تبدیل شود، اما به ندرت مطالعاتی به بررسی وضعیت خالی مسکن و منابع این منطقه می پردازد. مسائل زباله نیاز به ارزیابی سیستماتیک وضعیت جای خالی مسکن و برآورد مسائل زیست محیطی مرتبط برای ارائه بینش های راهنما برای توسعه پایدار تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ وجود دارد.

 

عکس. 1 . نقشه محل تجمع شهری شبه جزیره شاندونگ.

برای پر کردن شکاف تحقیقاتی، این مقاله به عنوان یک تلاش اولیه برای بررسی جای خالی مسکن و موجودی ساختمان مرتبط در تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ از سال 2000 تا 2020 است. داده‌های نور شب و داده‌های کاربری زمین به طور ترکیبی برای تجزیه و تحلیل و ارزیابی مسکن استفاده می‌شوند. وضعیت جای خالی هر شهر در این منطقه. علاوه بر این، عوامل محرک موجودی خالی مسکن در تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ بر اساس نتایج تحقیقات موجود و وضعیت واقعی این منطقه تحقیقاتی مورد بحث قرار گرفته است. هدف نهایی این مطالعه پیشنهاد یک روش اندازه‌گیری جای خالی مسکن شهری است که برای مناطق وسیع و برنامه‌های بلندمدت هدف‌گذاری شده است، شناسایی عوامل محرک اصلی خالی بودن مسکن و ارائه توصیه‌های سیاستی برای کاهش موجودی خالی مسکن و تسهیل پایداری و توسعه سالم شهر بر اساس ارزیابی و شناسایی.