ارزیابی و عامل محرک جای خالی مسکن در تراکم شهری (قسمت سوم)

3 . نتایج

3.1 . سیر تحول نرخ مسکن خالی

نتایج محاسبه شده نرخ خالی مسکن هر شهر در تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ از سال 2000 تا 2020 در شکل 3 a و b نشان داده شده است . سطح کلی جای خالی مسکن در سال 2000 بالا نبود و نرخ خالی مسکن در اکثر شهرهای شبه جزیره شاندونگ زیر 10.00 درصد بود. تا سال 2005، نرخ مسکن خالی در تقریباً نیمی از شهرها بین 20.00٪ تا 25.00٪ افزایش یافت (حتی در برخی شهرها از 25.00٪ فراتر رفت). شکل 3 ج و د نشان می دهد که خالی بودن مسکن به یک پدیده رایج در تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ تبدیل شده است، و نرخ خالی مسکن در همه شهرها بالای 20 درصد در سال 2010 است. نیمی از شهرها پدیده تجمیع منطقه ای را می توان در شهرهایی با نرخ خالی مسکن بالا نیز تشخیص داد. علیرغم کاهش جزئی نرخ مسکن خالی در سال 2020 ( شکل 3 e)، نرخ کلی مسکن همچنان در سطح بالاتری قرار دارد.

3.2 . تغییرات مکانی و زمانی در موجودی مسکن خالی

شکل 4 a-e، موجودی مسکن خالی محاسبه‌شده مجموعه شهری شبه‌جزیره شاندونگ را از سال 2000 تا 2020 نشان می‌دهد. موجودی مسکن خالی در مجموعه شهری شبه جزیره شاندونگ در طول سال‌های مورد مطالعه روند صعودی نوسانی را نشان داد. موجودی مسکن خالی در سال 2000 در کل منطقه مورد مطالعه در سطح پایینی (<10%) بود ( شکل 4 الف)، و این مقدار در اکثر شهرها از سال 2005 تا 2010 به طور قابل توجهی کاهش یافت ( شکل 4 ب و ج). تنها پنج شهر، یعنی جینان، چینگدائو، زیبو، یانتای و ویهای افزایش در موجودی مسکن خالی را تجربه کردند. در میان آنها، موجودی مسکن خالی در دو کلان شهر، یعنی جینان و چینگدائو، به طور مداوم از سال 2000 تا 2020 با افزایش متوسط سالانه بیش از 3 MSM (میلیون متر مربع) افزایش یافت. در این سال اخیر، موجودی مسکن خالی در این کلان شهرها، بزرگترین موجود در کل مجموعه شهری شبه جزیره شاندونگ بود که از 80 MSM فراتر رفت. با این مسکن خالی، بر اساس محاسبه نظری سرانه سکونت در آن سال، می توان حدود دو میلیون نفر را اسکان داد. در شهرهای بزرگ و متوسط، رشد موجودی مسکن خالی شهری به طور متوسط 1-2 MSM در سال طی سال های 2000-2020 بوده است. موجودی مسکن خالی در این شهرها در سال 2010 کاهش قابل توجهی را تجربه کرد، اما از سال 2010 تا 2015 به شدت افزایش یافت تا اینکه از سال 2015 تا 2020 شروع به کاهش کرد.

