مسکن همواره یکی از اصلی‌ترین نیاز‌های خانوار‌های ایرانی و چه بسا جهانی بوده است. در سال‌های اخیر به دلیل وجود فشار تورمی قیمت این کالای اساسی رشد چشم‌گیری را تجربه کرده است. طبق داده‌های رسمی کشور سهم مسکن از هزینه‌ی خانوار‌های شهری در سال 1398 حدود 36 درصد بوده است و این عدد در سال 1399 به بیش از 37 درصد رسیده است. این اعداد نشان دهنده این است که مسکن بیشترین سهم را در هزینه‌ی زندگی خانواده‌های شهری کشور داشته است. همین مساله باعث می‌شود بسیاری از سرمایه‌گذاران به فکر سرمایه‌گذاری یا خرید مسکن بیفتند. در ادامه به این موضوع می‌پردازیم که در سرمایه گذاری در مسکن به چه نکاتی باید توجه کرد.

سرمایه گذاری در مسکن چه شیوه‌هایی دارد؟

سرمایه‌گذاری در مسکن اشکال مختلفی دارد که از آن جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: واسطه‌گری در واحد‌های ساخته شده، نوسازی ملک‌های فرسوده، واسطه‌گری در زمین، ساخت مسکن جدید و خرید زمین و واحد مسکونی برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه.

بازار مسکن

بازار مسکن ازجمله بازارهایی است که حرکت قیمت در آن تحت تأثیر پارامترهای مختلف در طول زمان تغییر می‌کند. روند حرکت قیمت مسکن در ایران این تصور را در ذهن سرمایه گذار ایرانی ایجاد کرده است که سرمایه گذاری در این بازار به‌ هیچ ‌وجه درگیر ضرر نشده و همیشه در طول زمان می‌تواند برای سرمایه گذار سودآوری به دنبال داشته باشد. اما در واقع اینگونه نیست بلکه فقط قیمت اسمی آن مثبت بوده و قیمت واقعی‌اش منفی بوده است.

منظور از قیمت اسمی، قیمتی است که در بازار فروشنده با خریدار معامله می کند و در واقع همان قیمتی است که در بازار دیده می شود. اما قیمت واقعی، قیمتی است که نسبت به تورم سنجیده می شود، اگر قیمت مسکن نسبت به تورم رشد کمتری داشته باشد در واقع به این معنی است که قیمت واقعی آن منفی بوده است.

مهمترین پارامتر تعیین کننده قیمت مسکن، تقاضا است. میزان تقاضا در هر بازاری تعیین کننده اصلی روند حرکت قیمتی آن محصول خواهد بود. اما تقاضا در بازار مسکن در شرایط خاص اقتصادی متقاضیان خاص خود را دارد.

در شرایطی که فشار تورمی بر کشور حاکم نباشد بیشترین متقاضیان مسکن خانوارهایی هستند که اکثرا مصرف کنندگان واقعی هستند. یعنی خانه می‌خرند تا خودشان در آن سکونت کنند. اما زمانی که کشور گرفتار تورم افسار گسیخته می‌شود سوداگران که دارای سرمایه‌های بالا هستند، برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه‌های خود وارد این بازار شده و به دلیل این تقاضای مازاد، قیمت‌ها در مدت زمان نسبتا کوتاهی رشد چشمگیری پیدا خواهند کرد.

یکی از دلایل اصلی که سوداگران و سایر افراد جامعه که سرمایه بالایی دارند وارد بازار مسکن خواهند شد این است که بصورت سنتی این بازار را می شناسند و نسبت به سایر بازارهای دیگر آگاهی کامل ندارند.

ویژگی‌های بازار مسکن

بازار مسکن همانند سایر بازارهای کشور دارای معایب و مزایای خاص خودش است.

1. سرمایه

برای ورود به بازار مسکن نمی‌توان با سرمایه‌های خرد وارد شد. دلیل آن نیز سرمایه‌بر بودن این بازار است. قشر متوسط جامعه برای ورود به این بازار باید دست کم چند سال سرمایه‌های خرد خود را انباشت کنند تا بتوانند وارد این بازار شوند.

2. ریسک

بازار مسکن از لحاظ ریسک، جزو کم ریسک‌ترین بازارها طبقه‌بندی می‌شود. زیرا در این بازار شاید قیمت واقعی این کالا منفی شود و نسبت به تورم عقب‌تر باشد اما همواره اصل سرمایه حفظ خواهد شد. و در طول زمان بازدهی مناسبی را خواهد داشت.

3. نقد شوندگی

از معایب اصلی بازار مسکن نقد شوندگی پایین این بازار خواهد بود. زیرا برای فروش این کالا در بازار نیاز به وقت و انرژی بسیاری خواهد بود و در هنگام رکود بازار نمی‌توان این کالای مورد استفاده را سریع به نقدینگی تبدیل کرد.

بازدهی بازار مسکن

متوسط قيمت فروش يك مترمربع زيربناي مسكوني شهر تهران در پایان فروردین 1396 بیش از چهار میلیون و 370 هزار تومان بوده است که در فروردین 1401 به بیش از 34 میلیون و 270 هزار تومان رسیده است. به این معنی است که در طول چهار سال متوالی سرمایه ای که در بازار مسکن تهران سرمایه گذاری شده است بیش از 7.8 برابر شده است که بازدهی مناسبی خواهد بود.

این در حالی است که میزان تورم بصورت نقطه به نقطه از فروردین سال 1396 تا فروردین 1401 حدود 294 درصد را تجربه کرده است. به این معنی که تورم کالا های مصرفی بیش از 3.9 برابر شده است. در مقایسه با افزایش قیمت ملک، افزایش نرخ تورم بسیار پایین تر بوده است یا به عبارت دیگر، رشد خانه بالاتر از رشد کالاهای مصرفی بوده است.

مقایسه بازار مسکن با سایر بازارها

بازارهای سنتی رقیب بازار مسکن، شامل بازار طلا و ارز در سال‌های گذشته رشدهای در خور توجهی را تجربه کرده‌اند. بگونه‌ای که مثلا در پایان فروردین سال 1401، قیمت دلار آمریکا نسبت به فروردین 1396 بصورت نقطه به نقطه حدود 7.4 برابر شده است. دیگر بازار سنتی و رقیب بازار مسکن و ارز، سکه است که در مدت زمان مشابه، یعنی فروردین 1401 نسبت به فروردین 1396، قیمت هر قطعه سکه طرح جدید بیش از 10.7 برابر شده است. این در حالی است که با بررسی بازار مسکن در همین مدت زمان می‌بینیم قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدودا 7.8 برابر شده است.

بازار پربازده دیگری وجود دارد؟

بازارهای سکه، طلا و مسکن هیچ کدام توانایی افزایش سرمایه را تا 11 برابر نداشته‌اند. اما در سایر بازارها و بصورت شاخص صندوق آوای سهام کیان بازدهی به مراتب بالاتری نسبت به بازارهای طلا، ارز و مسکن داشته است. هر واحد صندوق آوای سهام کیان از پایان فروردین 1396 تا انتهای فروردین سال 1401 بیش از 29 برابر رشد را تجربه کرده است که از تمام بازارهای سنتی بازده به مراتب بالاتری را به خود اختصاص داده است.

مثلا اگر شخصی در پایان فروردین سال 1396، صد میلیون تومان در بازار مسکن تهران سرمایه گذاری کرده بود، به طور متوسط در پایان فروردین سال 1401 بیش از 784 میلیون تومان سرمایه می‌داشت. اما اگر این مقدار سرمایه را در صندوق آوای سهام کیان سرمایه گذاری می‌کرد، در انتهای فروردین 1401 بیشتر از دو میلیارد و 923 میلیون تومان سرمایه داشت.

جمع‌بندی

در بالا به بررسی این موضوع پرداختیم که در سرمایه گذاری در مسکن به چه نکاتی باید توجه کرد. مزایا و معایب مسکن را نیز در یک بازه زمانی 5 ساله مورد بررسی قرار دادیم. نکته جالب اینجاست که در این فاصله زمانی، صندوق سهامی آوای سهام کیان عملکرد بسیار بهتری در مقایسه با بازارهای سنتی داشته است.