3.3 . تحلیل عوامل محرک موجودی مسکن خالی

تجزیه و تحلیل تجزیه با روش LMDI برای تجزیه و تحلیل سهم و نرخ سهم پنج عامل اصلی به سهام خالی مسکن در طول دوره مطالعه انجام شده است. با توجه به نتایج ارائه شده در جدول 1 , جدول 2 , $Δ S S$ ، $Δ G P$ ، و $Δ C P$ عوامل اصلی افزایش موجودی مسکن خالی هستند، در حالی که $Δ S G$ و $Δ P C P$ سهم منفی در رشد این سهم دارند. به خصوص، $Δ S S$ در طول سال‌های 2000-2015 یک اثر رانندگی مثبت نشان داد، اما پس از آن از سال 2015 تا 2020 با نرخ مشارکت -2.01٪ به یک اثر بازدارنده منفی تبدیل شد. این نشان می دهد که افزایش نرخ مسکن می تواند باعث افزایش موجودی مسکن خالی شود و کاهش نرخ مسکن می تواند کاهش موجودی مسکن خالی را تا حدودی تسهیل کند. تغییرات در $Δ S G$ یک روند U شکل در طول سال‌های 2000-2020 نشان داد، که نشان‌دهنده یک اثر محرکه مثبت بر روی انبار مسکن خالی در طی سال‌های 2000-2005 و 2010-2020، و یک اثر منفی در طول سال‌های 2005-2015، با حداقل نرخ مشارکت – 32.48٪ و حداکثر نرخ است. از 330.10٪. این نشان می دهد که $Δ S G$ یک عامل حساس به موجودی مسکن خالی است. طی سال های 2000-2020، $Δ G P$ تأثیر محرکه مثبتی بر افزایش موجودی مسکن خالی و میانگین سهم و میانگین نرخ سهم داشته است $Δ G P$ در بین همه عوامل بزرگترین هستند. همزمان، $Δ P C P$ یک اثر بازدارنده منفی بر رشد موجودی مسکن خالی با میانگین نرخ مشارکت 37.82-٪ داشت. اما در این تحقیق، سطح شهرنشینی به عنوان نسبت کل جمعیت به جمعیت شهری تعریف شده است که برعکس تعریف مرسوم سطح شهرنشینی است. بنابراین، نتایج نشان داد که شهرنشینی سریع نیز عامل اصلی افزایش موجودی مسکن خالی است. $Δ C P$ اثر محرک مثبتی بر افزایش موجودی مسکن خالی با میانگین نرخ مشارکت 44.47 درصد نشان داد که نشان می‌دهد رشد بیش از حد جمعیت شهری نیز افزایش موجودی مسکن خالی را تسهیل می‌کند.

میز 1 . تجزیه فاکتور (سهم) موجودی خالی مسکن در تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ از سال 2000 تا 2020 (میلیون متر مربع).

سال	$Δ S S$	$Δ S G$	$Δ G P$	$Δ P C P$	$Δ C P$	$Δ S$
2000-2005	54.61	140.34	108.72	-89.52	87.63	301.77
2005–2010	39.11	-375.47	211.22	-31.52	42.91	−113.75
2010–2015	100.31	-69.61	170.63	-55.28	68.23	214.29
2015–2020	-4.81	194.26	29.63	-66.33	86.56	239.31
میانگین	47.30	-27.62	130.05	60.66-	71.33	160.41

جدول 2 . تجزیه عامل (نرخ مشارکت) موجودی مسکن خالی در تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ از سال 2000 تا 2020 (٪).

سال ها	$Δ S S$	$Δ S G$	$Δ G P$	$Δ P C P$	$Δ C P$
2000-2005	18.10	46.51	36.03	-29.67	29.04
2005–2010	−34.39	330.10	−185.69	27.71	−37.72
2010–2015	46.81	-32.48	79.63	25.80-	31.84
2015–2020	-2.01	81.18	12.38	-27.72	36.17
میانگین	29.49	−17.22	81.08	-37.82	44.47

نتایج تجزیه عامل موجودی خالی مسکن در شهرهای تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ از سال 2000 تا 2020 در شکل 5 نشان داده شده است . به طور کلی، پنج عامل تأثیرگذار وجود دارد: $Δ S S$ ، $Δ G P$ ، $Δ C P$ ، $Δ S G$ ، و $Δ P C P$ که تاثیر محرکه مثبتی بر رشد موجودی مسکن خالی در هر شهر دارند. در بیشتر استان ها و شهرها، رشد موجودی مسکن خالی اثر بازدارندگی منفی دارد. در تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ، $Δ G P$ بزرگترین عامل محرک مثبت بر موجودی مسکن خالی در همه شهرها است. با اينكه $Δ S G$ اثر بازدارنده منفی بر رشد موجودی مسکن خالی دارد، تاثیر آن تنها در دو کلان شهر است. در مقابل، تأثیر آن بر سایر شهرها نسبتاً کم است که نشان دهنده آن است $Δ S G$ یک عامل نسبتاً حساس در کلان شهرها است. $Δ P C P$ تأثیر قابل توجهی در تراکم شهری شبه جزیره شاندونگ دارد، اما در این مطالعه، تعریف سطح شهرنشینی کل جمعیت/جمعیت شهری است، که نشان می‌دهد شهرنشینی سریع باعث افزایش موجودی مسکن خالی در همه شهرها می‌شود.

در شکل 5 ، ΔSS تأثیر نرخ جای خالی مسکن را بر تغییرات موجودی خانه های خالی نشان می دهد. ΔSG نشان دهنده تاثیر مقدار واحد سطح کف است. ΔGP نشان دهنده تاثیر سطح توسعه اقتصادی است. ΔPCP نشان دهنده تاثیر سطح شهرنشینی است. ΔCP نشان دهنده تأثیر سطح جمعیت شهری بر موجودی مسکن خالی است.